【買樓攻略】網上理財資訊氾濫，當物業準買家遇到資金週轉難題，又盲目聽信網上一些看似精明的財技建議，往往會導致申請按揭時招致滅頂之災。近期便有買家因聽從網絡意見，以私人貸款過渡首期資金，差點導致整筆按揭貸款被銀行拒批。
定期存款鎖死資金
鍾先生 (化名)去年買入一手樓花物業即將收樓，然而手頭上的資金卻全數鎖在銀行定期存款之中，鍾先生若選擇提早解約取回定期存款，便需要承擔一筆昂貴的罰息。事主在網上論壇尋求指引，有熱心的KOL建議一個所謂兩全其美的方案，建議事主不妨先向金融機構申請一筆低息私人貸款或循環貸款，臨時填補首期開支，待定期存款期滿，再把資金提取出來全數清還借款。不過，在筆者得知鍾先生有此意向時，立即叫停了他。
首期來源不容許借貸
這種做法看似既節省了罰息，又可以籌到首期所需資金，惟實際上鍾先生無視銀行與按揭保險公司對首期資金來源的鐵律。銀行審批人員的第一道防線就是確認申請人的首期資金必須屬於個人淨資產，絕對不容許來自任何形式的借貸。
純粹依靠借貸湊合首期
當審批人員查核申請人的銀行戶口紀錄，發現近期有一筆與首期金額相若的私人貸款入賬，便會懷疑申請人缺乏足夠的資本能力，純粹依靠借貸湊合首期。這種做法直接突破了金融管理局規定的按揭成數上限，屬於銀行的底線紅線。銀行一般會要求申請人在按揭批核前必須全數清還該筆貸款，否則唯有直接拒批。
每月還款額計入負債
一旦有私人貸款在在身，對借貸能力的極大侵蝕。私人貸款的還款期普遍偏短，每月供款金額龐大。即使申請人手頭上有其他流動資金足以即時還清私貸，只要該筆貸款在審批階段依然存在，其龐大的月供金額便會直接計入申請按揭時的每月負債之中。這往往導致原本輕鬆過關的供款與入息比率（DTI）瞬間超標，連帶銀行最終批出的按揭金額亦隨之扣減，買家反而要面對更大的資金缺口。
循環貸款額度視為潛在負債
更為隱蔽的風險則來自循環貸款戶口。不少人以為只要將借出來的款項還清，便等同結清負債。然而部分銀行審批按揭會較嚴謹，只要該循環貸款戶口尚未正式撤銷，戶口內附帶的信用額度就會被視為潛在負債。銀行在計算借貸上限時，會將整個透支額度按比例計入負債，無聲無息地縮減按揭批核額度。
信貸評級或受損
此外，借私貸亦會有令個人信貸評分下降的風險。在申請私貸後，銀行或財務公司會向環聯索取申請人的信貸報告，如果短期內產生多個查詢紀錄，會令評分急跌，亦都令銀行對申請人的財政能力有疑惑，從而增加被拒批按揭的機會。
不要輕信網絡財技
要在按揭審批中順利過關，核心原則是絕不能利用任何借貸資金來替代首期。若然名下已有私人貸款，必須在遞交按揭申請前全數清還，並妥善保留一份由金融機構發出的正式清還證明文件。至於循環貸款戶口，更必須主動要求銀行發出書面註銷證明，徹底撤銷有關透支額度。在複雜的按揭審批規則面前，不要輕信任何未經證實的網絡財技，凡事按部就班理清賬目，確保資金來源符合要求，才是順利上會的不二法門。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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