買樓攻略2023｜九龍34校網｜年內樓價有望升5%至8%｜土瓜灣、啟德、何文田｜3區共5個屋苑介紹

買樓攻略｜想住九龍如何選擇物業？或可從校網方面入手。九龍34名校網內有多間老牌名校小學，覆蓋何文田、啟德、土瓜灣等眾多地區物業，即睇代理介紹這幾個區內的5個屋苑，分析各區配套設施及樓價是否啱心水。

買樓攻略｜九龍34名校網物業選擇多

34校網是本港名校網之一，覆蓋地區包括何文田、啟德、土瓜灣、馬頭角等，這些地區各有特色，何文田屬高尚住宅區；啟德屬新發展區；土瓜灣、馬頭角屬傳統舊區。物業類型各有特色，置業人士不愁沒有選擇，按照專家意見，不妨留意5個屋苑。

買樓攻略｜34校網小學資料

34校網有17間小學，全數為全日制學校，當中沒有男校，有兩間女校，女學童在選擇上較佔優：

資料來源：教育局

買樓攻略｜新屋苑增加、學額料爭崩頭

校網內較受歡迎的學校，包括陳瑞祺(喇沙)小學、協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、保良局何壽南小學等。隨着區內更多新屋苑入伙，如啟德區，人口密度上升，現時校網學額是否仍可應付則屬疑問。若果未來學額沒有相應增加，「爭崩頭」情況會出現。

買樓攻略｜34校網學校的注意事項

選擇該校網時，要留意以下要點：

• 據教育局資料，協恩中學附屬小學要收取堂費，詳情需直接向學校查詢。
• 部分學校可直接升上中學，如中華基督教會灣仔堂基道小學(九龍城)跟中華基督教會基道中學採用「一條龍」辦學模式。

買樓攻略｜土瓜灣屬舊區但方便

34校網涵蓋範圍，包括何文田、土瓜灣、馬頭角和啟德新發展區，區內住宅主要分布在何文田、土瓜灣和啟德區。土瓜灣是傳統舊區，隨着港鐵屯馬線通車，區內設有土瓜灣站，同時亦位近宋皇臺站，交通較以往方便。

買樓攻略｜較啟德及何文田有配套優勢

區內舊樓較多，但亦有大型屋苑，如房協發展欣榮花園；私人屋苑亦有25年樓齡的海悅豪庭、樓齡不超過20年的翔龍灣、傲雲峰等。若果論方便程度，土瓜灣稍勝其餘兩區，區內商場、民生店林立，而且有港鐵站，乘巴士、小巴亦方便。

買樓攻略｜區內樓價回升半成

本月區內二手市場成交轉活。利嘉閣地產新啟德分區董事王健宜表示，受到通關、疫情放緩等利好因素影響，至1月16日為止，土瓜灣二手市場錄得近10宗買賣成交個案，已經跟上月全月相若，主要來自翔龍灣、傲雲峰、帝庭豪園和農圃道18號等四個屋苑，成交價回升5%。他說，利好因素持續，加上平盤已消化，預計今年區內樓價回升5%至8%。

買樓攻略｜土瓜灣樓盤推介：傲雲峰

若果要在區內搵樓，傲雲峰值得考慮。以下是屋苑資料和代理意見：

• 傲雲峰：30樓以上景觀開揚
• 買賣盤：62個
• 放盤叫價：750萬至1780萬元
• 實用呎價：15,519至26,808元

最近買賣成交個案：1座高層E室，實用面積452平方呎，成交價750萬元，實用呎價16,593元。(註冊日期：2023年1月6日)

傲雲峰屋苑資料

專家評價：利嘉閣地產新啟德分區董事王健宜意見

1. 屋苑位近港鐵宋皇臺站。
2. 部分30樓以上高層單位景觀開揚，可望土瓜灣景。
3. 樓齡不算新，有十多年。

買樓攻略｜啟德區配套尚待落成

啟德是近年新發展區，未來發展成綜合住宅、商業、休憩旅遊的地區，區內住宅主要分布於啟德城中心和跑道區。近年已經陸續有新屋苑入伙，包括啟德1號、天寰、龍譽、嘉匯、OASIS KAI TAK、尚‧珒溋市建局旗下煥然壹居等。雖然區內已有港鐵啟德站通車，但暫時未有公共運輸交匯處，附近配套設施仍未落成。

