香港樓市 最新瑞銀發表了2025年《全球房地產泡沫指數報告》，數據始終有參考價值，而報告內容筆者也有同意或不同意的地方，但有感到市場上對有關報告的訊息未有全面了解，在此先陳述報告的重點：
香港樓市 泡沫風險等級：由「中等風險」降至 「低風險」
報告顯示，香港樓價過去一年下跌7.9%，在過去十年間累計下跌2.2%，引致本港樓市泡沫風險評分明顯下跌，最新為 0.44分，低於0.5分的指標水平，等級由「中等風險」降至 「低風險」！
報告以購買60平方米或650平方呎的市中心附近住宅單位為目標，香港最新樓價與收入比率為14，即樓價中位數是市民年收入中位數的14倍，是報告所有城市中負擔最高，不但比邁阿密和三藩市高出約2倍，亦超越紐約、巴黎、倫敦、東京和悉尼等大城市。
較低房價提高房屋相對可負擔性
香港實際樓價較2021年下跌近28%後開始穩定，與上一個高峰相比，較低的房價提高了房屋的相對可負擔性。
而在金融海嘯後至新冠疫情前的時間，香港的泡沫指數處於1.5至2.5分之間，十多年來一直被評為「高風險」。
報告仍指出香港樓價高
最新的最高三個高泡沫地方分別是美國邁亞密(1.73分)、日本東京(1.59分)和瑞士蘇黎世(1.55分)。
儘管香港泡沫低，但報告仍指出香港樓價高：樓價與收入比率相當於14年收入(超越一眾城市排第一)，樓價與租金比率相當於約三十年租金！
以上是筆者陳述報告中理解的重點，以下則分享個人的看法：
香港樓市 下跌本質不是傳統泡沫爆破
第一， 報告中反映香港樓市泡沫進入「低風險」水平是重要的，但我必須補充的是香港樓價下跌，其實本質不是傳統的泡沫爆破，因為香港在過去一段長時間超過十年也有實施俗稱「樓市辣招」的措施去抑壓住宅樓市，實際香港的泡沫不是低，而是「負泡沫」，即是在沒有泡沫之下，樓價再進一步被壓縮，這個重點是重要的，因為將來樓市回復的時候，樓市是不需要像泡沫爆破般需要較長的時間去回復，樓市可以較快復原；香港的總存款量（M3）在樓價下跌的時候仍然不斷增加，這正是反映了筆者以上的觀點！
購買力不是全部由「打工仔」決定
第二， 筆者想說一個成熟的社會，其購買力不是全部由「打工仔」去決定的，尤其是一個成熟的金融中心，除了打工仔，還有外來資金、資產等等重要元素去影響購買力！
第三， 至於市民年收入要較長時間才能買到單位，這一點是否能反映該城市難以「上車」？亦是未必的！因為有關報告是引用了650呎近市區的單位作標準，而且沒有按揭，這標準絕對是中上產或較高收入人士的目標，所以運用普通打工仔的收入作評估的推演，並不準確。
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作者簡介：汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態（new normal）文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化，得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」，認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術，故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」，認為營商要「追求增值不求奪財」，祥益地產高度參與社區公益及慈善活動，融為一體！
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