28Hse 公布，易發樓價指數報121.82點，按周上升0.66%，樓價終止三連跌，新界東購買力回流二手撐大市；而易發租金指數報120.93點，按周微升0.01%，連續五周維持在120點，內地生高價租樓帶旺港島及新界東，詳情如下。

28Hse 樓市走勢重點

  • 樓價終止三連跌，新東反彈領軍：7月最後一周的最新易發樓價指數報121.82點，按周上升0.66%，並連續五周於121點反覆靠穩。本周分區樓價兩升兩跌，其中新界東因區內新盤首兩輪銷情放緩，促使部分購買力回流二手市場，業主普遍收窄議價空間，帶動該區樓價按周顯著上升2.31%領先大市。相反，新界西及九龍區受一手新盤熱賣及低價策略吸客影響，二手樓價短期受壓。
  • 租金連升兩周，高位企穩蓄勢續破頂：最新易發租金指數報120.93點，按周微升0.01%，連續五周維持在120點。受惠於8月傳統租賃旺季，市場需求依然殷切，港島區及新界東錄得多宗內地留學生以高於屋苑平均呎租承租的個案，成為帶動租金向上的主要動力；惟新界西及九龍區錄得較多低於市價的成交，令整體升幅收窄。
  • 宏觀因素充滿挑戰，租售走勢料呈分化：展望後市，受全球通脹高企及內地資金政策等宏觀因素影響，預料短期內樓價指數將於112至124點之間上落，下半年整體樓市表現趨向平穩或微跌。相反，在實際住屋需求殷切及盤源短缺下，預料全年租金將持續向上，整體市場將呈現「租強買弱」。

易發樓價指數終止三連跌

7月最後一周易發樓價指數報121.82點，按周升0.66%，終止三連跌，並連續五周於121點反覆靠穩，惟較2021年8月145.76點的歷史高位仍低約16.42%。

近期各區二手樓價走勢隨一手銷情分化。新界東新盤海瑅灣II首兩輪銷情放緩，促使購買力回流，帶動區內二手樓價向上；新界西新盤芊御首輪則幾近售罄，吸納大量客源，令該區二手樓價短期受壓。

易發租金指數連升兩周

租務市場表現持續平穩，最新易發租金指數報120.93點，按周微升0.01%，連升兩周，連續五周維持120點。

分區租金指數錄得兩升兩跌，其中港島及新界東區受惠於內地留學生以高於屋苑平均呎租的價格承租，帶動租金上揚。踏入8月傳統租賃旺季，租賃需求殷切及盤源供不應求，預料短期內租金指數有望突破121點再創歷史新高，整體租金走勢將繼續穩步上揚。

分區樓價兩升兩跌　新界東升逾2%

本周分區樓價指數個別發展，錄兩升兩跌。新界東終止兩連跌，而港島區則連升兩周，最新分別報121.34點及110.52點，按周上升2.31%及0.13%。相反，九龍區及新界西均終止上周升勢，報118.59點及123.8點，按周微跌0.19%及1.13%。本周一手交投整體平穩，惟各區新盤銷情不一。部分地區的新盤向隅客回流二手市場，帶動交投並增強業主議價能力，從而推高二手樓價。

新盤向隅客回流　新界東及港島區樓價向好

新界東樓價本周顯著上升，主因區內部分新盤首兩輪銷情放緩。以海瑅灣II為例，首兩輪推售共533伙，僅售出132伙；連同海瑅灣I，整個系列暫錄136宗成交。該盤首批折實均呎約15,770元，定價高於區內平均水平。一手貨尾去貨減慢，促使購買力回流二手市場，帶動交投之餘，亦令業主叫價態度轉強並收窄議價空間，推高該區樓價。展望後市，會德豐旗下PARK SILICON兩期共提供781伙，短期內將公布首張價單。項目至今錄得逾6,000個查詢，客源涵蓋跨境創科人員、內地投資者及本地換樓客，反映區內需求依然殷切。

