28Hse公布，易發樓價指數報120.09點，按周微跌0.22%，仍站穩120點，港島新界東俱跌拖累大市；租金則升0.13%，連升六周，全靠大埔高呎租成交獨力撐市。28Hse數據研究員張灝然分析指，內地收緊資金外流，已影響本港樓市氣氛。他維持早前預測，預料下半年整體樓市將維持平穩或輕微向下，指數短期將於112至124點之間上落。
28Hse 香港樓市 摘要
- 樓價微跌0.22%終止升勢，分區兩升兩跌：最新易發樓價指數報120.09點，按周微跌0.22%，終止上周升勢，惟連續兩周站穩120點以上。分區走勢呈兩升兩跌：新界東及港島區受一手貨尾銷情一般影響，加上大批買家趕於海瑅灣II加價前入市，凍結區內二手購買力，迫使二手業主減價求售，拖累該兩區樓價向下；相反，九龍區及新界西分別受惠於新盤如叡璟I銷情理想及睇樓量回升，成功刺激二手樓價逆市向上。
- 租金微升0.13%見六連升，新界東獨力撐市：最新易發租金指數報121.82點，按周升0.13%，連升六周並連續四周企穩121點以上，續創歷史新高。臨近9月開學，雖然九龍、新界西及港島區個別屋苑錄得低呎租成交，但受惠於內地生來港升學需求殷切，新界東尤其大埔區租賃持續熾熱，屢錄高呎租成交，獨力支撐整體租金繼續尋頂。
易發樓價指數報按周微跌0.22%
8月最後一周易發樓價指數報120.09點，按周微跌0.22%，終止上周升勢，惟連續兩周企穩120點，較2021年8月歷史高位回落約17.61%。分區樓價兩升兩跌，新界東及港島區受一手貨尾銷情平淡，加上大批買家趕於海瑅灣II加價前入市，凍結區內二手購買力，迫使二手業主減價求售，拖累該兩區樓價向下；相反，新界西及九龍區受惠睇樓量回升及新盤熱銷，帶動二手樓價向好。
易發租金指數按周微升0.13%
租務市場上，易發租金指數維持升勢，最新報121.82點，按周微升0.13%，連升六周，並連續四周穩守121點。儘管九龍區、新界西及港島區個別屋苑出現低價承租，但前線代理指出，新界東的大埔區等多個屋苑高呎租成交湧現，支撐全港租金走勢持續向上。
展望後市，美國暫緩加息雖為樓市帶來短暫喘息空間，但內地嚴控資金外流料持續冷卻本港交投，下半年整體樓價走勢平穩偏軟。相反，受惠新學年展開，內地學生及專才租樓需求殷切，預料租金指數將繼續尋頂，整體市場勢將維持「樓軟租強」格局。
分區樓價兩升兩跌 新界東港島區齊跌大市受壓
本周分區樓價指數個別發展，呈兩升兩跌。新界東及港島區報跌，前者連跌四周，後者則終止升勢出現回調，最新分別報119.57點及109.59點，按周跌0.94%及0.73%。相反，新界西及九龍區逆市造好，分別連升三周及終止四連跌，各報125.76點及113.1點，按周升1.71%及1.07%。
新盤搶客凍結購買力 新界東二手議價空間擴闊
新界東樓價持續受壓，雖然一手貨尾銷情平淡，但一手新盤搶佔市場焦點。以海瑅灣系列為例，發展商於8月24日加推海瑅灣II 129伙，折實均呎17,165元，較首批高出8.85%。大批買家被新盤吸引而轉投一手市場，凍結區內二手購買力，迫使二手業主減價求售，從而拖低二手成交價。區內指標項目如柏傲莊III本周僅錄6宗成交，二手業主見承接力轉弱，普遍擴大議價空間。據香港置業數據顯示，新界東四大指標屋苑周末預約睇樓量錄160組，按周微跌0.62%，客源減少進一步拖累區內樓價。
港島區交投疏落 睇樓量下跌致樓價回調
港島區走勢相若，區內一手貨尾銷情欠佳，海德園及海盈山4B分別僅錄15宗及7宗成交。香港置業兩大指標屋苑周末預約睇樓量錄24組，按周跌4%。交投疏落加上準買家入市態度觀望，促使二手業主增加減價幅度，帶動港島區樓價從高位回落。
