28Hse 公布，最新易發樓價指數報120.79點，按周回落0.84%，失守121點，一手放緩全線受壓。租金微升0.17%連升三周，受惠內地客轉租及學生撐市。28Hse數據研究員張灝然預期，踏入下半年，整體樓市不利因素逐漸浮現，隨著減息預期降溫，樓價或會相應回調，相信亦屬市場的自然調節。
易發樓價指數報按周回落0.84%
踏入8月首周，樓市買賣與租務市場個別發展。樓價方面，最新易發樓價指數報120.79點，按周回落0.84%，終止升勢並失守121點，較2021年歷史高位仍低約17.13%。受新界西新盤芊御銷情放緩及各區一手貨尾交投平淡拖累，二手業主紛紛擴闊議價空間，導致全港分區樓價全線受壓。
相反，租務市場持續向好。易發租金指數最新報121.13點，按周升0.17%，錄得三連升並首次站穩121點之上，較2019年次高位高2.18%。港九新界多個屋苑頻錄高於市價的租賃成交，帶動整體租金穩步上揚。
展望後市，受惠於暑期租賃旺季及非本地學生提前預繳租金的強勁需求，預料租務熱潮將至少維持至9月，短期租金走勢依然樂觀；而整體樓價則在交投拉鋸下繼續整固。
分區樓價全線下跌 九龍區跌1.5%
本周分區樓價指數全線受壓。九龍區及新界西連跌兩周，分別報116.82點及122.93點，按周下跌1.5%及0.7%。港島區及新界東升勢告終，分別報110.03點及121.24點，按周微跌0.45%及0.08%。據土地註冊處數據，全港一手成交僅錄128宗，按周急挫逾六成。交投淡靜促使二手業主擴闊議價空間，拖累各區樓價向下。
九龍區貨尾量居首 發展商維持推盤步伐
九龍區樓價跌幅居首，主因一手貨尾去貨緩慢。本周區內交投集中於天璽天．2期及維港灣畔系列，分別錄得8宗及5宗成交；傲玟、首岸第四期及啟德海灣系列則各錄4宗。據28Hse 8月初內部統計，九龍區貨尾高達9,018伙，佔全港近半。龐大供應加上周末天氣不穩，拖累睇樓量及交投，代理數據顯示區內大型指標屋苑周末預約睇樓量跌至約170多組，反映準買家入市意欲薄弱，業主需降價求售。
儘管市況轉靜，發展商推盤步伐未停。牛池灣33 Clear Water Bay及西南九龍叡璟I均預告8月推售；柏蔚森II更於8月5日加推75伙，折實均呎25,282元，部分同柱單位實際加價約8%至9%，反映發展商對後市仍感信心。
新界區新盤銷情放緩 買家入市轉趨審慎
新界區方面，新界西樓價受一手新盤銷情欠佳拖累。芊御第三輪推售114伙僅沽42伙，去貨率不足四成。一手放緩促使二手業主擴大議價空間，區內兩大指標屋苑周末預約睇樓量回落至約98組，交投減少令樓價受壓。新界東市況相若，一手僅靠海瑅灣系列7宗成交支撐，二手業主亦紛紛下調叫價。惟古洞北PARK SILICON預計短期內開價及開放示範單位，料將成為區內樓市新焦點。
受盤源減少及外圍因素影響 樓價短期或見波動
喜歡物業董事總經理朱芷嫺指出，近期各區可供睇樓的盤源持續不足，不少放盤連帶租約，準買家無法視察實地環境而暫緩入市。加上市場早前已消化大批優質盤源，交投減少自然拖累整體樓價向下。
宏觀市場環境方面，本港樓市正面臨外圍阻力。內地近期收緊資金外流，並要求稅務居民就境外收入繳納兩成個人所得稅，無疑打擊本港樓市投資氣氛，預料未來一二手市場的購買力將被進一步削弱。
展望後市，28Hse數據研究員張灝然預期，樓價指數短期內將於112至124點上落。踏入下半年，整體樓市不利因素逐漸浮現，隨著減息預期降溫，樓價或會相應回調，相信亦屬市場的自然調節。
租金指數升0.17%連升三周 首次站穩121點
正值暑假租賃旺季，易發租金指數最新報121.13點，按周微升0.17%，連升三周並首次站穩121點。目前指數較2019年8月上旬的第二歷史高位118.54點高2.18%，預期短期內升勢持續，指數將繼續尋頂並有望突破歷史高位。
港島區升幅顯著 屢創高價租賃
各區指數呈三升一跌。港島區升幅最顯著，最新報134.53點，按周升2.29%，連升三周。升勢主要受高價租務帶動，例如BLUE COAST 3座極高層D室兩房戶以27,000元租出，呎租61元；翰林峰3座中層C室開放式戶以20,900元預租，呎租達107元創入伙新高；KENNEDY 38中高層K室一房戶則以26,000元租出，呎租87元。上述成交呎租均高於28Hse平台近90天平均水平，其中翰林峰更溢價逾三成，顯著推高港島區指數。
內地生預繳年租 帶動新界西止跌回升
新界西指數報137.89點，按周升1.08%，終止三連跌。區內持續錄得內地生高價承租大學周邊物業，疊茵庭9座中層B室兩房戶獲兩名嶺大內地生以13,800元合租，呎租37.2元；NOVO LAND 1B期1座高層B室兩房戶亦由嶺大內地生以15,500元承租，呎租47.5元。兩宗個案均一筆過預繳全年租金，且明顯高於平台近90天平均的36元及42元。這類高價預繳個案帶動新界西租金回升，反映暑期剛性需求正推高整體租金。
九龍區獲需求支撐 新界東微跌
九龍區指數報125.1點，按周升0.77%，止跌回升。又一村花園B18座高層D室三房戶獲家庭客以36,000元承租，呎租45元；瑧尚中層B8室一房戶獲內地客零議價以呎租約60元承租，兩者均高於平台同期平均水平，反映區內租金獲實際需求支撐。
反觀新界東指數報123.95點，按周跌0.65%，終止三連升。區內部分單位以低於市價租出，如銀禧花園6座低層B室兩房戶獲兩名中大內地生以19,000元承租，呎租約38.2元，較同期平均低約4.5%，拖累新界東表現。
客源轉買為租 預料全年租金升幅達4%
針對本周多區租金向上，朱芷嫺指出，內地限制資金外流政策促使部分客源轉買為租，為租金帶來平穩向上的動力。一手交投相對淡靜，租務市場將繼續支撐整體樓市。
張灝然預測，受內地留學生需求帶動，盤源料持續供不應求，個別屋苑呎租有望再試高位。他預計短期內租金指數將於114至124點之間上落，全年租金升幅約2%至4%，指數有望持續突破歷史高位。
易發樓價指數及租金指數反映香港樓市及租賃市場的最新動態，數據涵蓋2026年7月31日至2026年8月6日的市況，為市場提供重要參考指標。
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