重磅物管企業強勢來襲，港股打新熱潮有望升至最高。
繼金融街物業（01502.HK）、弘陽服務（01971.HK）之後，正榮服務（06958.HK）自6月29日開始正式進入招股階段。
源於資產的優質和未來可見的成長空間，資本市場對於物業企業格外偏愛。以公開招股為例，保利物業超購60倍，銀城生活服務超購382.88倍，興業物聯超購1700倍，燁星集團超購1948倍。憑藉「高成長、高品質」特性，正榮服務有望在招股階段便被市場熱炒。
據智通財經APP了解，從2017年至2019年，正榮服務的收入自2.73億元增至7.16億元，年復合增長率高達61.86%；同時，淨利潤自2029.7萬元增至1.09億元，年復合增長率高達133.45%。高成長特性顯而易見。
據中指院的數據顯示，正榮服務是中國增長最快的物業管理公司之一，若按2019年的淨利潤增長率計算，正榮服務在2020物業服務百強企業TOP 30中排名第3位。
而在高成長的背後，得益於公司業務的高品質發展。智通財經APP發現，在發展第三方物業、堅持「住宅+非住宅」雙輪驅動的兩大舉措下，正榮服務的物業管理服務迎來了高速發展；且多元化變現取得明顯成效，增值服務收入佔比於2019年升至52.2%。
同時，深耕長三角地區也是正榮服務高速發展的核心因素之一。2019年時，正榮服務在長三角洲地區的收入佔比高達56.9%，較2017年時提升超30%個百分點。
值得注意的是，正榮服務的優質得到了資本認可，四位基石投資者已正式敲定。據招股書顯示，光大興隴信託、大眾香港國際、大亞灣基金、中城香港四大基石投資者將合計認購5,000萬美元。
憑藉高品質發展下的高成長業績，以及多位基石投資者的背書，正榮服務上市後有望復制新城悅服務（01755.HK）和永昇生活服務（01995.HK）的股價走勢。智通財經APP發現，在上市後不到兩年的時間內，新城悅服務最大漲幅6.88倍，永昇生活服務最大漲幅7.43倍，而正榮服務的核心指標均優於前兩者，前景可期。
全國佈局、雙輪驅動的物業管理服務
正榮服務的發展歷史，可追溯至2000年，此前以為正榮集團所開發物業住宅項目提供物業管理服務為主。經過17年的物業管理經驗積累，正榮服務自2017年開始為其他第三方物業開發商提供住宅物業管理服務。而該舉措一經落實便取得明顯成效，並持續拉動正榮服務業績增長。
智通財經APP發現，2019年時，在正榮服務的物業管理服務中，來自第三方物業開發商獨家開發項目的收入為1.14億元，佔物業管理服務收入的33.2%，較2017年時的11.8 %提升超20個百分點，對於正榮地產的依賴程度顯著降低。
圖：正榮服務的物業管理服務分類
當然，作為正榮地產的關聯公司，正榮服務將持續受益於正榮地產的發展。據正榮地產2019年年報顯示，其2019年簽約銷售額為1,307億元，截至2019年12月31日時，其土地儲備的總建築面積約為2,620萬平方米，覆蓋了全國30個城市的182個住宅及非住宅項目。正榮地產豐富的土地儲備，將為正榮服務帶來源源不斷的新業務增量。
而在發展第三方物業的同時，正榮服務還於2017年落實了另一大舉措，即實行「住宅+非住宅」的雙輪驅動戰略，以尋求多元化的在管物業組合。而在非住宅物業中包括了政府公建、寫字樓、工業園及學校等。在該戰略的貫徹落實下，非住宅物業收入佔比快速提升。
據招股書顯示，自2017至2019年，正榮服務非住宅物業的收入從3,072.3萬元增至2019年的1.21億元，年復合增長率高達97.48%，這使得非住宅物業的收入佔比從2017年的20.9%提升至2019年的35.2%，提升近15個百分點。
圖：正榮服務在管物業中住宅物業與非住宅物業比例
