【理財個案】讀者：龔成老師，你好。首先，多謝你之前的解答。我今年35歲，老公39歲。兩層樓仲有25年按揭。很可惜，先生在23年遇上了騙案，被騙了450萬，當中約200萬是問朋友／家人借，50萬是他的積蓄，50萬是當年變賣所有股票，金器，基金所得，還欠銀行約150萬。
理財個案｜39歲夫三年前遇騙案被騙450萬
坦白講，當時非常徬徨，老公亦有一段時間找不到正職，我們都經歷了好一段時間才重新出發，並接受現實，尋求解決辦法。沉澱過後，現希望再請教老師分析一下我們現在的財務狀況，及建議之後應該如何計劃。
現在的財務狀況：
- 現時有現金5萬，股票15萬
- 有2物業
- 自住樓（老公名），月供19000
- 出租樓（我名），深水埗單棟樓，35年樓齡，買入價280萬，銀行估價約290-305萬
出租樓曾加按套現買入現時自住樓
所以欠銀行按揭300萬。月供16000，以往租金10000-11000，上手租客3月完約，至今仍未成功出租，故決定簡單翻新一下，約花費了15000；亦有同步放售，但買家意向250／280萬，故未能成交。債務方面，尚欠銀行約90萬，每月還2萬，年期還有3.5年
妻月入6萬5
- 銀行還債 2萬
- 供樓 16000
- 家庭開支（外傭，孩子學費，書簿費，保險等）2萬
- 個人開支 5千
先生正職收入3萬 兼職約8千-1萬
- 主要負責供樓19000
- 父母家用 3000
- 補貼給我 6000
- 剩餘的都還給朋友
想請教一下：
- 我手上的物業應該繼續放租還是壓價出售？其中一個考慮是未來數年有機會進行大維修，但現時壓價出售又會資不抵債
- 現時每月約有數千盈餘，在建立家庭緊急儲備和規劃未來之間，可如何平衡？
謝謝老師撥冗解答。
龔成老師分析︰情況唔會一時間轉變
首先，好欣賞你地係咁大逆境之中，依然正面思考，重新出發。你們還年青，而且收入都不差，只要往後認真再做好投資，長線你們生活，相信唔會差。但就要明白，情況唔會一時間轉變，要一步步咁去行(唔好急，永遠財不入急門)，自然會安全到達終點。
香港物業唔係無投資價值
1) 我自己認為，香港物業唔係無投資價值，但唔會再好似過去20年咁大升，只會係平穏增長。現時你們出租物業，依然係負現金流狀況。加上，已經有35年樓齡，建議你考慮沽出，除非佢好有特別潛力，否則長線持有未必有利。當然，唔洗急沽，慢慢找個合理價才出售。
建議先最少儲半年生活費作為應急
2) 由於你們現時財務，未算好穏健，建議先最少儲半年生活費(甚至1年)，作為應急。記住，永遠我們先管理好生活，有閒錢才會投資，唔好攪錯次序。再加上，你們年紀唔係大，所以無必要過急，去打亂自己長線部署。我覺得，你想進取少少架話。每月閒錢一半做投資，一半儲起做應急錢。
高息債記得先還
3) 手上如果有高息債(現時供樓，不算高息)，記得先還左，之後才投資。
4) 未來有穏定閒錢，可以按翻正常情況去部署。
運用「先增值 後現金流」方法
當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。以你們現時35-39歲去計，應以財富增值為主。
可考慮「平穏增長股」和「潛力股」
策略上，你可以考慮「平穏增長股」和「潛力股」。現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
選股上，你可以留意一些平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：
美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以自己了解下，再決定是否從中選股。
港股則可考慮安碩恒生科技
如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、英偉達（NVDA）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
潛力股最多維持2-3成
如果你當之前課堂架知識，未掌握得太好。潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。若你有信心﹐咁潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。
5) 投資最重要不是快慢，而是向著正確方向行，你總會到達財務自由終點。加油!!!
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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