按揭儲蓄掛鈎戶口（ Mortgage Link ）是供樓人士對沖利息開支的常用工具，其運作模式為活期存款，資金調動極具靈活性。然而，近年有部分業主為了追求更高回贈，頻密地將資金轉移至不同銀行賺取高息，一旦過程中有意外令供樓延誤，極可能導致按揭儲蓄掛鈎戶口的優越功能被銀行撤銷，失去對沖利息的保障，實在得不償失。
資金調走高息消失
以一名置業8年的業主為例，其於大型銀行承按的剩餘貸款額約為600萬元，一直享有按揭儲蓄掛鈎戶口的優惠。此前拆息處於低位期間，該戶口隨拆息下調而導致利息收益減少，該業主便將戶口內的資金轉走，移至其他銀行作為新資金享用更高存款利率。直到拆息回升、供樓利率觸及封頂水平時，該業主才將資金調回原有的按揭戶口。豈料一個月後，該業主查閱月結單時，發現戶口產生的利息收益遠低於預期，經查詢後方知高息功能早已被銀行正式取消。
遲供過期觸發罰則
造成此結果的主因，在於該按揭儲蓄掛鈎戶口（ Mortgage Link ）同時為該業主的指定還款戶口。在資金調走期間，該業主需要每月手動轉賬以清還貸款，卻在其中一個月份忘記及時入數，加上戶口內當時缺乏閒置資金，導致當月供款直接過期，直到次月資金回流後才順利扣賬。一般而言，銀行對首次延遲供款的客戶多設有寬限機制，若能在7天內補清欠款通常可免受懲罰。但該業主延誤時間過長，錯過了最佳補救時機，銀行最終唯有依據合約條款執行懲罰機制，一併撤銷其戶口的高息資格。
Mortgage Link 重新申請未必獲批
若希望重啟按揭儲蓄掛鈎戶口的高息功能，業主可向原承按銀行提出申請，雖然銀行一般無需重新審批整個按揭條款，但會就個人還款紀錄進行獨立審核，且未必一定批准重啟，審核期間戶口亦無法享有高息優惠。
轉按對沖恢復高息
相比之下，選擇轉按至其他銀行是更為迅速恢復高息功能的途徑。進行轉按時，物業估價與現行利率為兩大關鍵因素。由於該業主持有的物業買入時間較早，目前貸款額僅佔物業估值約5成，轉按過程無需補交額外首期資金，甚至有空間套現資金。雖然轉按後新造按揭的利率可能高於早年承造的優惠利率，但鑑於該業主擁有較多閒置資金，配合按揭儲蓄掛鈎戶口對沖利息，加上銀行提供的轉按現金回贈，足以抵銷利息上調帶來的額外開支。
Mortgage Link 高息配額各有差異
值得一提的是，市面上按揭儲蓄掛鈎戶口的高息存款上限通常設定為剩餘按揭金額的5成，但亦有部分銀行將上限提升至6成，又或者容許貸款人與直系親屬共享按揭儲蓄掛鈎戶口。對於閒置資金充裕的借款人而言尤為有利。
準時供樓業主責任
今次個案亦提醒所有置業人士，準時供樓是借款人的基本合約責任，頻密延誤還款不僅會招致罰款，更會引致銀行對借款人財務狀況產生疑慮。若情節嚴重甚至引發銀行要求提早還清整筆貸款，一旦業主無法及時籌措資金或辦理轉按，物業隨時面臨被回收拍賣的風險，最終得不償失。
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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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