28Hse 公布，易發樓價指數(EPI)升0.5%，連升兩周，九龍區及新界西新盤熱賣撐市；易發租金指數(ERI)微跌0.03%，終止七連升，但高位企穩港九區逆市向好。28Hse數據研究員張灝然預料未來數月樓價將反覆受壓。
28Hse 易發樓價指數(EPI)按周升0.5%
本周樓價持續向好，租金則於高位略為回軟。易發樓價指數(EPI)報120.7點，按周升0.5%，連升兩周並連續四周企穩120點以上，惟較2021年8月歷史高位仍相差約17.19%。租金方面，易發租金指數(ERI)報122.1點，按周微跌0.03%，終止七連升，但連續兩周維持在122點以上，反映高位承接力依然不俗。
近期二手造價主要受一手銷情帶動，各區表現個別發展。九龍區及新界西新盤交投活躍，焦點盤叡璟I成功吸納大批購買力，推高整體樓價。據前線代理反映，區內新盤熱賣有效帶動整體氣氛，更吸引部分租客轉租為買，為同區二手交投及造價提供支持。反觀港島區及新界東一手去貨稍遜，樓價相對受壓。
隨著聯儲局近期加息0.25厘，加上受資金流向限制，市場正觀望加息周期會否重啟，短期樓價升勢料會受阻。不過，本港租賃剛性需求長期高企，在專才及留學生持續來港帶動下，預期租金短暫調整後將重拾升軌，全年有望維持升勢甚至挑戰歷史新高，令整體樓市呈現「買弱租強」格局。
28Hse 本周樓市摘要
- 樓價連升兩周，九龍區及新界西帶動大市：最新易發樓價指數報120.7點，按周上升0.5%，連續四周企穩120點以上。本周分區樓價兩升兩跌，九龍區及新界西受惠於區內啟德海灣第2期、叡璟I及芊御等新盤銷情理想，加上睇樓量穩步上揚，帶動二手交投氣氛，促使部分租客轉租為買，兩區樓價按周分別升1.28%及1.04%。相反，港島區及新界東因缺乏大型新盤焦點，一手貨尾去貨較慢，二手樓價受壓回落。
- 租金微跌終止七連升，港九區受專才及內地生帶動續升：最新易發租金指數報122.1點，按周微跌0.03%，結束七連升，惟連續兩周企穩122點以上，較2019年高位仍高出約3%。隨着暑假租務旺季結束，新界兩區錄得多宗低於市價成交，拖累整體大市；但港島區及九龍區在內地學生及外地專才的剛性需求支撐下，屢錄高價承租個案，帶動兩區租金逆市連升兩周。
四區樓價兩升兩跌 九龍區升近1.3%
本周四大分區樓價走勢各異，呈兩升兩跌。九龍區及新界西雙雙止跌回升，最新分別報113.54點及125.39點，按周上升1.28%及1.04%。相反，新界東終止上周升勢，港島區則連跌三周，兩區分別報118.96點及107.94點，按周下跌0.61%及1.28%。
九龍區新盤熱銷 帶動二手交投及睇樓量
九龍區樓價止跌回升，主要受區內新盤啟德海灣第2期及叡璟I銷情理想帶動。啟德海灣第2期公開發售及招標共錄得127伙成交，叡璟I第三輪銷售亦售出120伙，佔推售量近九成。此外，首岸系列、太子壹號、維港灣畔1A期、蔚藍東岸及MIAMI QUAY I亦合共售出數十伙餘貨。一手交投活躍促使發展商提價加推，例如DOUBLE COAST III月初加推新價單，折實均呎較上批高約半成；啟德海灣第2期及映匯亦相繼輕微加價加推，反映發展商對後市具信心。
友和地產客戶董事何嘉威分析，新盤定價策略及叡璟I熱銷改善了九龍市區樓市氣氛，為鄰近二手物業提供支持。有租客1年前以53,000元租用何文田半山壹號三房戶，現正物色約3,000萬元以內的四房戶作長線自住，顯示新盤熱銷帶動整體市場氣氛好轉，促使部分具實力的租客「轉租為買」，為二手市場帶來支持。
睇樓量亦同步上升，綜合中原地產、美聯物業及香港置業數據，九龍區多個大型指標屋苑周末預約睇樓量錄得約185至193組，按周上升逾2%至6%，反映準買家入市意欲積極。
新界西購買力平穩 業主叫價轉趨強硬
