28Hse公布，新盤推售凍結購買力 四區樓價全線受壓，易發樓價指數本周報119.49點，按周微跌0.33%，連跌兩周；轉買為租支撐大市，易發租金指數本周止跌回升，報122.55點，按周微升0.12%，逼近歷史高位。28Hse數據研究員張灝然預計，樓價指數短期內將於112至124點之間上落，未來兩個月整體樓市走勢料反覆偏軟。
28Hse ：易發樓價指數連跌兩周
各區新盤相繼加推，成功搶佔市場焦點，全港整體樓價受壓。易發樓價指數本周報119.49點，按周微跌0.33%，連跌兩周，較2021年8月歷史高位回落約18.02%。四區樓價全線向下，周末一手交投急挫逾9成。期內 MIAMI QUAY II、瑅海、逸里1號、DEEP WATER SOUTH 6A期及 PALO SPRINGS 全數原價加推，定價貼市，吸納大量客源，拖累同區二手樓價同步下調。前線代理指出，年底節假臨近，業主多離港休假，睇樓氣氛轉淡，新界西等區樓價跌勢加劇。
28Hse ：易發租金指數連續十周企穩122點以上水平
租賃市場上，易發租金指數本周止跌回升，報122.55點，按周微升0.12%，連續十周企穩122點以上水平。受本地家庭、跨區客及內地專才需求帶動，四區不少屋苑錄得高於平均呎租的成交。部分準買家觀望後市而轉買為租，更支持全港租金穩步上揚。
展望未來兩個月大市走向，市場焦點集中於內地離岸信託相關稅務政策，以及美國聯儲局12月議息結果與本港銀行加息動向。28Hse研究部預期，易發樓價指數將反覆偏軟；惟租務客源充裕，需求殷切，易發租金指數料維持微升，各區個別屋苑呎租或續創新高。
各區新盤推售在即凍結購買力 四區樓價全線受壓
本周四大分區樓價指數延續弱勢，全線向下。九龍區、新界東、新界西及港島區指數分別報115.63點、115.68點、122.89點及108.86點，按周跌幅介乎0.46%至2.49%。其中，九龍區、新界東及港島區連跌兩周，新界西更連跌四周。市場觀望報告統計期結束後翌周多個新盤開售，導致本周末（10月31日至11月1 日）一手交投急挫逾9成至僅錄27宗，拖累整體樓價受壓。
九龍區跌幅居首 買家觀望新盤開售
九龍區樓價跌幅最顯著，按周下挫2.49%。區內缺乏大型全新焦點盤，一手交投僅靠擎海I、首岸第2期、蔚藍東岸及傲玟等貨尾零星成交支撐。同時，MIAMI QUAY II、瑅海及逸里1號原價加推並將於報告統計期結束後翌周開售，促使買家保留資金觀望。二手業主見承接力轉弱，普遍擴闊議價空間，令區內樓價短期顯著承壓。
新界東交投疏落 業主降價求售
新界東樓價走勢相若，指數按周跌2.25%。區內一手交投疏落，主要依賴SIERRA SEA第2C（2）期的少數成交。另一項目PALO SPRINGS本周原價加推，折實平均呎價17,644元，安排於11月9日發售及招標。由於準買家入市態度審慎，二手業主唯有降價求售，帶動該區樓價向下。
新界西創近期新低 淡季效應浮現
新界西一手市場僅靠芊御7宗成交支撐。中聯地產創辦人兼行政總裁林學勤指，東涌區買賣雙方造價期望現分歧，部分業主最終妥協減價。以映灣園1座低層G室三房戶為例，實用面積784平方呎，以673.8萬元易手，呎價8,594元創近期新低，較28Hse平台該屋苑近90日平均呎價低逾15%。加上臨近年底傳統淡季，業主外遊令睇樓活動減少，交投轉靜更拖累樓價下滑。
港島區購買力凍結 二手睇樓量下跌
港島區樓價同樣受制於新盤推售，購買力遭凍結。區內一手僅遠晴錄5宗成交，而DEEP WATER SOUTH 6A期以折實平均呎價30,330元原價加推，訂於11月9日發售。新盤吸納客源致二手交投冷清。中原地產及香港置業數據顯示，港島區指標屋苑周末預約睇樓量分別錄23組及21組，按周跌近18%及9%，反映買家入市意欲減弱，二手叫價持續受壓。
