【 租金 樓市走勢 】本港樓市在第4季展現出極具韌性的復甦活力，背後關鍵推動力之一，莫過於租務市場提供的實體「後盾」。受惠於港府積極引進「人財」、非本地生湧港就讀，加上專才及其家庭成員等的長遠落戶需求，導致住宅租金持續高企，為樓市構築強盛支持力，更進一步激發「轉租為買」與投資收租的龐大剛需，助力樓市更健康的良性循環。
租金 走勢：9月本港私人住宅平均呎租報約40.82元
據美聯「租金走勢圖」最新數據，今年9月份本港私人住宅平均呎租報約40.82元，雖按月微挫0.15%，但實屬正常升勢後的合理回調，此前的連升強勢，已令現水平租金仍處於歷史次高水平。
若以整體第3季計，呎租按季仍錄得約2.02%的顯著升幅，為近8季以來第2大季度升幅，並連續2季升幅突破2%，表現遠優於去年同期。若總結今年首9個月，租金累計急升約5.4%，其中傳統十大屋苑全線向上，康怡花園及海怡半島更分別錄得約17%及14.4%的亮麗升幅；黃埔花園亦錄得「雙位數」升幅，表現跑贏大市。
租金 持續於高位徘徊
租金持續於高位徘徊，直接推高物業資產回報率。差估署最新8月份數據顯示，A類細單位（實用面積430平方呎或以下）租金回報率已升至約3.5%。反觀同期經絡按揭息率維持約3.12%的水平，令「細單位租務收益利差」擴闊至約0.38厘，創下近1年新高。
個別屋苑租金回報錄逾4厘
事實上，市場上不少屋苑的租金回報率已高於現時按揭息率，個別屋苑更錄得逾4厘，對用家及長線投資者而言具一定吸引力。例如瑧頤及薈朗租金回報率齊達4.8%；新葵興花園錄約4.7%；嘉輝花園與花園城均錄約4.4厘；荃灣中心及南豐新邨則約4.3厘；沙田第一城、海濱花園、太湖花園、得寶花園、好運中心均錄得約4.2厘等。
每月供樓支出反而低於 租金
隨著市場「供平過租」的現象日益顯著，對實力租客而言，面對節節上升的租金負擔，每月供樓支出反而低於租金，「轉租為買」的誘因達到近年新高；對長線投資者而言，逾4厘的回報率極具吸引力，驅使資金源源不絕地流入物業收租市場。
租務市場強勢「托底」，順理成章為一手新盤市場注入強心針。第四季發展商積極推盤，延續「先量後價」策略，本月新盤「區區開花」，多個焦點大盤浪接浪登場，估計全月一手交投有機會挑戰2,000宗的活躍水平。
房委會「居屋2025」最平首期只需7.5萬元
值得一提的是，近日資助房屋市場亦迎來「重頭戲」。房委會「居屋2025」推出近7,000伙，以七折發售，最平只需7.5萬元首期即可「上車」。今期居屋不僅涵蓋啟陽苑、鄰近鐵路站的匯熙苑等優質項目，大單位比例亦有所增加，貼合家庭改善居住空間的期待。資助房屋為基層及首置客群打穩「換樓鏈」的層層梯級，與一手私樓及二手市場形成良好互補，進一步激活整體換樓市場。
細單位「供平過租」的相對優勢愈益顯著
展望後市，細單位「供平過租」的相對優勢愈益顯著，隨著人才持續流入帶來強盛住屋需求、新盤低價策略誘發市場剛需等，本港樓市已具備穩步上揚的所有關鍵因素。在多重利好因素匯聚下，第4季樓市前景可望看高一線，迎來更為穩健健康的升軌。
作者簡介：馬泰陽美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事，除專責集團中國內地、香港、澳門三地住宅物業及工商舖之業務外，亦兼管理美聯金融、美聯移民及美聯升學。曾負笈英國進修，擁有「工商管理碩士」學位，具備近20年豐富經驗，以「貼地管理」與創新思維著稱，憑藉敏銳商業洞察力、市場觸角及逆境應變力，帶領精英團隊進行專業管理，協助制訂集團跨領域戰略布局。
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