【買樓攻略】雖然房委會居屋有政府作擔保，按揭審批相對直接，但房協興建的物業在按揭處理上實則貼近私人住宅。日前筆者協助了一位三十餘歲的年輕買家，他早年於IVE畢業後擔任了兩月中藥配劑員，其後再花六年時間修讀中醫學士並順利考取執業資格，近期獲一間知名醫療集團聘用為註冊中醫師。
3x歲註冊中醫買居屋申請9成按揭被拒
積極上流的他與太太相中一個房協二手單位，於六月中簽署臨時買賣合約，原定八月底成交，並打算申請九成按揭。按常理，註冊中醫師職業專業且收入穩定，審批理應相當順暢，詎料他自行向銀行遞交申請後卻隨即被拒。銀行主要存在兩大疑慮。
買家入職僅一個月即申請按揭
首先是入職時間過短，買家入職僅一個月即申請按揭，在按證公司（HKMC）眼中屬於未過試用期、入息紀錄尚淺的高風險個案。其次是糧單金額不符，首兩個月的月薪金額並不一致。經了解後，部分醫療機構設有特殊政策，未過三個月試用期的新員工，其公眾假期薪金計算方式與正式員工有別；首月因碰上公眾假期而被扣減日薪，導致首月薪金低於次月。
連續兩月糧單數字不符
在HKMC的審批邏輯下，連續兩月糧單數字不符，容易被懷疑包含佣金或浮動收入，甚至會以較低者作為審批基準，直接衝擊按揭資格。事實上，職場轉工十分常見，只要拿捏得宜，試用期內申請按揭並非不可能。我們深入審視其僱傭合約及背景後，認為中醫師專業的穩定程度極高，且買家多年來一直於相關領域發展，單憑試用期即質疑其還款能力實屬過為武斷。
破解方案1：延長成交期
對此，我們團隊為他制定了兩大破解方案。第一是協商延長成交期。六月中簽約至八月底成交僅約兩個半月，時間極為吃緊。團隊代表買家與賣方溝通，成功將成交日期順延二至三星期至九月中旬。此舉讓買家得以在九月初取得第三個月的完整糧單及出糧戶口紀錄，補齊HKMC規定的三個月入息證明文件。
破解方案2：釐清糧單數字落差
第二是釐清糧單數字落差。針對首兩月薪酬不一的問題，團隊協助買家撰寫詳細解釋信，並附上正式僱傭合約，向銀行及HKMC說明買家屬固定薪酬制的全職註冊中醫師，首月薪金差異純粹源於試用期內的公眾假期計算機制，絕非浮動收入。合約已清晰載明過試用期後的固定月薪，足以展現其長遠穩健的供款能力。
順利獲大型銀行批出九成按揭
最後，在補齊第三個月糧單，加上團隊向銀行與按保公司充分論證其專業背景及合約細節後，說明獲得HKMC接納，順利獲大型銀行批出九成按揭，利率更維持於市場最優惠水平，讓買家夫婦得以在延長後的成交期內順利交收、喜提新居。
買樓時成交期切忌訂得過於倉卒
由此個案反映出，買樓時成交期切忌訂得過於倉卒。若遇上轉工試用期或糧單金額出現偏差等狀況，切忌盲目硬闖，應及早尋求專業按揭顧問協助，善用延長成交期與清晰交代背景的策略，自然能化險為夷。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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