高力報告：中環寫字樓復甦跑贏大市企業重新進駐核心商業區

高力發表兩份重點寫字樓市場研究報告，深入分析香港企業租戶最新市場取向，以及中環作為香港核心商業區（CBD）的持續競爭優勢和發展前景。該行指出，中環復甦領先整體寫字樓市場，鞏固香港國際金融中心及核心商業區地位。

中環寫字樓市場的復甦步伐明顯領先整體市場

高力最新研究報告《重塑中環：為何寫字樓市場重返核心商業區》（Revisiting Central: Why office market is moving back to the CBD）指出，中環寫字樓市場的復甦步伐明顯領先整體市場，主要受惠於資本市場回暖、金融服務業擴張，以及優質寫字樓需求持續增加。中環於2024年重拾增長動力，2024至2025年間淨吸納量合共約61.2萬平方呎，而2026年首八個月更錄得超過50萬平方呎的新增吸納量。

同時，中環市場表現亦持續跑贏整體甲級寫字樓市場。空置率由2024年12月的15.1%下降至2026年8月的9.9%，顯著低於全港甲級寫字樓15.8%的空置水平；中環租金於2026年首八個月累升8.7%，而頂級甲級（Grade A1）寫字樓租金更上升15.4%，遠高於整體甲級寫字樓市場的0.3%。多幢指標性商廈租務表現尤為突出，其中國際金融中心一期及二期自2026年6月起幾近全面租出，而The Henderson於2026年8月的出租率亦已超過九成。

港交所落實將交易廣場作為永久總部

高力香港商業物業服務港島商業部主管林子明表示：「港交所落實將交易廣場作為永久總部，充分反映其對中環以及香港國際金融中心地位的長遠信心。隨著市場活動回升及金融機構持續擴張，我們觀察到愈來愈多企業重新選擇進駐核心商業區，看重其匯聚資本市場參與者、專業服務公司、監管機構及企業決策者的獨特優勢。這種完善而高度集中的商業生態圈，正是中環持續吸引企業回流的關鍵所在。」

市場正呈現「追求優質空」趨勢

高力香港企業客戶服務主管顏慧萍表示：「中環市場復甦是資本市場回暖、政策支持以及公私營投資共同推動的成果。目前寫字樓租金仍較歷史高位低，為租戶提供升級辦公空間的機會，但優質寫字樓供應正逐步收緊，租戶應及早規劃續租、擴充或搬遷安排。對業主而言，市場正呈現『追求優質空間』（flight to quality）趨勢，投資於大廈升級、配套設施及租戶體驗，將有助吸引及挽留優質租戶。展望未來，我們認為政府應持續透過商業土地供應規劃鞏固中環、金鐘及新海濱核心商業區的發展，以進一步提升香港作為國際金融中心的長遠競爭力。」

高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵續：「一個具可持續發展能力的核心商業區，不應只著眼於增加寫字樓供應。未來商業用地規劃應支持中環、金鐘及新海濱核心商業區的長遠發展，透過優質發展項目提升交通連接、公共空間及整體營商環境，打造更完善及一體化的商業生態圈。這對鞏固香港的競爭力，以及支持長遠經濟發展至關重要。」：

香港寫字樓租戶調查2026：企業營商信心已重回正面水平

高力第四年度發布的《香港寫字樓租戶調查2026》顯示，企業營商信心已重回正面水平。41%的受訪者預期未來12個月營商環境將有所改善，僅16%預計情況轉淡。雖然35%的租戶預計未來一年將增加員工人數，但只有20%計劃擴充辦公空間，其中以專業服務業及銀行與金融業最有可能擴張。這反映企業招聘意欲與辦公空間需求之間的差距正逐漸擴大，不少企業透過更有效運用現有空間及調整工作場所策略，在現有辦公室內消化增長需求。成本仍然是租賃決策中最重要的考慮因素。無論在選擇商業大廈還是地區時，租金水平皆為首要考慮，其後依次為大廈質素及交通便利性。

租戶變得更加審慎及精挑細選

高力商業物業服務業主代理業務主管許永誠表示：「在經濟環境改善的支持下，企業營商信心較過往數年明顯增強。然而，調查反映租戶變得更加審慎及精挑細選，而非積極擴張。大部分租戶傾向留在現時商業大廈，但同時持續評估提升辦公環境質素及優化租賃成本的機會。對業主而言，未來要提升租戶續租率，關鍵將不僅在於租金水平，更在於能否提供具吸引力的整體使用體驗，並透過靈活租約安排、針對性的租務優惠及具競爭力的租金策略回應租戶需求。」

68%的受訪租戶計劃於現有寫字樓續租

調查亦發現，68%的受訪租戶計劃於現有寫字樓續租，反映市場租賃活動仍以續租為主導。在主要寫字樓分區之中，尖沙咀及九龍東的租戶留區意向最高，分別有88%及87%的受訪者表示租約期滿後傾向繼續留在原有地區。高力香港商業物業服務九龍商業部主管黃浩邦續：「對於考慮搬遷的租戶而言，較低租金、更優質的大廈質素及更具彈性的租約條款，是最主要的推動因素。值得留意的是，43%的中環／金鐘租戶表示可接受租金上調，而九龍東及尖沙咀則分別有60%及56%的受訪者期望下調租金。免租期仍然是租戶最重視的租務優惠，而新加入調查的還原工程費用豁免亦成為重要談判項目，反映租戶愈來愈重視整個租約周期的成本管理，而不僅是租金水平。」

關於香港寫字樓租戶調查2026

自2023年起，高力每年進行《香港寫字樓租戶調查》，持續追蹤本港寫字樓租戶的營商展望、辦公空間需求及工作場所發展趨勢。2026年第四年度調查於6月至8月期間進行，收集了接近200家來自不同行業及企業規模寫字樓用戶的意見，深入探討短期業務前景、辦公空間策略及新興工作模式趨勢，旨在為租戶及業主提供具前瞻性的市場洞察，協助應對持續演變的香港商業地產市場。

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