買樓攻略｜二手交投不及一手

啟德區內一手市場成交較二手市場活躍。王健宜指，至1月16日為止，區內二手市場成交個案不多，僅8宗，但成交價不變，業主有實力不肯平賣，把議價空間收窄至5%。現時一手市場仍有供應，樓價跟二手相若，故購買力流入一手市場。

買樓攻略｜看好啟德樓價向升

王健宜稱，隨着市場消化平盤，以及利好因素持續，估計今年啟德樓價回升5%至8%。如要入市，經專家分析，區內有兩個屋苑可供參考：

買樓攻略｜啟德區樓盤推介（1）天寰

• 天寰：入場費580萬
• 買賣盤：72個
• 放盤叫價：580萬至6,500萬元
• 實用呎價：19,635至46,001元

最近買賣成交個案：天海匯3座中層K室，實用面積233平方呎，成交價498萬元，實用呎價21,373元。(成交日期：2023年1月12日)

天寰屋苑資料

專家評價：美聯物業首席高級分區經理徐永成意見

1. 開放式單位樓價580萬元，價位不算高。
2. 單位呎數多元化，實用面積由232至2,498平方呎。

買樓攻略｜啟德區樓盤推介（2）OASIS KAI TAK

• OASIS KAI TAK：近港鐵站交通方便
• 買賣盤：47個
• 放盤叫價：630萬至2350萬元
• 實用呎價：21,439至38,456元

最近買賣成交個案：5座低層B室，實用面積533平方呎，成交價1090萬元，實用呎價20,450元。(註冊日期：2023年1月11日)

OASIS KAI TAK屋苑資料

專家評價：美聯物業首席高級分區經理徐永成意見

1. 樓齡新。
2. 距離港鐵站較近，步行1分鐘可到。

買樓攻略｜新屋苑紛進駐何文田

何文田是九龍區傳統高尚住宅區之一，區內有不少老牌屋苑，如同位於亞皆老街的雅士花園和雅麗居，雅士花園樓齡達32年；雅麗居樓齡達28年。隨着近年港鐵何文田站進駐，一些新的屋苑陸續落成，不少位於何文田半山。

買樓攻略｜新晉屋苑樓價較高

如鄰近何文田站的天鑄，2015年11月入伙。同樣位於半山的皓畋、ONE HOMANTIN，樓齡不超過10年。然而，針無兩頭利，這些屋苑環境清靜，但附近配套設施稍遜。部分屋苑如天鑄入場費不菲，超過2,500萬元，不少置業人士難以負擔。

買樓攻略｜今年區內樓價料回穩

近期樓市回暖，本月何文田二手市場趨活躍。香港置業首席高級營業經理朱碧其表示，區內本月至今錄得20宗成交個案，跟上月全月差不多，成交價則未有變化。此外，新屋苑如皓畋錄得蝕讓成交個案，因先前買入價偏高。

買樓攻略｜料年內樓價企穩

他預計，今年至年底，料何文田區內樓價回穩，因業主有實力，供滿樓，不會減價。如果本身有一定實力，不妨考慮新樓齡屋苑，以下兩個屋苑可供選擇：

買樓攻略｜何文田樓盤推介（1）皓畋

• 皓畋：單位多元化
• 買賣盤：102個
• 放盤叫價：830萬至3980萬元
• 實用呎價：16,716至39,826元

最近買賣成交個案：5座中層A室，實用面積865平方呎，成交價1860萬元，實用呎價21,503元。(成交日期：2023年1月17日)

皓畋屋苑資料

專家評價：朱碧其意見

1. 樓齡新。
2. 部分20樓以上單位可望鯉魚門景。
3. 需乘接駁車前往港鐵何文田站，車程3至4分鐘。

買樓攻略｜何文田樓盤推介（2）ONE HOMANTIN

• 買賣盤：64個
• 放盤叫價：828萬至2700萬元
• 實用呎價：17,934至31,853元

最近買賣成交個案：3座低層E室，實用面積513平方呎，成交價880萬元，實用呎價17,154元。(註冊日期：2023年1月16日)

ONE HOMANTIN屋苑資料

專家評價：朱碧其意見

1. 樓齡新。
2. 兩房單位為主，適合小家庭。
3. 前往港鐵何文田站，需乘接駁車，車程3至4分鐘。
4. 屋苑鄰近何文田廣場，商場內設有食肆、連鎖店，可應付日常生活所需。但如想有更多選擇，可乘車往旺角，需時6至7分鐘。

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