28Hse 公布，最新易發樓價指數報119.89點，按周跌0.7%升勢斷纜，擎海I等新盤搶客拖累九龍區；易發租金指數報122.40點，按周微跌0.39%見頂回落，傳統旺季完結新界東領跌。28Hse數據研究員張灝然維持早前預測，估計樓價指數短期將於112至124點之間上落，未來兩個月樓市走勢將維持反覆偏軟。
28Hse 香港樓市本周重點
- 香港樓價跌0.7%終止升勢，四大分區全線受壓：最新易發樓價指數報119.89點，按周跌0.70%，終止上周升勢。本周分區樓價全線下跌，其中九龍區跌幅最顯著，按周跌1.61%。主要由於區內擎海I及其他新盤貨尾銷情理想，部分更以貼市價推售，大量吸納市場購買力，令二手市場受冷落，業主需擴闊議價空間。至於港島區及新界西則因缺乏大型新盤焦點，睇樓量減少，交投陷入膠著致樓價受壓。預期在12月加息陰霾及發展商貼市價推盤策略下，未來兩個月樓價走勢將反覆偏軟。
- 租金微跌終止三連升，旺季過去新界東領跌：最新易發租金指數報122.40點，按周微跌0.39%，雖終止三連升，惟仍連續九周企穩122點以上水平。四區租金兩升兩跌，隨著傳統租賃旺季過去，早前升勢較急的新界東及九龍區率先回調，按周分別跌2.56%及0.65%，區內不少屋苑錄得低於平均呎租的成交。展望後市，受本地家庭、單身人士及外來專才的剛性需求支撐，預期未來兩個月租金將平穩上揚，全年料累升約3%至8%。
易發樓價指數最新報119.89點 按周回落0.7%
本周樓市買賣與租賃步伐雙雙放緩。易發樓價指數最新報119.89點，按周回落0.70%，較2021年8月歷史高位回落約17.75%。易發租金指數繼上周觸及122.88點歷史高位後，本周微跌0.39%至122.40點，終止三連升，惟仍連續九周企穩122點以上水平。
分區樓價全線向下。九龍區及新界東新盤與貨尾銷情理想，貼市價策略大量吸納市場購買力，促使二手業主擴闊議價空間；港島區及新界西則因缺乏新盤帶動，睇樓量及交投同步轉淡。租賃方面，四大分區租金兩升兩跌。前線代理反映，隨著傳統租務旺季過去，加上早前升勢較急，新界東及九龍區租金率先回調，拖累整體大市表現。
28Hse 預期未來兩個月租金將維持平穩上揚
28Hse數據研究部指出，市場預期美國聯儲局12月將加息0.25厘，本港銀行跟隨加息機會亦較高，料未來兩個月樓價走勢反覆偏軟。至於租賃市場，雖然短期受季節因素略為回調，但在本地家庭、單身人士及外來專才的剛性需求支撐市場，預期未來兩個月租金將維持平穩上揚，全年料累升約3%至8%。
新盤貼市熱賣吸納購買力 九龍區跌逾1.6%
本周分區樓價指數全線報跌。九龍區最新報118.58點，按周跌1.61%；港島區報109.36點，按周跌0.40%，終止兩連升。新界西及新界東分別報124.15點及118.34點，按周微跌0.11%及0.06%，前者連跌兩周，後者則走勢回落。
新盤貼市吸客 九龍區二手樓價受壓
九龍區二手樓價顯著受壓，主要源於區內新盤及貨尾銷情理想、分流二手客源影響。其中擎海I第三輪132伙價單單位全數售罄，啟德海灣第2期等項目亦錄得成交。發展商持續加快推盤步伐，逸里1號及瑅海先後以貼市價推出首張價單，採取以價換量策略。新盤搶客導致二手市場受冷落，據美聯物業及香港置業數據顯示，九龍區指標屋苑周末預約睇樓量均錄得191組，按周跌幅介乎2.05%至3.05%。區內二手業主見新盤定價克制，普遍願意擴闊議價空間，拖累整體樓價向下。
缺乏大型焦點項目 港島區及新界西交投膠著
