仲量聯行指出，亞太區學生住宿市場正迎來全新格局。隨著跨境機構投資者逐漸主導市場，該市場的交易額自2022年以來已激增三倍。是次跨境投資熱潮反映出機構投資者正全面重估該市場的投資價值；同時強勁的結構性需求與持續的供應短缺，正重塑亞太區學生住宿的風險與回報。
學生宿舍 ｜亞太區學生住宿市場重點
- 亞太區學生住宿市場已成為機構投資焦點，成交金額自2022年起激增三倍，2025年跨境投資者佔總成交近三分之二。
- 香港預計於2029/30學年面臨逾14萬個學生床位短缺，正推動專用學生宿舍（PBSA）及酒店改建項目投資升溫。
- 隨著國際學生流動持續增長及結構性供應短缺加劇，亞太區學生住宿市場有望持續吸引資本流入，支持租金增長及市場擴張。
香港正迅速崛起成為區內的關鍵市場
在亞太區學生住宿格局的演變中，香港正迅速崛起成為區內的關鍵市場。本港致力打造全球教育樞紐，加上專用學生宿舍（PBSA）長期供不應求，帶動大量資金流入該市場。近期的指標性交易充分印證了這股發展趨勢，例如中原投資以15.1億港元收購九龍城富豪東方酒店，並計劃將其改建為學生宿舍。
學生宿舍 ｜2029/30學年全港學生床位缺口將高達14萬個以上
仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如表示：「香港銳意發展為頂尖的國際教育樞紐，使學生住宿成為本港地產市場亟待解決的挑戰。預計到2029/30學年，全港學生床位缺口將高達14萬個以上。在如此嚴峻的供求失衡下，資金正加速流向替代投資方案，其中以將現有酒店改建為學生宿舍的趨勢最為顯著。對投資者而言，該市場不僅需求強勁、收益穩定，且具備高度的抗跌力，不易受宏觀地產市場周期波動所影響，無疑是極具吸引力的投資機遇。」
酒店改建等本地策略在香港蔚然成風；而放眼整個亞太區，學生住宿市場憑藉其防守優勢，正吸引大量海外資金湧入。2025年，跨境資本佔亞太區學生住宿總交易額約三分之二，資金主要流向區內發展最成熟、市場最開放的澳洲。相比之下，同年亞太區整體住宿市場的交易中，本土資本佔比為54%。這項數據差異突顯了學生住宿這類資產對全球投資者而言極具吸引力。
傳統地產資金對學生住宿市場的信心日益增強
仲量聯行數據及分析顯示，私募股權基金主導了過去兩年亞太區的投資活動，且大部分資金流入澳洲市場。然而，2026年上半年市場迎來顯著變化，上市房地產投資信託基金（REITs）躍居該市場最活躍的買家，反映傳統地產資金對學生住宿市場的信心日益增強。
仲量聯行亞太區住宿類別資本市場部資深董事Lauren Hetherington表示：「結構性需求持續鞏固學生住宿作為亞太區最具吸引力長線投資市場的地位。自2022年以來，買家陣容穩步邁向多元化，發展商、上市與非上市REITs、基金經理及教育機構的參與度均顯著提升，進一步鞏固了我們對該市場的堅定信心。歸根究底，投資者基礎的不斷擴大，反映出學生住宿已成功躋身機構投資者的主流視野，徹底擺脫了過往小眾、專門化的投資選擇標籤。」
預計到2030年全球跨國留學生人數將高達900萬
仲量聯行認為，人口結構變遷與政策的長遠演變正重塑全球學生的流動趨勢，這將進一步鞏固亞太區學生住宿市場的投資邏輯。預計到2030年，全球跨國留學生人數將高達900萬，這股需求激增的浪潮與市場的結構性供應短缺正面交鋒。有別於周期性庫存短缺，亞太區的學生住宿缺口屬於深層次的結構問題。這種長期的供需失衡為租金增長提供支撐，使其無懼宏觀市場波動，更為投資者提供下行風險保護。
儘管亞太區整體發展勢頭強勁，仲量聯行分析指出，區內各學生住宿市場的成熟度不盡相同，投資者必須採取因地制宜的佈局策略。在可見的未來，澳洲料將持續穩居全球資本投資學生住宿的門戶市場。與此同時，區內其他市場亦蘊藏著規模化擴張與搶佔先機的機遇；然而，投資者需制定差異化策略，以靈活應對各地在市場成熟度、監管法規及營運複雜度上的差異。
常見問題
問：為何亞太區學生住宿市場正吸引越來越多機構及跨境投資者？
答： 學生住宿受惠於穩定的留學生需求及長期供應不足。自2022年以來，學生住宿市場的投資金額已增長三倍，反映投資者持續看好其長遠投資價值。
問：為何香港學生住宿市場具投資潛力？
答： 香港正積極發展成為國際教育樞紐，但預計到2029/30學年將出現超過14萬個學生床位缺口。龐大的供需失衡正帶動專用學生宿舍發展及酒店改建項目，為投資者創造新的增長機遇。
問：亞太區學生住宿市場未來發展前景如何？
答： 在全球跨國留學生人數預計於2030年達900萬的帶動下，學生住宿需求將持續增長。澳洲預料仍是區內最成熟及最受環球資本青睞的市場，而其他亞太市場亦有望受惠於市場擴張。
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