叡璟I銷情暢旺 九龍區止跌回升
九龍區樓價則止跌回升，主要受惠於叡璟I首輪銷情理想。該盤推出201伙並迅速售出197伙，接近沽清，發展商隨即加價約1.33%加推133伙，成功帶動整體樓市氣氛。區內其他項目如MIAMI QUAY系列、首岸系列及啟德海灣2期等亦錄得穩定成交，反映承接力高企。新盤熱賣成功刺激二手市場，香港置業及美聯物業七大指標屋苑周末預約睇樓量分別按周升5.88%及5.29%，業主相應收窄議價空間，推動區內樓價上揚。
新界西貨尾量少 睇樓量穩步上揚
至於新界西，雖然一手銷情平穩，但由於區內貨尾量較其餘三區少，新盤成交有力支撐整體樓價。芊御、緹岸1期及柏瓏III等項目持續錄得成交，加上美聯物業兩大指標屋苑周末預約睇樓量按周升1.1%至92組。客源穩步增加為當區樓價帶來利好支持。
息口走勢主導後市 下半年樓價料平穩微調
展望後市，28Hse數據研究員張灝然分析指，內地收緊資金外流，已影響本港樓市氣氛，拖慢交投步伐。然而，聯儲局主席沃什近日暗示若通脹改善將傾向維持利率不變，息口企穩預期升溫，料可為樓市帶來短暫刺激。張灝然維持早前預測，預料下半年整體樓市將維持平穩或輕微向下，指數短期將於112至124點之間上落。
租金指數微升0.13%見六連升 新界東獨力撐市
踏入8月下旬，租賃旺季步入尾聲，各區高呎租成交轉趨疏落。惟新界東租賃需求持續熾熱，獨力帶動全港租金向上。易發租金指數最新報121.82點，按周微升0.13%，連升六周，並連續四周企穩121點以上。最新指數較2019年高位118.54點高出2.77%，續創歷史新高。
分區三跌一升 內地生高價搶租大埔盤
分區指數三跌一升。新界東表現最佳，最新報125.91點，按周升0.54%，連升三周，成為支撐大市的主力。大埔區錄得多宗高呎租成交，喜歡物業董事總經理朱芷嫺指出，新達廣場實用面積489平方呎兩房戶，旺季前月租約18,000至19,000元，近日放盤不足一小時即以22,000元租出，升幅顯著。
盤源緊絀亦見於大埔中心及翠屏花園。受惠東鐵綫交通便利，大批來港升學的內地生鍾情該區以方便往返香港中文大學及香港教育大學。以翠屏花園C座中層06室實用面積269平方呎一房戶為例，有內地生預繳一年租金以15,000元承租，呎租達56元，較28Hse屋苑成交記錄中近90日平均呎租47元高出近兩成。
九龍港島新界西受壓 業主減價求客
其餘三區租金指數均告回落。九龍區報124.74點，按周跌0.54%。
新界西報138.68點，按周跌0.49%，終止三連升。區內個別屋苑錄得低價承租個案，如荃灣海之戀‧愛炫美2A座高層A室實用面積1,164平方呎海景四房戶，以51,000元租出，呎租僅44元，低於近期平均水平。港島區報133.49點，按周跌0.46%。BLUE COAST II 第3座中層H室實用面積718平方呎三房戶，以月租41,000元租出，呎租57元，略低於同期平均呎租58元，削弱港島區租金承接力。
專才學生需求殷切 全年租金料升2%至4%
臨近9月開學，內地生及專才對租盤需求依然殷切，預料繼續刺激租金指數尋頂。張灝然估計，短期內盤源供不應求情況將會延續，租金指數短線將於114至124點之間上落。預計全年租金升約2%至4%。
關於易發樓價指數
易發樓價指數及租金指數反映香港樓市及租賃市場的最新動態，數據涵蓋2026年8月21日至2026年8月27日的市況。
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