美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽預料第四季香港樓市重拾升軌，一手交投按季增五成，樓價升近4%。經絡按揭轉介則料美國年底前或「防禦性」加息，但對港樓影響有限。對於港府即將發表的《施政報告》及首個《五年規劃》，美聯建議提升自置居所比率至55%。
美聯馬泰陽：香港樓市第四季新一輪升勢蓄力。
美聯馬泰陽表示，香港樓市經歷上半年樓價及成交明顯上升後，自6月下旬進入短暫的整固期，一、二手交投速度有所放緩，樓價升勢亦明顯放緩。不過，近期多個矚目新盤以具競爭力的價格推出，市場反應理想，帶動積壓購買力逐步釋放，一、二手住宅交投同步回穩；租務市場表現更持續強勁，租金屢創新高。受惠於低息環境、經濟向好、人口及人才持續流入、庫存減少、資金充裕、租金上升帶動回報率改善，以及政府全力推動北部都會區發展等多項因素，香港樓市基本面維持穩固，並正逐步走出整固期，為第四季新一輪升勢蓄力。
展望第四季，馬泰陽預期，隨着市場氣氛改善，發展商將加快推盤步伐，進一步釋放剛性需求、換樓需求及長線投資需求，住宅市場有望迎來更廣泛的交投回升。預測第四季一手私宅成交量將按季增加約50%，至約5,100宗；二手住宅成交量則料按季增加約10%，至約12,700宗。
樓價具備一定「追落後」空間
租金與樓價方面，租金接連破頂，但現時樓價較2021年歷史高位仍低近16%，具備一定「追落後」空間，預計第三季樓價維持平穩向上，全季微升約1%；第四季則有望重回上升軌道，單季升幅擴大至近4%，並維持全年樓價上升約15%的預測。馬泰陽強調，若外圍息口、地緣政治及金融市場未有出現突發性逆轉，第四季樓市有望進入交投回升、樓價穩步向上的健康復甦階段。
「美聯樓價指數」
樓市呈「成交升、後整固、再發力」周期
馬泰陽指出，隨著市場逐步消化地緣政治及外圍經濟的不確定因素，加上本港經濟基本面漸趨穩定、一手推盤節奏重新加快，買家及投資者正逐步重返市場。以8月份為例，一手住宅成交由6月、7月份每月約800多宗的水平，回升至接近1,100宗；二手交投亦逐步回穩，反映本港住宅需求仍具韌性。
回顧過去樓市周期，本港樓市曾多次出現「成交升、後整固、再發力」的發展模式，當中2003年至2007年以及2015年至2017年兩個階段，樓市均曾經歷類似發展：市場首先受惠於需求回升及樓市氣氛改善，成交量逐步增加；其後樓價加快上揚，業主叫價與買家預期出現短暫落差，導致成交量進入整固期。待市場適應新的價格水平後，買家重新建立入市信心，成交量再度回升。現時樓市同樣呈現「成交先升、其後整固」的階段性特徵。在多項利好因素疊加及新盤氣氛帶動下，樓市有望完成整固後再次重回上升軌道。
「美聯樓價指數」及二手住宅成交量
「美聯樓價指數」距離2021年歷史高位仍有近16%折讓
樓價方面，「美聯樓價指數」最新報149.11點，雖較去年低位已顯著反彈約18%，然而距離2021年歷史高位仍有近16%折讓。現時各區不少屋苑最新樓價，均較高位存在明顯差距。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處統計，若以2026年8月平均註冊呎價，與2021年9月平均註冊呎價的高位作比較，其中滿名山及得寶花園的差距接近29%，兩個屋苑目前最新平均呎價分別約10,681元及12,427元，分別較高位有約28.8%及28.7%的折讓。統計顯示，其他大型屋苑包括新屯門中心、溱柏、疊茵庭、嘉湖山莊、河畔花園、豪景花園、藍天海岸、淘大花園、浪翠園、麗港城、置富花園、德福花園及大興花園，最新註冊呎價亦較2021年9月高位低約22.8%至26.7%不等，同樣存在顯著折讓，反映整體樓價即使已由低位回升，部分屋苑仍與高位存在較大的差距，樓價具備「追落後」的空間。
美通脹若再升溫 聯儲局第四季或「防禦性」加息
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，美國7月份CPI及核心CPI升幅均有所放緩，且符合市場預期，若本週即將公佈的8月份通脹數據沒有意外飆升，預計下週美聯儲將繼續按兵不動，保持利率不變。但要注意，最新美國8月份非農就業新增16.2萬人，遠高於市場預期，加上近期地緣政治局勢再度升溫，新任聯儲局主席仍堅持2%的長期通脹目標，若未來通脹數據再度飆升，將為加息提供支撐，不排除聯儲局於第四季啟動一次「防禦性」加息。不過，即使美國年底前加息，本港銀行亦未必即時跟隨，或只會輕微上調最優惠利率（P）。
