28Hse 公布，易發樓價指數最新報120.1點，按周微升0.01%，分區計三跌一升，新界東獨力撐市。最新易發租金指數報122.13點升0.25%，七連升破頂，在開學效應帶動下四區全線向上。28Hse數據研究員張灝然坦言，近月內地收緊資金外流，部分原打算來港置業的內地客因資金調動困難而卻步，拖累本港樓市交投氣氛。短期後市去向，則需視乎9月16日施政報告公佈的樓市措施再作定奪。

28Hse 香港樓市本周 重點

  • 樓價微升0.01%止跌，分區三跌一升：最新易發樓價指數報120.1點，按周微升0.01%。受大型新盤叡璟I熱賣並大幅吸走二手購買力影響，新界西、九龍區及港島區樓價均受壓回落；惟新界東因區內一手交投較靜、二手業主叫價轉趨強硬，按周微升0.1%，加上本周二手交投重心轉移至指數較高的新界區，結構性帶動全港整體大市微升0.01%。
  • 租金七連升企穩122點，開學效應推高租值：最新易發租金指數報122.13點，按周升0.25%，連升七周並續創歷史新高。受惠於9月開學效應，內地學生趕於開學前鎖定租盤，四大分區租金本周全線向上，其中新界西按周升幅達1.02%居首。多區屢錄高於平均呎租的承租個案，支撐整體租金強勢尋頂。

易發樓價指數按周微升0.01%

本周樓價止跌微升，租金走勢持續強勁，屢創歷史新高。易發樓價指數最新報120.1點，按周微升0.01%並終止跌勢，惟較2021年8月歷史高位仍低約17.6%。租賃市場則受開學效應帶動，易發租金指數按周升0.25%至122.13點，連升七周並首度突破122點，再創歷史新高。

分區樓價呈三跌一升，受成份屋苑權重影響，全靠新界東按周微升0.1%至119.69點，獨力撐起大市。其餘三區受焦點大型新盤熱賣影響，其中叡璟I累收逾58,000票，跨區大幅抽乾二手購買力，迫使東涌等區業主減價求售。客源被攤薄導致新界西、九龍區及港島區樓價全面受壓。租務方面，四大分區租金全線向上，多區呎租高於平均水平，當中新界西按周升幅達1.02%居首。

四區樓價三跌一升　新界東獨力撐市

本周分區樓價指數三跌一升。新界西及九龍區分別終止三連升及上周升勢，報124.1點及112.11點，按周跌1.32%及0.87%；港島區連跌兩周，報109.34點，按周微跌0.22%。新界東則逆市造好，報119.69點，按周微升0.1%，成為本周唯一錄得升幅的分區。儘管三區樓價下跌，但由於本周九龍區二手交投顯著萎縮，成交比例向指數較高的新界區傾斜，在成交結構轉變的帶動下，全港整體樓價指數仍錄得0.01%的微升。

焦點新盤吸走客源　新界西樓價受壓

新界西樓價受壓，主因是焦點新盤叡璟I搶佔市場購買力。中聯地產創辦人兼行政總裁林學勤指出，該盤累收逾58,000個認購登記，超額認購逾573倍，大幅吸走區內二手客源，預料需待9月下旬向隅客回流，二手市場方能重拾動力。為維持競爭力，區內二手業主普遍擴大議價空間，其中東涌區業主讓步明顯，拖累整體新界西樓價向下。以映灣園6座中層E室兩房戶為例，實用面積548平方呎，同類單位以往叫價約600萬至610萬元，近日終以566萬元易手，低於叫價約5%至8%。

一手貨尾去貨理想　港九二手叫價回軟

九龍區樓價下行，同樣受一手銷情帶動。叡璟I次輪銷售133伙全數沽清，連同泓璟、蔚藍東岸等貨尾盤亦錄得成交，促使區內二手業主叫價回軟。發展商定價普遍進取，如映匯首推53伙折實均呎達21,388元，較同區新盤高出近15%，反映發展商看好後市，料短期內二手盤將持續受壓。港島區方面，雖然暫無全新盤推出，但海德園、峻譽渣甸山等貨尾去貨暢順，二手業主樂於擴大議價空間，導致區內樓價短期受壓。

睇樓量穩步上揚　新界東逆市造好

新界東成為本周唯一錄得升幅的地區。由於區內一手交投相對疏落，二手業主叫價態度轉趨強硬，支撐樓價走高。此外，據香港置業及美聯物業數據顯示，指標屋苑周末預約睇樓量按周穩步上揚。這反映部分未受新盤影響的外區客或向隅客，正積極於新界東物色二手盤源，客源穩固令業主減少讓步空間，帶動樓價向上。

後市展望：聚焦施政報告樓市措施

28Hse數據研究員張灝然預計，樓價指數短期內會在112至124點之間上落。近月內地收緊資金外流，部分原打算來港置業的內地客因資金調動困難而卻步，拖累本港樓市交投氣氛。不過，目前息口維持不變且走勢明朗，有助吸引準買家及投資者入市。至於短期後市去向，則需視乎9月16日施政報告公佈的樓市措施再作定奪。

租金指數升0.25%　連升七周創新高

易發租金指數最新報122.13點，按周升0.25%，連升七周，並首次企穩122點。最新指數較2019年高位118.54點高出3.03%，刷新歷史紀錄。時值9月初，大專院校陸續開課，不少內地學生提早鎖定居所，租賃市場受開學效應帶動，需求大增推高整體租金水平。

四大分區全線報捷　新界西升幅居首

本周四大分區租金指數全線上升。新界西止跌回升，報140.1點，按周升1.02%，升幅為各區最高；新界東報126.89點，按周升0.78%，連升四周。市區方面，九龍區報125.03點，按周微升0.24%，終止兩連跌；港島區報133.66點，微升0.13%，成功扭轉上周跌勢。

學生客成租賃主力　多區呎租跑贏大市

受惠於學生客群，多區錄得高呎租成交。新界西方面，新屯門中心9座中層兩房戶由租客以月租13,300元承租，並一筆過繳付4個月租金，呎租達29.2元，較28Hse屋苑近90日平均呎租高出逾12%。元朗年發大廈中層兩房戶亦以月租11,200元租出，呎租約37.2元，同樣高於同期平均水平。

新界東亦以內地學生為主要承接動力。大埔白石角雲滙5座低層開放式戶，獲內地學生以14,000元承租，呎租高達49.3元，較屋苑近90日平均呎租高約12%。同區大埔中心6期高層兩房戶亦由內地學生以17,000元租入，呎租達43.5元，略高於28Hse近90日平均呎租的43元。

市區租務需求同樣殷切。九龍區得寶花園A座中層兩房戶獲學生客零議價以13,800元承租，呎租約48.9元，略高於28Hse近90日平均呎租數據。港島區匯豪峰中層兩房戶則以25,000元租出，呎租約53元，各區高價成交進一步支撐整體租金走勢。

預期短期需求延續　全年租金料升達8%

張灝然預料，9月初留學生租賃需求將延續一段時間，市場承接力充裕，租金短期內有望繼續向上。他同時上調早前預測，估計短期內租金指數將於114至126點之間上落，全年租金預料上升3%至8%，並持續突破高位或於高位反覆徘徊。

易發樓價指數及租金指數反映香港樓市及租賃市場的最新動態，上述指數反映2026年8月28日至2026年9月3日的市況。

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