【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，最近新盤叡璟收票狂潮，首輪4.7萬票，之後連復活票再衝破4.9萬，刷新全港首輪收票紀錄，好多代理同媒體都話「古洞價買市區」、「西九必贏價」，你覺得真係咁抵？
回覆讀者來信：票王！票王！票王！
最近樓市最熱的話題，一定係叡璟I。前身潤發倉庫重建，發祥街西8號，分六期總共約2,200伙，第一期先推507伙。8月中開價，首批折實平均呎價約17,880元，入場一房約529.8萬；之後加推，次輪折實平均約19,212元，最低約17,236元。即日沽清沒有懸念。
代理傳媒都說，古洞價買到市區位，1.7萬買西九龍，仲有華潤萬象生活商場，買到就贏到，係咪真係咁抵呢？先拆解三個幻覺。
幻覺一：古洞價買市區？會唔會其實係古洞賣得貴？
叡璟首批折實平均呎價17,880元，同古洞北PARK SILICON首批約17,671元幾乎同價。之後叡璟加推到平均約1.9萬，古洞那邊亦有加價同成交，平台特色戶甚至去到2.3萬以上。古洞價買市區，感覺就好似好抵，問題是…會唔會係古洞賣得貴呢？如果將來有個山卡啦項目賣到3萬，古洞係咪就變抵？買樓總不能就用兩個樓盤做比較，要有宏觀的視野，也就是我們堂說說的秤貨。
幻覺二：呎價好平？90天即供平，利息成本呢？
好多宣傳都強調入場呎價低至1.65萬幾，聽落好吸引，但其實是最短期的即供價，90天即供，但樓花期大約27個月（關鍵日期2028年11月25日），如果你揀建築期付款，折扣大幅減少。有資料顯示，即供同建期相差可以去到8%左右。
舉個實例：
假設一個304呎一房，原價約630.7萬，90天即供折實529.8萬（呎價約1.74萬）；建期可能要580萬以上（呎價約1.9萬），提價之後就更高。因為未收樓已經付款，已經開始要供樓，理應計算利息，這個差價與供樓利息相若，這才是真實的呎價。
幻覺三：西南九龍？其實係長沙灣
宣傳中以西南九龍作為賣點，感覺上就跟九龍站、圓方、M+、高鐵站拉上了關係。實際上，項目喺發祥街西，步行大約兩分鐘有蓋天橋去南昌站，附近有長沙灣站、荔枝角站，交通的確方便，三站四線都講得通。但都要行的，並不是地鐵及商場上蓋。
環境同「高尚西九」有差距
但傳統西九龍印象，係九龍站上蓋、奧運站、南昌站核心，海景、文化區、高端商場。叡璟呢邊，較近荔康街，周圍有資助房屋同較舊嘅住宅區，環境同「高尚西九」有差距。當然，基座會有約10萬呎華潤萬象生活商場（香港首個），會所17萬呎，設施齊全，將來配套會改善。但如果你抱住「買西九龍豪宅」的心態入去，應該會有落差。
總結：價錢確實是不貴的，但也未致於那麼瘋狂！
講咗三個幻覺，不代表叡璟差，樓盤也有它的優點：
- 規模大，總共約2,200伙，分六期，足以改變環境；
- 華潤品牌同萬象生活商場，日後生活配套有保證；
- 交通方便，近南昌站，去機場、高鐵、中環都方便；
- 同區二手比較，例如跟四小龍價錢相差不遠，確實不貴。
最重要是市場認同這個樓盤
今次票王紀錄證明市場有購買力，最重要是市場認同這個樓盤，相信將來仍有上升空間，只要不太高追，還是不錯的。但係咪最好最適合你呢？就要因應個人情況及目標而定，如果你想了解更多新盤比較，歡迎找我們的團隊幫你做諮詢。
作者簡介：Anthony Sir（ 第一桶金）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，團隊亦有參與不同類型的項目投資如工廈活化、簡樸房、學生宿舍等等。
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