28Hse ：兩大九龍新盤低價搶客！區內二手業主叫價勢必受壓

28Hse 表示，新盤搶客二手睇樓量跌，易發樓價指數報120.85點，終止四連升；易發租金指數報122.20點，按周跌0.27%，九龍區逆市升1.30%。28Hse表示，兩大九龍新盤以低價及克制策略搶客，預料將進一步吸乾市場購買力，區內二手業主叫價勢必受壓，短期內需擴大議價空間才能突圍。

樓價指數終止連續四周升勢

踏入9月底至10月初，本港樓市受節日因素及市區大型新盤推售影響，二手交投步伐明顯放緩。易發樓價指數最新報120.85點，按周下跌0.35%，終止連續四周的升勢，惟較2021年8月的歷史高位仍回落約17.09%。分區樓價走勢出現板塊輪動，呈三升一跌格局，九龍區、港島區及新界西逆市錄得升幅；反觀新界東則因市場焦點轉移，致令樓價短期受壓。

租金指數終止連升兩周之局

至於租務市場，整體租金升勢暫告一段落。最新易發租金指數報122.20點，按周微跌0.27%，終止連升兩周之局，目前指數較2019年的高位仍高出約3.09%。分區租金表現呈三跌一升，港島區、新界東及新界西因暑期租務旺季完結，成為領跌大市的主力；僅九龍區持續受惠於剛性客群承租，帶動租金逆市微升。

28Hse 香港樓市本周重點

新盤搶客，樓價終止四連升：易發樓價指數報120.85點，按周跌0.35%。受中秋節及市區新盤推售影響，周末二手預約睇樓量按周回落約3%。分區樓價三升一跌，九龍區、港島區及新界西分別升1.30%、0.94%及0.30%，新界東跌0.86%。
一手全周錄493宗，發展商定價兩極化：九龍區、港島區及新界分別錄254宗、196宗及43宗成交，叡璟II及皇璇分別售出181伙及175伙。擎海I低價首推、叡璟II原價加推，預料增添九龍二手議價壓力；皇璇加價加推，則支持港島業主叫價。
租金微跌，九龍逆市上升：易發租金指數報122.20點，按周跌0.27%。暑期租務旺季結束，港島區、新界東及新界西分別跌0.62%、0.32%及0.24%；九龍受專才及家庭客需求支持，升0.71%。28Hse預料短期樓價及租金指數分別於112至124點及114至126點上落，全年租金料升3%至8%。

分區樓價三升一跌九龍區逆市升1.30%

本周分區樓價走勢呈三升一跌。九龍區、港島區及新界西上升，指數分別報118.44點、109.61點及124.86點，按周分別升1.30%、0.94%及0.30%。另一邊廂，新界東獨自受壓，指數報119.21點，按周回落0.86%。

九龍區及新界西方面，雖然本週末多個市區項目進行首輪推售，大量凍結了市場購買力，二手睇樓量受壓（據美聯物業及香港置業數據，九龍區本週末的預約睇樓量全線向下，上周香港置業及美聯物業分別錄得200組及194組，本周則雙雙回落至194組及189組；另外，美聯物業的數據亦顯示，新界西的預約睇樓量由上周末的98組跌至本周末的95組），但區內業主叫價普遍企硬，加上部分優質盤源仍獲買家以理想價承接，帶動兩區樓價指數逆市微升，其中九龍區升幅達1.30%最為顯著。

港島區樓價同樣錄得0.94%的升幅，表現具抗跌力。新界東方面，樓價則面臨回吐壓力。世紀21奇豐物業區域經理莊瑞生分析指，雖然西沙新盤 SIERRA SEA 2C（2）期預告推售帶動了部分地區的睇樓量，但全港整體市場焦點已被市區大型新盤分散，買家出價轉趨審慎，導致新界東樓價按周回落0.86%。

一手交投熾熱全周錄493宗成交新盤定價兩極化左右後市

過去一周一手市場交投相當活躍，全港合共錄得493宗一手成交，市場焦點完全集中於市區大型全新盤，成功搶佔大批二手客源。按地區劃分，九龍區及港島區成為吸金主力，分別錄得254宗及196宗成交；新界區則合共錄得43宗成交，當中新界東及新界西分別佔28宗及15宗。

