【樓市走勢 剛需經濟 】讀者來信：Anthony Sir你好，中港兩地的實體經濟與消費市場沒有起色，看見國內最近推出很多新的房地產政策，跟以前的概念很不同，有甚麼啟示？能救活消費嗎？值得香港借鏡嗎？
回覆讀者來信： 剛需經濟 是失敗的
是的，國內的政策方向有明顯的調整..剛需經濟，是失敗的！不是可能失敗，是已經失敗、繼續失敗、而且越推越糟！過去幾年，內地不停派糖、補貼、以舊換新、消費券、貼息，以為只要把「剛需」餵飽，大家就會開開心心去消費。結果呢？消費數據像洩了氣的皮球。
2026年1至8月，全國社會消費品零售總額327569億元，同比只增長1.1%，8月單月更低至0.4%。汽車零售更慘，前8個月大跌13.9%。服務消費還有點力，商品消費就是半死不活。為什麼？因為樓市跌、財富蒸發、流動性大跌。
房子從「資產」變成「負債」
業主們看着自己的房子從「資產」變成「負債」，銀行Call Loan、Cut Loan，現金流被鎖死，誰還敢大花？內地最新樓市政策已經醒覺了——不只是「止跌回穩」，而是大力刺激存量房，即是二手市場。
前9個月全國二手房交易網簽面積同比增長10.7%，前8個月二手房網簽面積已經連續多月超過新房，二手佔比正式進入「存量時代」。即是現樓、二手樓為主軸，國慶假期重點城市二手房日均成交套數同比大增42.8%至57%，上海、深圳更是亮眼。
靠剛需去買樓？只會販賣負面情緒！
原理很簡單：必須讓業主、有資產的人手裡有錢，他們才會再買樓、再消費。靠剛需去買樓？只會販賣負面情緒！「樓價再跌多點我先買」「等到底再上車」…結果市場越等越冷。內地現在懂了：資產升值才有財富效應，人民富裕才會產生消費。
剛需經濟 ｜香港呢？一樣失敗。
我們還在幻想「樓價跌，大家易買樓易上車，就會消費」。事實剛剛相反，實體經濟、消費市場越來越冷，市民看着樓價波動、財富縮水，口袋緊了，消費自然縮。一手新盤搶客，二手交投卻拉鋸。結果是什麼？流動性大跌，無法變現，經濟活動乾涸。小店老闆說生意差，你跟他說「樓價跌了大家容易上車」？他只會回你一句：「我自己都負資產，邊有錢消費？」
香港還沒掌握到這個財技思維
仍然以為「樓價跌=普羅大眾受惠」，其實只會引來通縮及不消費。只有資產升值，人民富裕，才會產生真正的財富效應。內地已經轉向刺激二手、止跌回升，香港卻還在「剛需夢」裡打轉。北都要做、造地要推，但如果不先讓存量市場活起來，讓業主口袋有錢，再多的剛需補貼都只是撒鹽落海。
所以， 剛需經濟 是失敗的！
刺激消費不是派糖就能解決，必須先讓資產價格止跌回升，讓有資產的人產生財富效應，流動性才會回來。樓市止跌回升，才是真正的王道。否則再多措施，都只是在失敗的路上繼續加碼而已。依靠「剛需」去支撐樓市同消費，就像期望一群肚子餓的人去拯救高端餐飲業一樣荒謬。
必須徹底擺脫「剛需情結」
香港同內地嘅樓市政策，必須徹底擺脫「剛需情結」。維護資產價格、讓樓市止跌回升、重新活化二手存量市場，讓富人敢花錢、讓中產有安全感——這才是讓經濟大盤重新活過來的唯一正道！
作者簡介：Anthony Sir（ 第一桶金）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，團隊亦有參與不同類型的項目投資如工廈活化、簡樸房、學生宿舍等等。
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