港島區及新界西一手市場近期缺乏大型焦點項目，交投主要依靠滶晨II及海盈山4B期等餘貨支撐。在缺乏新盤帶動下，市場氣氛轉淡，二手交投陷入膠著。綜合美聯物業及香港置業數據，港島區指標屋苑周末預約睇樓量按周急跌11.54%至23組，而新界西亦按周微跌1.05%至94組。入市客源減少致兩區樓價同步受壓。
新界東一手交投暢旺 購買力流向新盤
新界東新盤SIERRA SEA第2C（2）期第三輪153伙價單單位全數沽清，連同海瑅灣系列等項目交投暢旺，進一步吸納區內購買力。二手睇樓量因而減少，美聯物業數據顯示，新界東指標屋苑周末預約睇樓量錄126組，按周下跌3.08%。世紀21奇豐物業區域經理莊瑞生估計，近期股市表現反覆，準買家傾向按兵不動，致區內樓價輕微受壓。
預期年底加息 短期樓市反覆偏軟
美國聯儲局於10月下旬維持利率不變，本港銀行亦未有調整最優惠利率。惟市場普遍預期12月議息將加息0.25厘，本港銀行跟隨機會甚高。不少發展商趁此空窗期持續以貼市價推盤，預料樓價短期內仍會受壓。28Hse數據研究員張灝然維持早前預測，估計樓價指數短期將於112至124點之間上落，未來兩個月樓市走勢將維持反覆偏軟。
易發租金指數回軟0.39% 新界東領跌逾2.5%
本港整體租金稍為回軟，最新易發租金指數報122.40點，按周跌0.39%，終止三連升，惟連續九周企穩於122點以上水平。四區租金兩升兩跌，新界東跌幅最大，按周挫2.56%至122.65點，終止上周升勢；九龍區報126.28點，按周跌0.65%。相反，新界西與港島區雙雙造好，分別連升三周及四周，報143.09點及133.58點，按周微升0.42%及0.24%。
新界東及九龍區短暫受壓 成交略低於市價
租金指數回落主要受新界東及九龍區租金受壓拖累，兩區不少屋苑成交呎租低於市場平均水平。新界東新峰花園29座中層E室三房戶及銀禧花園4座中層G室兩房戶，實用面積分別為804及510平方呎，以22,500元及18,000元租出，呎租28元及35.3元，較28Hse平台近90日平均呎租低約9.68%至11.8%。莊瑞生指出，租賃傳統旺季過去，加上早前租金升勢急促，促成短暫調整。此外，新港城L座高層6室實用面積338平方呎兩房戶，業主亦由原叫租16,200元減價至15,500元租出。
至於九龍區，君臨天下3座中層B室1,049平方呎三房戶獲外資回流客以63,000元承租，呎租60.1元；瓏璽2座低層D室694平方呎兩房戶獲區內夫婦以36,000元承租，呎租51.9元。兩宗成交呎租較28Hse平台期內平均水平低1.48%及3.89%，反映市場以貼近或略低於市價的成交為主，與區內租金回調的走勢一致。
新界西及港島區需求殷切 支撐整體租賃市場
相反，新界西及港島區部分屋苑錄得高於平均呎租的成交，支持兩區租金上升。映灣園6座中層E室540平方呎兩房戶以17,000元租出，呎租31.5元；太古城明宮閣中低層G室582平方呎兩房戶以32,000元租出，呎租55元。兩宗成交呎租均高於28Hse平台期內平均水平，顯示個別屋苑租金仍具承接力。
全年租金料升3%至8% 剛性需求依然龐大
本港整體租賃客源涵蓋本地家庭、單身人士及外來專才，整體需求仍然龐大。張灝然維持早前預測，預期個別屋苑呎租仍有機會創新高。短期內租金指數將於114至126點之間上落，全年租金累升約3%至8%。
上述指數反映2026年10月23日至10月29日之市場狀況。
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