二手居屋 數字背後：二手居屋市場真的有起飛嗎？當最新公佈的第三季統計數字躍然紙上—2,835宗二手居屋買賣登記、成交總值突破114.88億元、創下近16年來的新高——不少人第一時間的反應或許是驚嘆：難道居屋市場已經率先走出陰霾，迎接了一場久違的爆升？然而，只要我們抽絲剝繭，便會發現這個看似極其凌厲的月份，不過是一場由特殊數據交織而成的「鏡花水月」。
二手居屋 第三季實際上僅錄得1113宗買賣
把視角拉回到真實的買賣現場，第三季數據之所以會出現強勁的爆發，關鍵在於大埔宏福苑那筆多達1,722宗的特殊登記。若我們撇除此因素，單看市場上真正的二手交投，全港在第三季實際上僅錄得1,113宗買賣，比起第二季的1,646宗，大幅倒退了近三成二。
二手居屋市場盤源早已大幅減少
事實上，在經歷了去年底至今年上半年的買氣消化後，二手居屋市場的盤源早已大幅減少，加上大環境負面因素出現，真正的市場購買力在第三季已顯露出疲態。更特別的現象出現在價格層面。雖然成交量顯著萎縮，但居屋的價格卻展現出驚人的「硬淨」。
扣除宏福苑特殊成交 二手居屋 每宗平均售價達427萬
扣除宏福苑特殊成交後，上季二手居屋每宗平均售價依然高達427萬元，繼續高企於近12個季度的次高水平。這種「量跌價穩」的現象，很大程度上歸因於放盤業主的心理微妙變化。經歷了前兩季的旺市後，優質盤源被大量搶購，剩餘握有高質素單位或大單位的業主叫價極為企硬，加上港島區等高價居屋成交比例維持一定水平，故有力撐住了整體的成交均價。
跌幅最為猛烈為「400萬至500萬元」大眾組別
若細看各區及各價格組別的表現，整體的疲態更是無處遁形。全港六個價格組別的實際登記宗數全線下挫，跌幅最為猛烈的恰恰是市場最核心的「400萬至500萬元」大眾組別，按季大跌三成四。地區方面，九龍區更成了重災區，成交量按季重挫三成八；新界與港島亦分別錄得三成以上的跌幅。
不過，在普遍一片沉寂之中，個別屋苑卻上演了驚人的「逆襲」戲碼，例如屯門龍門居在第三季的交投量與總值，就逆市爆發了超過五倍的驚人增長，成為暗湧中的一大亮點。
短期內恐怕難以擺脫沉悶的陰霾
站在第四季的門口展望後市，二手居屋市場短期內恐怕難以擺脫沉悶的陰霾。隨著「居屋2025」在10月下旬正式展開揀樓，首日即一舉售出262伙、刷新重推居屋以來的歷史新高，新盤的強勁吸金力無疑會大舉抽走二手市場的資金與目光。加上宏福苑的餘下特殊登記將大幅減少，第四季的二手數字大樹會繼續在低谷徘徊。這場居屋市場的冰火交融，恐怕要等到房署正式發放新一期「白居二」准買證、為市場重新注入水頭的那一刻，才能真正迎來下一個轉機。
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作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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