宏觀因素添壓 樓市短期料反覆偏軟
宏觀因素上，近期內地加強對離岸信託收益徵稅，加上市場預期美國聯儲局若於12月加息，本港銀行跟隨上調利率的機會頗高，均影響樓市氣氛。綜合多項因素，28Hse數據研究員張灝然預計，樓價指數短期內將於112至124點之間上落，未來兩個月整體樓市走勢料反覆偏軟。
租金指數止跌回升0.12% 四大分區全線上升
本港租務市場氣氛平穩，整體租金止跌回升並逼近歷史高位。本周易發租金指數報122.55點，按周微升0.12%，終止上周跌勢，並連續10周企穩122點水平。目前指數距離10月中下旬的122.88點歷史高位僅相差0.27%，反映市場租盤承接力強，預料指數短期內有望突破高位。
四大分區指數本周全線向上。新界東升幅居首，按周升1.77%至124.82點；新界西及港島區分別連升四周及五周，報145.23點及135.31點，升1.50%及1.30%；九龍區亦止跌回升，報126.93點，微升0.51%。
新界兩區交投活躍 租值具承接力
新界東多個屋苑錄得高價承租個案，呎租高於近期平均水平。悠然山莊10座高層E室三房一套附工人房，實用面積924平方呎，獲同區客以月租29,000元承租，呎租31.4元，較28Hse平台近90日平均呎租高逾8%。日出康城MALIBU 1A座低層D室兩房一套連儲物室，實用面積560平方呎，由外區客以月租25,300元承租，呎租45.2元，亦樣較28Hse平台期內平均呎租高逾5%。上述兩宗高價交投，顯示個別屋苑的租值具不俗承接力。
新界西租賃交投保持活躍，區內同樣錄得多宗高呎租成交。朗逸峯12座中層E室兩房戶，實用面積634平方呎，獲本地家庭以月租24,000元承租，呎租37.9元；尚悅8座中層B室兩房戶，實用面積440平方呎，以月租15,000元租出，呎租34.1元。根據28Hse平台數據，上述兩宗成交分別較屋苑近90日平均呎租高逾35%及6%。林學勤補充，專才持續為當區以至全港帶來龐大租賃需求，加上部分準買家傾向觀望而轉買為租，帶動區內租金穩步向好。
港島九龍需求殷切 支撐整體租金表現
港島區傳統指標屋苑租務平穩，部分優質單位獲租客以高價承租。康蕙花園2座高層D室三房戶，實用面積538平方呎，獲內地專才以月租25,000元租用，呎租46.5元；嘉亨灣5座高層C室三房一套連工人房，實用面積749平方呎，由同區家庭以月租43,000元承接，呎租57.4元。兩宗成交分別較28Hse平台近90日平均呎租高約5.68%及6.30%，反映區內優質單位備受追捧，租值承接力強勁。
九龍區細單位租務需求持續殷切，租金走勢穩步向好。港灣豪庭一期4座中層D室兩房戶，實用面積340平方呎，獲新婚夫婦以月租17,000元承租，呎租達50元；淘大花園C座低層4室兩房戶，實用面積375平方呎，獲區內客以月租16,500元租入，呎租44元。兩宗成交呎租均略高於28Hse平台近90日平均呎租，反映該區租金走勢平穩向好。
28Hse 料全年租金累升3%至8%
本地家庭、跨區客及內地專才構成龐大租賃需求，帶動各區租務交投暢旺。張灝然預期，租金指數短期內將於114至126點之間上落，並有機會突破歷史高位，各區屋苑呎租料續創新高，預測全年租金累升約3%至8%。
上述指數反映2026年10月30日至11月5日之市場狀況。
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