28Hse 表示，踏入8月中下旬，香港樓市呈現「租售雙雙造好」的格局。易發樓價指數報120.36點，按周升0.36%，重上120點，惟距離2021年8月145.76點的歷史高位仍低17.43%。分區樓價呈兩升兩跌：港島區及新界西造好，主要因區內一手成交欠佳，購買力轉投二手；九龍區受叡璟I搶佔購買力所累而回落，新界東則受睇樓量下跌、業主議價空間擴大所累而回軟。前線代理表示，叡璟I吸納全港焦點及準買家購買力，錄得超額認購，同時拖累其他新盤銷情，尤以錦田芊御最為明顯。
香港樓市呈現「租售雙雙造好」的格局
租金方面，內地來港升學家庭陸續於各區承租，高呎租成交接連出現，帶動整體租金持續上揚。易發租金指數最新報121.67點，按周升0.21%，連升五周，並連續三周企穩121點以上。臨近開學，新界東、新界西及港島區多個屋苑均錄得高於市價的留學生租賃成交，租金穩步向上。
展望後市，內地收緊資金外流，並向境內居民的境外信託及保險收益徵收20%所得稅。本港樓市復蘇向來倚賴內地買家，資金南下若因而放緩，豪宅及大額成交短期內料先受影響。
28Hse 樓市走勢重點
- 樓價按周升0.36%，分區兩升兩跌：最新易發樓價指數報120.36點，按周升0.36%，並重上120點，分區走勢呈兩升兩跌：港島區因一手成交欠佳令購買力轉投二手，按周升0.94%終止兩連跌，新界西亦告造好，按周升0.28%。相反，九龍區受新盤叡璟I熱賣搶佔購買力所累而回落，新界東則因睇樓量回落、業主擴大議價空間而持續受壓。
- 租金連升五周企穩121點，留學生及家庭客撐市：最新易發租金指數報121.67點，按周升0.21%，連升五周並創新高。臨近9月開學，內地學生與本港家庭客需求帶動各區租盤快速消化，新界東、新界西及港島區多個屋苑屢錄高於市價的承租成交，支撐整體租金持續尋頂。
分區樓價兩升兩跌 港島區升近1%
本周分區樓價指數個別發展，呈兩升兩跌。港島區表現最理想，最新報110.39點，按周升0.94%，終止兩連跌；新界西報123.65點，按周升0.28%，連升兩周；新界東則報120.7點，按周跌0.31%，連跌三周；九龍區報111.89點，按周跌1.08%，連跌四周。
港島區：一手貨尾滯銷 購買力流向二手
港島區升勢，主要源於本周一手貨尾銷情欠佳。當區一手成交大多依靠海德園的12宗支撐，購買力遂流向二手市場，業主收窄議價空間，叫價轉趨硬淨。睇樓量亦反映同一趨勢。美聯物業數據顯示，港島區四大指標屋苑周末預約睇樓量按周升約3.15%至約131組；香港置業轄下港島區兩大指標屋苑周末預約睇樓量則按周升約8.7%至約25組，反映準買家積極尋盤，入市意欲不俗，間接推高樓價。
新界西：一手承接力不足 二手業主企硬
新界西同樣造好。芊御於8月15至16日展開第五輪銷售，合售114伙，最終僅錄得28宗成交，佔推售單位約24.56%；緹岸亦錄得6宗貨尾成交獨力支撐一手市場。由於同區新盤欠吸引，二手業主的叫價轉趨強硬。
中原地產聯席營業董事李卓衡分析，叡璟I成功吸納大批準買家抽票成新盤票王，刺激市場氣氛。然而，未能成功認購一手單位的向隅客，正陸續回流各區具鐵路優勢的二手屋苑，這股「回流購買力」將成為支撐短期二手樓價的關鍵。
新界東：新盤銷情欠佳 業主議價空間擴大
新界東繼續受壓。古洞北新盤PARK SILICON第2期PALO SPRINGS首輪推售100伙，最終只售46伙，售出率約46%，銷情欠佳；海瑅灣系列亦僅錄30宗成交。惟香港置業四大指標屋苑預約睇樓量微減0.62%至161組，業主憂慮日後難以理想價錢成交，議價空間隨之擴大，令樓價受壓。
發展商方面，PALO SPRINGS已於8月20日將16伙加價，一房戶加幅7.12%至7.13%，兩房戶加幅1.17%至1.18%，並訂於8月24日展開第二輪銷售，反映發展商對後市有信心，銷售表現將於下周報告呈現。
九龍區：新盤搶焦點 二手交投轉淡
九龍區與新界東走勢相近，樓價連跌四周。區內一手貨尾表現不俗，搶走市場焦點及購買力，首岸系列、天璽天．2期、壹沐2期、MIAMI QUAY I及啟德海灣系列分別錄得14宗、5宗、5宗、4宗及3宗成交。叡璟I自8月12日首推價單、8月13日起接受認購登記，4日收票逾1.8萬張，超額認購逾99倍；發展商遂於8月16日原價加推78伙，折實均呎18,960元，較同柱單位實際僅加價0.2%至0.7%，貼市推盤吸納區內購買力，令二手受壓。
