仲量聯行：新盤貼市開價釋放市場累積購買力！樓價升幅仍受限制

仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，面對息口走勢持續不明朗，發展商採取貼市定價策略以吸納買家需求，帶動香港一手住宅市場轉活。報告預期，2026年餘下時間的成交量將進一步回升；然而，由於發展商繼續以消化庫存為首要目標，定價策略料將保持克制。

仲量聯行樓市報告重點

在息口環境不明朗下，貼市開價帶動需求回升：發展商以具吸引力的首批開價釋放市場累積的購買力，加快消化庫存及資金回籠，帶動一手住宅交投復甦。
銷情暢旺不代表樓市全面復甦：近期新盤屢創收票紀錄，主要反映定價具競爭力及項目質素，而非住宅市場全面復甦；二手市場交投仍然淡靜。
市場維持「成交回升、樓價受限」格局：預期2026年第四季住宅成交量將進一步回升，但發展商仍以消化庫存為主，料將限制樓價升幅，與仲量聯行全年樓價上升5至10%的預測大致相符。

上半年平均每月約2,000宗一手住宅成交

根據土地註冊處數據，本港一手住宅市場2026年開局強勁，上半年平均每月錄得約2,000宗成交，令市場一度預期發展商將採取更進取的開價策略。然而，息口前景愈趨不明朗以及中國內地公布收緊跨境資金監管，發展商及買家於年中轉趨觀望，拖累7月份一手成交量跌至796宗的季節性低位。其後，隨著宏觀經濟環境漸趨明朗，市場氣氛逐步企穩，發展商亦重新推出大型項目，帶動9月及10月一手成交量分別回升至942宗及1,502宗。

發展商為加快銷售，以極具競爭力的價格推出首批單位，帶動近期新盤屢創收票紀錄。2026年8月底，華潤置地推出西九龍項目叡璟（項目分六期發展，合共提供2,200伙），呎價介乎16,538至21,128港元，較南昌站上蓋屋苑當時的二手造價折讓約25%。其後，越秀地產於10月10日推出油塘擎海（項目分三期發展，合共提供1,339伙），首批單位呎價介乎13,008至15,423港元，較三年前推出的鄰近屋苑親海駅二手造價低約15%。

樓花期較長：發展商以大幅折讓推售首批單位

值得注意的是，兩個項目均屬遠期樓花，預計到2028年底才落成入伙。由於樓花期較長，發展商以大幅折讓推售首批單位，實際上已將買家在約兩年等候期內所承擔的持貨及資金成本計算在內。

住宅租賃市場持續偏緊亦提供支持。住宅租金自2024年12月以來持續上升，短期內未見明顯回落跡象。發展商的貼市定價策略因而成功釋放市場累積多時的購買力；自住買家以及看好租金回報和項目落成後資本增值潛力的投資者均迅速入市，帶動兩個項目推售單位在開售當日全數沽清。

一手與二手住宅市場表現明顯分化

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示：「香港一手與二手住宅市場表現明顯分化。以貼市價推售的市區新盤備受追捧，反觀二手市場交投相對淡靜。近期新盤收票反應理想，不應被視為樓市全面反彈的開端。相反，這反映發展商在息口前景不明朗下，傾向透過具競爭力的定價加快銷售、去庫存及資金回籠。樓市若要全面復甦，仍有待二手交投回暖、租金持續上升，以及息口走勢更趨明朗。」

發展商以低於二手市場水平的價格推售新盤，反映其希望在宏觀經濟氣氛可能出現變化前加快消化庫存。

發展商正積極把握當前市場流動性

面對聯儲局可能加息，或在年底前維持較高息口水平的政策取向，發展商正積極把握當前市場流動性。由於香港在聯繫匯率制度下，利率走勢大致跟隨美國，若息口持續高企甚至進一步上升，將直接推高本地按揭借貸成本，並削弱買家入市意欲。發展商以具吸引力折讓推售遠期樓花，一方面有助減輕高借貸成本對買家即時負擔能力的影響，另一方面亦可加快庫存周轉，而非單純追求利潤率擴張。

考慮到註冊數據存在滯後性，土地註冊處數據反映一手住宅交投有望於今年第四季升至新高。然而，成交量回升未必會帶動中小型住宅樓價大幅反彈。由於發展商仍傾向在貨幣環境進一步收緊前加快消化庫存，定價策略料將保持克制。其後加推單位即使輕微提價，亦可能主要反映較高樓層或較佳座向景觀等單位質素差異，而非整體樓價普遍上揚。

整體樓價全年升幅料維持5至10%範圍內

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「展望未來，我們預期中小型住宅市場於年底前將維持明顯的『成交回升、樓價受限』格局。進取的一手推盤策略雖有望帶動第四季交投升至高位，但整體樓價上行空間仍然有限，全年升幅料維持在仲量聯行預測的5至10%範圍內。總括而言，2026年底的交投回升反映市場在流動性支持下逐步回穩；在發展商加快消化龐大庫存的同時，樓價亦有望在可持續的區間內逐步企穩。」

為何近期一手住宅項目的收票反應如此熱烈？

答：強勁的市場反應主要受具競爭力的開價策略帶動。近期推出的新盤較同類二手物業提供明顯價格折讓，為用家及投資者提供具吸引力的入市機會。此外，不少買家認為住宅樓價經歷長時間調整後已逐步企穩，而租金持續上升亦提升住宅物業的投資吸引力。這些因素共同釋放市場累積多時的購買力。

一手市場近期交投急升，是否代表住宅市場迎來全面復甦？

答：未必。雖然部分市區新盤錄得非常理想的收票反應，但二手市場交投仍然相對淡靜。近期一手市場銷情暢旺，主要反映貼市開價的新盤具有較強吸引力，而非整體住宅市場全面轉強。樓市若要持續復甦，仍需待二手市場交投回暖，以及整體市場氣氛廣泛改善。

為何發展商願意以低於二手市場水平的價格推售新盤？

答：在息口前景不明朗的情況下，發展商更重視加快銷售、消化庫存及資金回籠。對於發展周期較長的大型項目而言，確保銷量及加快資金回籠，可能較開售初期追求最高利潤率更為重要。此外，部分新盤屬遠期樓花，貼市定價可補償買家在等候項目落成期間所承擔的持貨及資金成本。

租賃市場如何支撐住宅需求？

答：住宅租賃市場保持韌性，租金自2024年底以來持續上升。隨著租金回報率改善，住宅物業對尋求穩定租金收入及潛在資本增值的長線投資者更具吸引力。專才來港、非本地學生增加，以及其他租客帶來的強勁租住需求，亦有助維持住宅物業在高息環境下的投資吸引力。

哪些指標能反映香港住宅市場邁向更可持續的復甦？

答：住宅市場若要實現更廣泛及可持續的復甦，需具備三項關鍵條件，包括二手市場交投回升、租金持續上升，以及息口環境更趨穩定。雖然預期一手市場交投將保持活躍，但單靠成交量增加，未必足以推動樓價大幅上升。在上述條件成熟前，市場料將維持「成交回升、樓價受限」格局。

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