【買樓攻略】早前有一位新加坡商人看好本港樓市已達底部，於是大手一口氣購入三個一手新盤單位作長線投資，當時他選擇了建築期付款方式，並已順利繳付一成半首期。然而到了臨近成交期，他在東南亞的業務正值急速擴張期，大量資金被扣留於生意運作之中，短時間內實在難以抽調數千萬元現金來完成交易。
發展商破例批准延長成交期
這名買家本身具備豐富投資經驗，眼見交易面臨危機，便主動向發展商提出延期申請。發展商在審核其財務背景後破例批准延長一年成交期。可惜一年過後，買家的流動資金狀況依舊緊繃。在生意與投資之間衡量後，他選擇優先保住生意，一度心灰意冷打算放棄訂金離場。
一次過為三個物業辦理貸款
沒想到此時發展商再給予最後三個月的終極延期。既然發展商願意配合，他便親臨香港向銀行申辦按揭，期望憑藉其龐大的海外資產作為審批基礎，一次過為三個物業辦理貸款。有留意按揭市場的讀者應該清楚，以海外資產在香港申請按揭，難度普遍高於一般申請。
本地銀行對海外資產的審查機制非常嚴苛
結果不出所料，即使向審批取態較為寬鬆的中小型銀行提交申請，買家最多亦僅獲一家銀行同意為其中兩個單位批出七成按揭。背後原因相當簡單，本地銀行在處理資產水平按揭時，對海外資產的審查機制非常嚴苛，包括海外物業、非上市公司的股權或部分海外基金投資，均無法被直接採納為合資格的資產證明。
挑選合規且有規模的財務機構進行過橋按揭
轉眼間三個月的最後期限又將屆滿，買家最終決定尋求我們團隊的專業協助。在深入剖析其資產組合後，團隊直言如果繼續堅持走傳統銀行的審批路線，短期內難以讓所有海外資產獲得本港銀行全數認可；不過若不介意在短期內承擔較高利息，挑選合規且有規模的財務機構進行過橋按揭，反而是最迅速且具彈性的解決途徑。
設半年短罰息期 採「只供利息、不還本金」還款安排
買家起初對香港的財務公司借貸文化抱有疑慮，為此團隊特別為他挑選了一家知名度極高且收費公開透明的財務公司。該公司在評估三個單位的最新市場估值後，同意同時為該三個物業批出按揭貸款，並僅設半年短罰息期，期間採用「只供利息、不還本金」的還款安排。雖然貸款年利率達8.75厘，但仔細計算下，買家持有的三個物業在過去數年已累積相當可觀的升幅，遠高於半年的利息支出，就算成交後將部分或全部單位變現套現，他亦不致於虧蝕離場。
市場上其實還有其他融資周轉方案
最終，客人欣然採納了我們團隊的建議，成功以過橋貸款作為資金周轉工具完成物業交收。透過這個真實個案，筆者希望提醒廣大買家，除了常見的傳統銀行按揭外，市場上其實還有其他融資周轉方案，有時不妨跳出固有框架靈活思考。特別對於不少生意人而言，他們的資產往往分散於不同國家或地區，善用設有短罰息期的過橋按揭，先完成收樓鎖定物業利潤，日後再透過市場放售或轉按回傳統銀行，同樣是化解撻訂風險的實用策略。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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