二手交投方面，據香港置業及美聯物業資料，九龍區四大及七大指標屋苑周末預約睇樓量同錄170組，按周分別跌5.56%及5.03%，反映叡璟I吸走準買家焦點，部分買家暫緩睇二手樓，入市意欲減弱，樓價隨之回落。
後市展望：內地新政添變數
此外，內地收緊資金外流，並開徵20%境外收益稅，市場憂慮徵稅範圍日後或擴及境外受僱收入，恐拖慢南下資金步伐，短期內對本港豪宅及大額成交的壓力尤為明顯。
28Hse數據研究員張灝然估計，短期樓價指數將於112至124點之間上落。下半年整體樓市料維持平穩或輕微向下，實際走勢仍視乎上述政策對本港市場的影響而定。
租金指數連升五周 分區呈三升一跌
臨近9月開學，來自內地的學生及本港的家庭客陸續於各區承租單位，高呎租成交接連出現，帶動本周全港租金繼續向上。最新易發租金指數報121.67點，按周升0.21%，連升五周，並連續三周企穩121點以上，較2019年118.54點的次高位高出2.64%，尋頂之勢未止，反映開學前的租務需求正為整體租金提供穩固支撐。
分區走勢呈三升一跌。新界東升幅居首，本周報125.24點，按周升0.9%，連升兩周；新界西亦連升三周，報139.37點，按周升0.6%；港島區同樣造好，報134.11點，按周微升0.08%，終止上周跌勢；九龍區則受壓，報125.41點，按周跌0.45%，終止兩連升，成為拖低整體升幅的唯一分區。
新界東：高於市價成交頻現
新界東本周升勢，主要由多宗高於市價的成交帶動。白石角嘉熙9座中層J室一房戶，實用面積336平方呎，由一名新學年將入讀香港中文大學的內地男學生承租，並先付一年租金，月租16,200元，呎租約48元。另一宗為上然第一期2座中層C2室開放式戶，實用面積236平方呎，月租10,900元，呎租46.2元。翻查28Hse資料，兩個屋苑近90天平均呎租分別為43元及45元，上述成交均高於市價，直接推高當區租金。
新界西：內地生與機組人員承接
新界西的升勢同樣由承租需求支撐，租客背景各異。NOVO LAND 1A期1座高層E室開放式戶，實用面積236平方呎，由一名內地生以12,600元承租，呎租53元；新屯門中心10座高層D室三房戶，實用面積603平方呎，因屯門往返機場交通便捷，獲三名印籍機組人員以月租16,000元承租，呎租26.5元。兩者近90天平均呎租分別為40元及26元，成交價同樣高於市價，成為推動當區租金上揚的動力。
李卓衡補充，臨近9月開學，不少租賃成交趕在9月前促成；加上荃灣海濱花園一帶近年先後有弘爵國際學校進駐，中華基督教會全完第一小學亦遷入園內新校舍，吸引部分租客於鄰近的海之戀承租單位，令當區租金持續高企。
港島區：大小單位齊造好
港島區升勢，來自大小單位的承租需求並進。賽西湖大廈8座中層C室三房戶，實用面積1,090平方呎，獲家庭租客承租，月租52,000元，呎租約47.7元，略高於同期平均呎租47元。尚逸低層一房戶，實用面積236平方呎，另設145平方呎平台，月租24,000元，呎租101.7元，高於同期平均呎租86元。據悉此宗成交為尚逸首次突破100元呎租關口，反映區內細單位租值仍有上升空間。
九龍區：低於市價個案削弱支撐
九龍區情況正好相反，個別屋苑錄得低於市價的成交，令當區租金失去支撐。以浪澄灣8座中層E室兩房戶為例，實用面積約547平方呎，由一家庭客以月租26,500元承租，呎租約48.4元，較同期平均呎租49元為低。此類略低於市價的個案在九龍區佔比較多，削弱整體租金的承接力，最終令當區指數回落。
後市展望：需求延續 尋頂未止
踏入8月下旬，本港租務交投料保持活躍。來港進修的內地留學生住屋需求仍然甚殷，市場租盤持續消化，加上盤源供不應求，個別屋苑呎租料再試高位。
張灝然維持早前預測，估計短期內租金指數將於114至124點之間上落，全年租金料升2%至4%，指數有望持續突破高位。
關於易發樓價指數
易發樓價指數及租金指數反映香港樓市及租賃市場的最新動態，數據涵蓋2026年8月14日至2026年8月20日的市況。
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