【 買樓個案 】原價達1300萬港元的新盤單位，扣除即供各項折扣後，折後價僅需1100萬元——面對高達200萬元的鉅額折扣，筆者最近有一位客人卻險些失之交臂。當中的原因並非其個人財務狀況不達標，而是他打算承造按揭的銀行，原來早已沒有該心儀樓盤的按揭配額。
買樓個案 ｜買家的操作策略相當大膽
這名買家的操作策略相當大膽，早前他已購入一個住宅單位，並於一家大型外資銀行順利辦妥按揭。由於他個人信貸紀錄良好且具備穩定收入，申請未批已極具勝算。有趣的是，他抱著試試無妨的心態參與另一新盤抽籤時，竟然幸運中籤。既然機緣巧合，他決定順水推舟，再買入一個合約價1300萬元的單位，並選用折扣率最高的即供付款計劃。
向同一家銀行提交第二套物業的按揭申請
鑑於首次申請按揭過程相當順暢，客人便再次向同一家銀行提交第二套物業的按揭申請。然而，過往的成功經驗並沒有讓他自動成為優先客戶，遞交申請後不久便接獲銀行拒批通知。原來，該新盤由規模較小的初創發展商興建，距離正式落成尚有一年時間。
新晉發展商的過往實績有限
從銀行的風險管理角度考量，新晉發展商的過往實績有限，樓花階段一旦出現工程延誤或異常情況，抵押品的風險將難以估算。因此，該銀行對這類樓花即供按揭根本完全未有開放配額，必須等待日後落成後才接受現樓按揭申請。
另一家銀行要求改以「純資產審批」模式處理
有見及此，我們團隊隨即協助客人轉投另一家對一手新盤審批較為積極的大型發鈔銀行。該行原則上同意受理，但由於屬於第二套物業，故要求改以「純資產審批」模式處理。合規部門更要求客人提交內地官方的個人徵信報告，這讓客人陷入兩難局面：他在內地尚有商業樓宇及房產按揭在供，報告一出，內地負債將會全數顯露，資產淨值隨時大幅縮水，按揭貸款額度亦勢必被迫削減。
買樓個案 ｜「過橋按揭」的應變方案
即供計劃的折扣高達二百萬元，如果因為按揭問題而被迫轉為建築期付款，豈非眼睜睜放棄這筆龐大優惠？筆者團隊經內部討論後，提出了一個「過橋按揭」的應變方案：以折後價一千一百萬元申請七成按揭（即貸款額770萬元），透過一家收費公開透明、具規模的財務公司承造，初期採用還息不還本的還款模式。此方案年利率為8.5厘，每月利息支出約5.4萬元，一年的利息開支約65萬元。
表面上屬於高息融資，但對比200萬元的折讓金額，中間依然留有約135萬元的淨利潤空間。只要將過橋期控制於一年內，客人依然能夠穩賺發展商提供的折扣優惠。
買樓個案 ｜特殊個案十分講求時機的精準掌握
這類特殊個案十分講求時機的精準掌握。財務機構的罰息期普遍僅為半年，而物業於一年後落成轉為現樓時，主流銀行便會重新開放現樓按揭配額，屆時業主應即時辦理轉按，以重新回到銀行的低息按揭體系。面對同一樓盤，不同銀行的審批準則與取態可能截然不同，買家在簽署臨約前，務必先確定各大銀行的按揭貸款配額狀況；如有需要，應盡早諮詢專業按揭顧問的意見。
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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