新界西樓價同樣受惠於睇樓量上升及一手餘貨持續被消化而向好。中原地產數據顯示，新界西三大指標屋苑周末預約睇樓量按周升逾3%至約59組；芊御及柏瓏系列共錄得十多宗成交。由於該區餘貨較其餘三區少，近期交投集中，令一手銷情較易帶動二手造價。當區準買家入市態度積極及一手市場具承接力，二手業主叫價轉趨強硬，帶動樓價上升。
港島區及新界東交投淡靜 二手樓價受壓
另一邊廂，新界東因一手餘貨銷情較慢，二手樓價終止上周升勢。區內近期缺乏大型全新樓盤推售，一手交投主要依賴UNI RESIDENCE及海瑅灣系列的餘貨支撐。由於一手市場缺乏焦點，二手業主普遍願意減價以增加物業吸引力，令整體樓價受壓。
港島區情況相若。區內近期缺乏大型全新樓盤，一手交投主要依賴海盈山4B期的6宗成交支撐。市場淡靜令準買家轉趨觀望，減慢入市步伐，導致區內樓價下跌。
外圍因素未明朗 預料樓價短期受壓
28Hse數據研究員張灝然維持早前預測，樓價指數短期內將在112至124點之間徘徊。近期內地收緊資金外流，加上美國聯儲局9月中旬宣佈加息0.25厘，即使本港三大發鈔銀行維持最優惠利率不變，市場氣氛仍難免受壓。此外，9月中發表的施政報告在房屋政策上著墨不多，預料未來數月樓價將反覆受壓。
28Hse 租金指數回軟0.03%止七連升 新界受壓港九續升
暑假租務旺季結束，加上新界區錄得多宗低於市價的租務成交，拖累整體租金輕微回落。最新易發租金指數報122.1點，按周微跌0.03%，終止七連升，惟連續兩周企穩122點以上，較2019年高位118.54點高出約3%。本地家庭租屋需求穩定，配合外地專才持續來港定居，預料短期租金將於高位徘徊。
四大分區走勢各異 港九向好新界回落
本周四大分區租金指數個別發展。新界西跌幅最大，報139.13點，按周跌0.7%；新界東報126.81點，微跌0.06%，兩區均結束近期升勢。這主要受區內多宗低於平均呎租的成交拖累。相反，港島區及九龍區雙雙造好，分別報134.88點及125.48點，按周上升0.92%及0.35%，雙雙連升兩周，受惠於區內高價租務成交帶動。
平租個案增多 拖低新界區指數
新界西方面，天水圍YOHO West Parkside 1B座中層B1室三房戶，實用面積592平方呎，以月租22,500元租出，呎租38元；屯門南浪海灣3座低層D室兩房戶實用面積522平方呎，月租14,000元，呎租26.8元。參考28Hse數據，兩屋苑近90日平均呎租分別為41元及28元，上述成交較市價低約4%至7%，這類平租個案拖低了新界西整體租金。
新界東亦見輕微回落。將軍澳天晉2期3B座低層B室三房戶，實用面積827平方呎，月租39,500元，呎租48元，貼近屋苑28Hse近90日平均水平。暑假後高價成交減少，市場以貼市或略低於平均呎租的成交為主，致令區內租金受壓。
內地生及專才需求殷切 支撐港九租金上揚
九龍區租金持續向好。何文田瑧樺中層A3室一房戶，實用面積272平方呎，獲內地學生預繳一年租金以18,500元承租，呎租68元，較平台期內平均呎租高近8%。何嘉威指出，各項人才計劃來港人士同為租樓主力，九龍塘廣播道逸瓏實用面積1,686平方呎四房連車位單位，放盤後迅速以78,000元租出，呎租46.3元，反映外地人才需求殷切，持續帶動區內租金向上。
港島區方面，跑馬地慧莉苑中層A室三房戶，實用面積592平方呎，獲本地客以34,000元承租，呎租57.4元。原業主今年7月以950萬元購入，收樓即租出，享4.3厘回報率。成交呎租明顯高於28Hse近90日平均51元及3.7厘回報，成為支撐港島區租金的主要動力。
全年租金料升3%至8%
輸入人才計劃、留學生及本地家庭將繼續成為租務市場主力，整體需求依然殷切。張灝然亦維持早前預測，短期內租金指數將於114至126點之間上落，全年租金有望上升3%至8%，並有機會屢創歷史新高或於高位徘徊。
上述指數反映2026年9月4日至2026年9月10日的市況。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。