28Hse 公布，新盤搶客凍結二手交投，易發樓價指數最新報120.52點，按周跌0.36%，分區樓價呈三跌一升；轉買為租帶動三區造好，易發租金指數本周報122.46點，按周微升0.09%，連升兩周，逼近歷史新高。28Hse數據研究員張灝然維持預測，料樓價指數短期內於112至124點之間上落；並預計租金指數短期內在114至126點之間上落，有望挑戰歷史高位，全年租金料升3%至8%。　

28Hse ：易發樓價指數按周跌0.36%

本周樓價受壓，租金造好。反映二手樓價走勢的易發樓價指數最新報120.52點，按周跌0.36%，終止上周升勢，較2021年歷史高位回落約17.32%。分區樓價呈三跌一升，九龍區、新界東及新界西均告下跌。樓價受壓主因是新盤擎海I銷情理想，吸納大量購買力；加上西沙SIERRA SEA第2C（2）期、元朗及錦田YOHO SEASONS與萬芊等新盤即將推出，令準買家傾向觀望。前線代理反映，受市區低價新盤及年底淡季影響，新界西業主憂慮區內新盤效法，紛紛擴闊議價空間，進一步拖低樓價。同時，經濟前景未明促使準買家轉買為租，帶旺租務需求。

28Hse ：易發租金指數按周微升0.09%連升兩周

租金走勢上，易發租金指數本周報122.46點，按周微升0.09%，連升兩周，較今年9月下旬122.53點的歷史高位僅低0.06%。分區租金呈三升一跌，港島區、九龍區及新界西受惠於本地家庭客及專才以高呎租承租單位，支持當區租金造好；惟新界東錄得較多低呎租成交，令該區租金受壓。

展望後市，目前樓市好淡消息參半，預計未來數月樓價將維持反覆平穩。相反，租賃市場受惠於需求殷切，租金料將持續穩步上揚，短期內有望突破122.53點的歷史高位，並繼續尋頂。

28Hse ：香港樓市本周重點

  • 樓價按周跌0.36%，分區三跌一升：最新易發樓價指數報120.52點，按周跌0.36%，終止上周升勢。分區走勢呈三跌一升：九龍區、新界東及新界西受擎海I及SIERRA SEA第2C（2）期等多個一手新盤熱賣及即將推售影響，大幅吸納市場購買力，準買家觀望氣氛濃厚，促使二手業主擴闊議價空間，拖累樓價受壓。相反，港島區因近期缺乏全新大型樓盤，準買家回流二手市場，帶動睇樓量及交投加快，支持該區樓價逆市升2.07%。
  • 租金微升0.09%逼近破頂，轉買為租撐市：最新易發租金指數報122.46點，按周微升0.09%，連升兩周，距離歷史高位僅差0.06%。受經濟前景未明影響，不少準買家選擇暫時觀望並轉買為租，帶旺整體租務需求。分區租金呈三升一跌，新界西、港島區及九龍區受惠於本地家庭客及專才持續以高價承租優質單位，帶動租金穩步上揚，市場預料短期內整體租金有望突破歷史高位並繼續尋頂。

新盤搶客凍結二手交投 分區樓價受壓三跌一升

本周分區樓價指數普遍受壓，呈三跌一升。九龍區、新界東及新界西指數分別報119.63點、117.29點及125.68點，按周下跌1.42%、0.90%及0.80%。當中九龍區及新界西升勢告終，新界東則連跌三周。港島區逆市造好，報109.55點，按周升2.07%。分析指，一手新盤主導大市，削弱了二手物業的競爭力。

九龍區新盤銷情佳 二手議價空間擴大

九龍區樓價顯著受壓，主因區內新盤及貨尾銷情理想。擎海I首輪200伙全數售罄，連同15伙招標成交，吸納大量購買力。區內多個項目如首岸系列、蔚藍東岸、啟德海灣第2期及MIAMI QUAY系列等，亦錄得4至21宗貨尾成交。一手交投活躍，促使二手業主擴大議價空間減價求售，拖累當區樓價。

