理財個案｜買入沙田第一城樓價已跌10%！居屋餘按揭15年想轉按｜龔成教室

【理財個案】讀者來信表示，於2018年買入沙田第一城，但現在樓價已跌1成左右，想知升唔升得返？另有讀者指買入居屋單位5年，尚餘按揭15年可考慮轉按嗎？

理財個案（1）讀者來信：買入沙田第一城樓價已跌10%

老師你好，想問下，我沙田第一城係2018年買，現在跌1成左右，升唔升得返？

理財個案（1）龔成老師分析︰香港樓市最差時期已過

香港樓市，相信最差時期已過，不會大跌，長遠會平穩。首先要睇經濟基本面，除非外圍不利因素令經濟好差，否則，現時睇香港的經濟不會太差，相信之前疫情最差時期已過，因此經濟正好轉中。這個因素，令樓價不會大跌，會平穩。

加息對樓市會不利

另外是加息因素，加息對樓市會不利，這就是2022年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。

樓市因供求關係較難大跌

在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

供應增加樓市不會大升

不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。

長遠計樓價會平穩大跌也不易

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。你現時只係跌1成的話，相信上翻去都有機會，但要些時間。不過，你要先睇翻自己購買這個物業目的。如果係自住，其實長線你有信心供得起，同時又適合自己長線(10-20年)居住的話，樓價變化其實唔使太在意。

理財個案（2）讀者來信：居屋尚餘按揭15年值得轉按？

你好，我持有居屋單位五年，尚餘按揭15年。請問轉按值得考慮嗎？

理財個案（2）龔成老師分析︰250萬以下物業未必值得做

你要睇翻要回贈率扣除律師費有賺才值得做。若果金額太少，例如$250萬以下的物業，那就未必

樓價下跌轉按時要「抬錢上會」補差價

再加上，現時樓價下跌，你有機會轉按時要「抬錢上會」補差價，所以你最好綜合左以上因素，才決定是否去做。最後，未補地價居屋轉按係有一定限制，同時要向房屋署申請，獲批才可以做。

理財個案（3）讀者來信：投資新手買美股注意

龔老師，請問買美股要注意什麼？我是初手，不懂美股和港股費用分別。Vodafone VOD 老師覺得如何？近5年派息看似高息….

理財個案（3）龔成老師分析：美股收息要付30%股息稅

無太大分別的，你要有美股戶口，以及美金的結算戶。另外，買賣時間不同，以及美股是一股股買的，另外要留意，美股收息要付30%股息稅。

VOD最大市場是德國

沃達豐 Vodafone Group Plc（VOD）在20多個國家運營移動和固定電話網絡和業務。它的最大市場是德國，是繼德國電信(Deutsche Telekom)之後的第二大移動運營商，並在2013年收購德國卡貝爾(Kabel Deutschland)和2019年收購德國自由全球(Liberty Global Germany)後擁有有線網絡。

近年生意無增長甚至轉弱

在英國和意大利，它是一個移動運營商，而在西班牙，它在2014年收購了有線運營商Ono後，提供融合服務。沃達豐還在幾個中歐和非洲國家開展業務，這些國家的業務加起來約佔其收入的三分之一。近年生意無增長，甚至有轉弱情況。

企業投資價值只是一般

不過，這企業不是完全無質素的，但股價表現較弱，如果企業的業務無法提高增長，股價相信不會有太大起色。暫時睇，企業投資價值只是一般，這類股暫時不要對股價有太大期望，你當小注投資，耐心等佢業務再有增長力，都可以的，但就要耐心點。