根據最新一手成交紀錄，西南九龍叡璟II及北角皇璇於周末進行首輪推售，銷情報捷，單周分別錄得181宗及175宗成交，成為全港銷量冠亞軍，這亦是帶動九龍區與港島區交投量大增的主因。其他新盤如日出康城海瑅灣系列及啟德海灣第2期亦分別錄得17宗及14宗成交，反映在發展商積極推盤下，買家對一手物業需求依然強烈。

28Hse ：發展商推盤策略呈兩極化

展望後市，發展商推盤策略呈兩極化，將持續左右二手樓價走勢。九龍區方面，油塘全新盤擎海I以折實均呎13,988元首推，創九龍區近10年新低，不但較同區有「深水炸彈」之稱的親海駅平逾6%，其一房入場呎價更大幅低於同區二手近16%；加上西南九龍叡璟II以折實均呎19,962元加推，同柱單位最多僅加約1%屬原價加推。這兩大九龍新盤以低價及克制策略搶客，預料將進一步吸乾市場購買力，區內二手業主叫價勢必受壓，短期內需擴大議價空間才能突圍。

反觀港島區，北角皇璇銷情熾熱，發展商乘勢以折實均呎26,933元壓軸加推最後32伙，均呎較上批大幅高出14.61%（同柱單位實際加價達9%），屬加價加推。這反映市區優質物業承接力強，這股旺勢亦為港島區二手業主注入強心針，帶動叫價企穩，支持港島區樓價逆市反彈。除了中小型單位銷情理想，豪宅市場亦錄得多宗矚目大額成交，反映資金持續流入優質物業。西半山天御2期一個實用面積2,773平方呎的大單位，以逾1.23億元易手；而半山Central Res. By The Park亦錄得一宗9,443.4萬元成交，實用呎價高達75,306元，創下該周呎價新高。至於熱賣的北角皇璇，亦有大單位以5,600萬元成交，呎價達50,000元，顯示豪宅買家入市步伐未有放緩。

租金指數微跌0.27% 港島區領跌回落0.62%

整體租金升勢暫歇。最新易發租金指數報122.20點，按周微跌0.27%，終止連升兩周之局。分區租金三跌一升，其中港島區跌幅最顯著，成為領跌大市的主力，指數報131.06點，按周回落0.62%。新界東及新界西亦跟隨大市向下，分別報124.65點及140.22點，按周跌0.32%及0.24%。僅九龍區逆市上升0.71%，報127.06點。

港島區及新界東成為今期租金回落的重災區。莊瑞生解釋，隨著暑期租務旺季過去，來港進修的內地學生多已順利承租單位，市場上的租盤開始逐步增加，單是馬鞍山區整體租金便下跌了1%至1.5%，直接拉低了新界東整體的租金表現。港島區同樣受季節因素影響，整體租金領跌大市。

九龍區成為本周租金指數的唯一支撐動力。受惠於內地專才及本地家庭客的剛性需求，區內租金表現堅挺。以土瓜灣傲雲峰為例，近期有單位以呎租52元租出，明顯高於28Hse網上平台顯示的屋苑平均呎租47元，印證九龍區租金走勢強勁。

28Hse ：全年租金料上升3%至8%

相反，港島區、新界東及新界西則因旺季結束而租金受壓，實際成交呎租普遍低於網上平均叫價。參考市場實例，港島區柴灣海德園近期錄得呎租約48元的成交，低於28Hse平台顯示的51元平均水平；新界東將軍澳海天晉及新界西東涌東環，亦分別錄得呎租47元及33元的成交，均略低於28Hse的平均呎租（48元及35元），反映這三區的租盤議價空間正在擴大。

內地專才持續來港發展，逐漸成為租務市場主力，配合本地客的剛性需求，全港租賃交投預料維持活躍。故此，28Hse數據研究員張灝然繼續維持早前的預測，預料短期內整體租金指數將於114至126點之間上落，全年租金料上升3%至8%。

上述指數反映2026年9月25日至10月1日之市場狀況。

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