在發展第三方物業管理服務、堅持「住宅+非住宅」雙輪驅動戰略的兩大舉措下，正榮服務的物業管理服務實現了高速發展。據招股書顯示，自2017至2019年，正榮服務的物業管理服務收入從1.47億增至3.42億元，年復合增長率高達52.64%。
增值服務收入佔比超50%
而在物業管理服務之外，正榮服務還提供全方位的增至服務，包括非業主增值服務、業主及住戶社區增值服務。從數據來看，正榮服務的多元化變現模式已取得明顯成效。
據招股書顯示，從2017至2019年，正榮服務的非業主增值服務收入從1.1億元增至2.62億元，年復合增長率高達54.27%；而同期的社區增值服務收入從1,568.3萬元增至1.12億元，年復合增長率高達167%。
得益於非業主增值服務與社區增值服務的高速發展，正榮服務在物業管理服務收入中的佔比由2017年的53.8%下降至2019年的47.8%，增值服務的收入佔比則在2019年首日突破50%至52.2%。
這說明，以物業管理服務起家的正榮服務，時至今日已完成重大戰略轉型，增值服務、物業管理服務已齊頭並進帶動公司成長，實現了「兩條腿」走路的高品質發展。
淨利潤年復合增長率高達133%
而高品質發展的結果，早已體現在了業績上。
智通財經APP發現，從2017年至2019年，正榮服務的總收入自2.73億元增至7.16億元，年復合增長率高達61.86%；且在規模效應以及運營效率的提升下，正榮服務同期的淨利率分別為7.4%、8.7%、15.2%，這使得其淨利潤從2,029.7萬元增至1.09億元，年復合增長率高達133.45%。高成長性顯而易見。
據中指院的數據顯示，正榮服務是中國增長最快的物業管理公司之一，若按2019年的淨利潤增長率計算，正榮服務在2020物業服務百強企業TOP 30中排名第3位。若按綜合實力計算，正榮服務在2020中國物業服務百強企業中位列第19名，較2019年時提升3名。
當然，高成長的背後與正榮服務深耕長三角地區有直接關係。據招股書顯示，至2019年時，正榮服務來自長三角地區的收入佔比高達56.9%，較2017年時的35.5%提升超30個百分點。
引入四大基石投資者
對於高品質、高成長性發展的正榮服務，早已被資本熱捧。
據智通財經APP了解，正榮服務已引入了光大興隴信託、大眾（香港）國際、Poly Platinum、中城國際（香港）四大基石投資者。
上述四位基石投資者的來頭可不小。光大興隴信託是中國光大集團從事金融業務的四大附屬公司之一。大眾（香港）國際是上海大眾的全資附屬公司及海外投資平台，而上海大眾是已在香港和上海證券交易所上市的公共公司，代碼分別為01635、600635。
Poly Platinum是大灣區基金的全資附屬公司，而大灣區基金是由國際大型工業機構、金融機構及新經濟企業共同設立的私募投資基金。中城香港是中誠投資管理的全資附屬公司，而中誠投資管理是一家專注於中國房地產行業的領先私募股權投資及管理機構。
四大基石投資者「真金白銀」的認購，可看出它們對正榮服務後續發展的看好。事實上，高品質、高成長的正榮服務在上市後有望復制新城悅服務和永昇生活服務的股價走勢，以下是三者的核心數據對比。
智通財經APP發現，無論是過去三年的收入亦或是淨利潤，正榮服務的增長速度均遠高於新城悅服務和永昇生活服務；且至2019年時，正榮服務的毛利率高出新城悅、永昇生活4個百分點，這是因為正榮服務的規模效應更加明顯以及多元化變現成效顯著；同時，正榮服務的淨利率為15.18%也高於前兩者。
值得注意的是，在新城悅服務、永昇生活服務上市後兩年不到的時間內，分別大漲6.88倍、7.43倍。而自6月29日開始招股的正榮服務，將迎來屬於它的耀眼時刻。
該信息由智通財經提供。
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