美聯信心指數連跌六周仍高於平均值！美聯物業料第四季樓價有望升近4%

香港樓市 ｜8月私人住宅售價指數按月輕微回升0.06%，走勢窄幅上落。美聯樓價指數最新報149.11點，按周微跌0.04%；反映業主放盤態度的 美聯信心指數 最新報71.4點，按周跌1%，連跌六周。美聯物業預期，樓市穩健復甦，利好因素疊加，料第四季樓價有望升近4%

美聯信心指數 (MCI)是甚麼

美聯信心指數 (MCI)是根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成，於每個星期一公佈，從網盤的價格轉變，反映業主的放盤態度，以作為未來樓價走勢指標。指數上升代表減價盤減少，樓價上升機會增；指數下跌代表減價盤增加，樓價下跌機會大。信心指數走勢是徘徊於0至100之間，100點表示放盤業主全面看好，0點則表示放盤業主全面看淡，「信心指數平均值」則是此指數由2018年初至今的平均值，屬睇好或睇淡後市的分界線。當「美聯信心指數」(MCI)跌穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。當「美聯信心指數」(MCI)升穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由跌轉升或升勢加快。指數的升跌幅並非直接反映樓價升跌幅，但從指數走勢可推測4星期或之後樓價向上或向下的趨勢。

美聯樓價指數 是甚麼

美聯樓價指數乃根據全港143個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算；08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算。最新美聯樓價指數大致反映兩周前簽署買賣合約的物業樓價。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，並於每周一公佈。

差餉物業估價署今日（9月28日）公布8月份私人住宅售價指數按月輕微回升約0.06%，走勢窄幅上落。美聯物業分析師岑頌謙指出，「美聯樓價指數」近數月同樣呈窄幅上落格局，最新9月28日報149.11點，連續13星期(約3個月)於148點至150點之間徘徊；然而，隨著香港第一個五年規劃及新一份施政報告公布，香港樓市長遠健康發展更扎實，加上本港息率維持不變，消除樓市不明朗因素，過去周末一手交投表現相當暢旺，帶動本月一手成交量升至4個月新高，並連續2個月超越千宗水平，反映市況逐步向好。事實上，樓市正處於穩健復甦軌道，市場資金充裕，加上租金持續上升、人口穩定增長、庫存高位回落等，多項利好因素疊加再配合新盤熱銷氣氛帶動下，樓價有望擺脫窄幅上落格局，料第四季升近4%。

美聯樓價指數 走勢

租金表現持續強勁 連續3個月跑贏售價指數

值得留意的是，租金表現持續強勁，差餉物業估價署今日公布8月份私人住宅租金指數按月升約1.64%，不但連升10個月，更是27個月最大的單月升幅，持續刷新歷史高位，並連續3個月跑贏售價指數，為租金回報率帶來正面支持。岑頌謙續稱，踏入9月份，傳統租務旺季雖然逐步接近尾聲，但住宅租賃需求料仍然獲得支持。除來港升學的學生外，持續有外來人才來港，均為本地租務市場帶來新增需求，預期9月私人住宅平均呎租有望進一步突破歷史高位。租金上升增加「租轉買」的意欲，同時又會延續長線收租的吸引力，對樓價具正面作用。

差估署每月售價指數及租金指數

美聯樓價指數 年內3區樓價全線上揚

回顧最新一周的「美聯樓價指數」，最新報149.11點，按周微跌0.04%；若按3區劃分，3區樓價按周呈個別發展。「美聯九龍樓價指數」最新報157.2點，按周升0.22%；反觀，「美聯港島樓價指數」最新報159.22點，按周微跌0.05%；「美聯新界樓價指數」最新報133.75點，按周跌0.25%。若與四星期前相比，3區樓價表現同樣呈個別發展，港島區及九龍區分別升1.3%及1.45%，新界區則跌0.84%；至於年內迄今樓價變化，3區樓價持續全線向上，港島區、九龍區及新界區年內迄今分別升13.87%、12.33%及8.28%。

美聯樓價指數 及三區樓價變化 (9月28日)

資料來源：土地註冊處及美聯物業研究中心

「美聯信心指數」持續高於平均值 業主對樓市前景維持樂觀

另一方面，反映業主的放盤態度的「美聯信心指數」(根據每星期美聯網盤價格變化製作而成)最新報71.4點，按周跌1%，連跌六周。岑頌謙指出，雖然市況逐步向好，但近期多個新盤部署推出，部分急於沽貨的業主減價以增加吸引力，導致上周減價盤略為增加，令信心指數下跌；不過，指數持續高於平均值，反映業主對樓市前景維持樂觀。

「美聯信心指數」及「美聯樓價指數」

減價盤比率最多的三個區份

減價盤比率方面，根據美聯物業網站的減價盤比率反映，全港3區之中，新界區減價盤比率為3區最高；若以細區劃分，減價盤比率最多的三個區份分別是天水圍、荃灣、沙田。若以單位面積劃分，減價盤比率最多的是實用面積約430平方呎或以下的A類單位；其次是實用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位；緊隨其後的是實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位。

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