新界東買家觀望 新界西憂新盤低開

新界東樓價同樣向下，市場正觀望SIERRA SEA第2C（2）期推出。該項目10月上旬加推106伙，折實均呎介乎14,180至14,518元，對比同柱單位屬原價加推。定價具吸引力令準買家暫緩入市，香港置業新界東四大指標屋苑周末預約睇樓量按周跌4.57%至167組，二手業主需減價促銷致樓價受壓。

新界西方面，中聯地產創辦人兼行政總裁林學勤指出，元朗及錦田大型新盤YOHO SEASONS及萬芊預告推售，預料將凍結市場購買力。受九龍市區新盤低價推售影響，二手業主憂慮區內新盤亦會低價出擊，大多樂意擴闊議價空間。加上臨近年底二手市場步入淡季，高價成交減少，進一步推低該區樓價。

港島區缺大型新盤 購買力回流二手

港島區因近期缺乏全新大型樓盤，一手選擇有限，促使準買家回流二手市場。據美聯物業及香港置業數據，港島區多個大型指標屋苑周末預約睇樓量按周上升逾2%至7%，帶動交投步伐加快，支持區內樓價逆市向上。

外圍因素添變數 料短期樓價反覆平穩

展望後市，28Hse數據研究員張灝然維持預測，料樓價指數短期內於112至124點之間上落。儘管10月一手交投延續旺勢並錄得逾千宗成交，市場仍充斥利淡因素，包括美國息口走勢未明，以及內地收緊海外資產稅務，早前要求涉離岸信託的稅務居民於10月22日前申報並按20%稅率補繳所得稅。上述政策或影響本港樓市氣氛，預期未來兩個多月樓市將維持反覆平穩。

剛需支撐租金指數微升0.09% 新界西升逾1%

租賃旺季過後，本港租金升勢未止。易發租金指數最新報122.46點，按周微升0.09%，連升兩周。指數已連續七周站穩在122點水平以上，較2019年高位118.54點高約3.31%，距離今年9月下旬122.53點的歷史高位僅相差0.06%。本地家庭客剛性需求帶動租賃成交，市場預期指數短期內將突破歷史高位。

準買家轉買為租 新界西升幅居首

分區租金走勢呈三升一跌。新界西表現最佳，最新報141.17點，按周升1.04%，終止兩連跌。林學勤分析指，近期經濟前景未明，不少準買家寧願先租樓觀望，避開樓市波動，帶旺區內租務需求。區內屋苑如緹岸開放式戶及黃金海灣意嵐兩房戶，近期分別以每月8,000元及21,000元租出，呎租高見36元及40.7元，較28Hse近90日平均呎租高約7.11%至12.5%，帶動當區租金穩步上揚。

港九市況活躍 優質單位高價租出

港島區報132.79點，按周升0.82%。區內傳統大型屋苑持續受追捧，南豐新邨實用面積391平方呎兩房戶獲本地家庭客以每月18,500元承租，呎租達47.3元；太古城中層582平方呎兩房戶亦獲外區客以28,500元租用，呎租49元。兩宗成交均較28Hse近90日平均呎租高約4.26%至5.11%，帶動港島區租金整體向上。

九龍區報126.88點，按周升0.55%。時尚華庭實用面積271平方呎開放式戶獲高才客以每月14,400元承租，呎租53.1元；美孚新邨實用面積591平方呎兩房戶則獲同區家庭客以23,000元承接。兩者造價均高於上述平台近期平均水平，反映專才及家庭客租賃需求同樣殷切。

新界東輕微受壓 全年租金料升逾3%

反觀新界東租金回落，報125.54點，按周跌0.25%。區內牽晴間有兩房戶以13,800元獲本地家庭客承租，較市價低約6.77%，這類成交略為拖低區內租金。

展望後市，10月中旬租務市場依然活躍。本地家庭客搬屋換樓，加上專才持續來港，大批客源帶動租務需求。張灝然指出租盤供不應求，個別優質屋苑呎租仍會上升。他預計租金指數短期內在114至126點之間上落，有望挑戰歷史高位，全年租金料升3%至8%。

上述指數反映2026年10月9日至10月15日之市場狀況。

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