中產家庭 理財個案 ｜陳先生42歲，是資訊科技項目經理，月入約85,000元；陳太39歲，是中學教師，月入約58,000元，家庭月入約143,000元。他們已有自住物業，每月供款約28,000元，育有兩名子女，生活不算奢侈，但教育、保險及家庭開支已佔去不少收入。

理財個案 ｜買樓收租希望「先收租頂住，等樓價反彈賺一轉」

去年二人見租金不斷上升，兩房單位月租由約20,000元升至22,000元以上，便認為樓價遲早會追上。他們以約7,000,000元買入一個市區兩房作收租用途，首期連雜費用了約3,000,000元，承造約4,000,000元按揭，每月供款約25,000元。坦白說，他們買樓的主要原因，並不是看中租金回報，而是希望「先收租頂住，等樓價反彈賺一轉」。

但實際計數，這個投資並不吸引。若月租22,000元，全年租金收入264,000元，以買入價7,000,000元計，表面租金回報約3.8厘。扣除管理費、差餉、維修、空置期及物業稅後，實際淨回報可能只有約2.5至3厘。若按揭利率約4厘左右，供款成本已高過淨租金回報，每月很可能要倒貼數千元。換言之，租客不是完全幫他們供樓，他們只是用現金流換取一個樓價反彈的機會。

租金升樓價不升有原因

為何租金升，樓價卻不升？原因是租金反映即時居住需要，樓價反映長期購買信心。

有人來港工作、學生回流、年輕家庭未能上車，都會推高租務需求。但買樓需要大額首期、長年期供款及承擔資產價格風險。當市民預期樓價仍可能下跌，即使租金貴，也寧願先租後買。

另一個關鍵，是息口環境完全不同。低息年代，銀行存款近乎零息，資金自然追逐磚頭；只要租金回報高過按揭利率，買樓收租便容易計得通。但現在，較長年期美國國債息率仍有四厘多，本地定期存款亦有一定利息。投資者不買樓，也可以透過債券、定期或貨幣基金收取利息，而且流動性較高、維修麻煩較少。當無風險或低風險回報提高，物業投資便要提供更高回報或更明確升值前景，才足以吸引買家入市。

對策：要把這層樓由「博升值」改為「現金流管理」

對陳先生夫婦而言，實際建議不是叫他們止蝕，而是要把這層樓由「博升值」改為「現金流管理」。

  • 第一，他們付了3,000,000元首期之後，餘下現金已不多。未來幾年應該逐步累積預留至少12個月供款、管理費及維修儲備，避免因空置或加息而影響家庭生活。
  • 第二，若未來兩三年租金續升，可優先用盈餘減低按揭本金，而不是再加碼買樓。
  • 第三，家庭其他資產不要過度集中於物業，應盡量保留較高流動性定期或債券，作子女教育及退休儲備。

租金升，不代表樓價一定升。今次個案最大的教訓，是不要把「租金向上」簡化成「樓價必追」。在高息環境下，物業不再是唯一收息工具；買樓收租，也不應只問「租得幾多」，更要問「扣除成本後，是否值得承受這個風險」。

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作者簡介：趙柏舜(Leon Chiu) 為 Blackhorn Wealth Management Limited 投資總監，證監會 第 4 及 9 類持牌負責人，擁有超過 25 年投資與資產配置經驗。其管理基金於 2022 年「股債雙殺」的嚴峻市場環境中仍能錄得正回報，貫徹「全天候投資組合」的核心理念，並以「雙引擎投資組合」架構推動「自製買樓收租」策略。
作者 Facebook 專頁：「自製全天候收租組合」

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