香港方面，一個月銀行同業拆息（HIBOR）已連續四個月維持在2.5厘以上水平。曹德明表示，若美聯儲保持利率不變，預計HIBOR短期內大致徘徊於2厘至3厘區間，H按業主仍需以封頂位供款。由於現時H按息率仍處於封頂水平，根據金管局住宅按揭統計，7月份選用定息按揭計劃的比例已升至34.1%，創逾八年新高，並推動整體實際按息水平跟隨回落。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，反映一般新造按揭客戶實際按揭息率的經絡按揭息率指數（MMI），7月份報3.17厘，按月持平，處於近一年低位。
第三季樓市處於整固階段
目前僅有一家大型銀行續推定息按揭計劃至今年年底，息率雖由2.73厘上調至2.93厘，但仍較H按封頂位低32點子。在息口走勢仍未明朗、拆息短期內無大幅回落空間的情況下，預計仍有一定客戶選用定按計劃，整體按息水平預計於年底前將繼續保持平穩。
曹德明續指，第三季樓市處於整固階段，導致按揭申請數字隨之回調。不過，近月市況開始有所改善，住宅按揭市場亦逐步回穩。展望第四季，多個新盤項目積極部署登場，勢必推高一手成交量。另一方面，根據經絡按揭轉介研究部統計，下半年首次推售的新盤樓花中，大多數買家均選用即供付款計劃。以「海瑅灣II」及「叡璟I」兩個熱賣新盤為例，買家選用即供付款計劃的佔比分別為70%及67%，預計相關數字將陸續反映於樓花按揭登記上，樓花按揭登記數字有望保持平穩，全年可達約6,500宗水平，與去年相若。
樓花按揭登記宗數年度預測
租金「月月破頂」連升8個月 樓價具「追落後」條件
美聯物業分析師岑頌謙表示，租務市場方面，在傳統租務旺季及人才持續流入帶動下，租金升勢凌厲。根據美聯物業研究中心資料，美聯「租金走勢圖」最新8月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約40.88元，按月升約0.81%，連升8個月，自今年1月創歷史新高後，已連續8個月呈現「月月破頂」的強勁升勢。租務需求基礎強勁，人口增加、專才、人才與其受養人不斷來港、以及來港讀書的學生持續來港，均對租務市場帶來極大支持。而租金持續上升，亦進一步加快部分租客由「租樓」轉為「置業」。
與此同時，租金上升為租金回報率帶來正面的支持，提升長線物業投資的吸引力。最新經絡按揭指數(MMI)報3.17厘、H按封頂息率3.25厘、大型銀行定息按揭息率2.93厘，相比之下，差估署A類單位租金回報率錄約3.4%，顯示市場持續出現「供平過租」及正利差效應，預料租金回報率將穩定高於按揭息率，不僅為樓價提供實質承托，亦將繼續吸引長線資金入市收租，相信樓價有「追落後」的空間。
迎首個《五年規劃》 美聯獻多項建議
岑頌謙續指，新一份《施政報告》及香港首個《五年規劃》公佈在即，或成為本港樓市未來發展大方向的分水嶺，樓市健康發展必須著眼於長遠規劃，政策既要確保市民安居，亦要維持私人市場穩定，並促進置業階梯及房屋資源有效流轉。
美聯藉此向政府提出多項建議，包括以提升自置居所比率作為房屋政策的新目標，並考慮訂立五年內將自置居所比率提升至55%的參考指標。根據立法會秘書處研究，富裕經濟體系的自置居所比率通常超過60%，而本港自置居所比率近年僅維持於約五成水平(見圖四)。訂立中長期指標以提升自置居所比率，除有助家庭累積資產外，亦有助提升社區歸屬感、促進社會穩定及配合人口政策，對香港長遠發展具有正面意義。
香港自置居所比率走勢
適度提高北部都會區私營發展項目的參與比例
另外，建議政府善用北部都會區土地及房屋供應，按市場需求及吸納能力靈活調整供應規模和步伐，以新增供應調節供求，維持樓市平穩發展。在增加房屋供應的同時提升居住面積與居住質素，透過規劃指引及政策誘因，推動更實用的單位設計、公共空間及社區配套。更重要的是，藉著北部都會區全力推進，建議發揮房地產市場對香港經濟的支撐及帶動作用，持續招商引資及檢視投資移民政策，並適度提高北部都會區私營發展項目的參與比例。
利好因素支持 第四季一二手交投將顯著回升
馬泰陽總結，樓市調整後的升浪延續，必須具備實質的經濟支持。目前樓市不乏利好因素支持，如經濟向好、人口增加、庫存減少、租金強勁、資金充裕、以及政府全力推動北部都會區發展等，當中北部都會區及相關基建項目逐步推進，將為香港創造新的住宅、產業及商業發展空間。若交通網絡、就業節點及社區配套能夠同步落實，不但可改善區內居住條件，亦有助提升市場對香港長遠土地及城市發展的信心。
馬泰陽展望，樓市走出調整期後，第四季一二手住宅交投將顯著回升，並為2027年樓市奠定較穩固的基礎。隨著發展商加快推盤，第四季一手私宅成交量，料升至約5,100宗，較第三季升約50%；至於二手住宅成交量則料升至約12,700宗，按季升約10%。樓價方面，第三季將「平穩向上」，全季升約1%，第四季則料將「發力」，升速加快至近4%，維持全年樓價升約15%的預測。
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