港島區樓價同樣錄得微升。區內近期缺乏全新大型樓盤，一手交投主要依賴海德園、海盈山4B期及PORTO等項目的零星成交支撐。在缺乏一手選擇下，不少準買家轉投二手市場尋寶，加快交投步伐，為區內樓價提供支持。

一手盤搶佔購買力　九龍區及新界西二手承壓

相反，九龍區因一手貨尾銷情穩定，導致二手樓價受壓。區內交投主要由天璽•天2期、MIAMI QUAY I、映築、芳菲、壹沐2期及柏蔚森等項目支撐。此外，皓日近期加推21伙，折實平均呎價22,987元，同柱單位實際減價約6.9%至8.6%。一手盤定價貼近市價成功吸客，迫使二手業主擴大減幅以增加競爭力。據香港置業及美聯物業資料，九龍區四大及七大指標屋苑周末預約睇樓量分別錄得177組及179組，按周下跌1.12%及2.72%，客源流失進一步拖累樓價。

新界西樓價走勢同樣受一手市場主導。區內新盤芊御次輪發售的118伙全數沽清，連同2伙招標單位共售出120伙，承接力強；發展商隨後原價加推，同柱單位呎價僅加價0.38%。同時，柏瓏系列亦錄得4伙貨尾成交。一手市場氣氛熱烈，吸納大量購買力，令二手樓價短期承壓。美聯物業數據顯示，新界西兩大指標屋苑周末預約睇樓量為99組，按周下跌3.88%。中原地產聯席營業董事李卓衡指出，7月下旬至8月上旬為傳統旅遊旺季，睇樓客源減少直接導致交投萎縮，進一步削弱二手市場承接力。

宏觀不明朗因素猶存　下半年樓市料趨平穩

展望整體後市，宏觀經濟及政策因素仍充滿挑戰。雖然美國聯儲局近期維持息率不變，但受中東局勢影響，全球特別是美國的通脹率持續高企，市場預期未來加息機會上升。另一方面，內地近期收緊資金外流，減慢部分內地買家來港置業步伐，導致一手市場大手客減少。此外，內地近期要求稅務居民就境外全球所得繳納20%個人所得稅，儘管政策主要針對保險業，但亦難免影響整體投資氣氛，削弱一二手市場購買力。

28Hse數據研究員張灝然維持早前預測，估計短期內樓價指數將於112至124點之間上落。下半年整體樓市表現將趨向平穩或微跌，具體走勢仍需視乎內外圍政策及經濟因素對本港樓市的實際影響。

租金指數微升0.01%兩連升　連續五周站穩120點

易發租金指數最新報120.93點，按周微升0.01%，連升兩周並連續五周維持在120點，反映暑假租賃旺季期間市場需求平穩。對比2019年8月上旬的歷史次高位118.54點，現時指數高出約2.02%。分析指出，受惠於旺季租務需求及租盤供應緊張，預料整體租金走勢將維持平穩向上。

分區走勢兩升兩跌 港島區及新界東表現造好

分區指數走勢個別發展，呈兩升兩跌。港島區及新界東錄得多宗高於屋苑平均呎租的成交，帶動指數上揚。當中港島區升幅最顯著，報131.52點，按周升1.83%，連升兩周；新界東報124.76點，按周微升0.15%，連升三周。相反，新界西及九龍區出現較多低於平均呎租的個案令指數受壓。新界西報136.42點，按周微跌0.13%，連跌三周；九龍區報124.15點，按周跌1.05%，終止上周升勢。

內地客承租帶動 港島區新界東屢錄高價成交

港島區市況向好，主要受內地留學生承租帶動。西營盤63 Pokfulam第1座高層E室開放式戶，實用面積209平方呎，最新以19,000元租出，呎租達91元創屋苑新高，較28Hse平台近90天平均呎租76元高出19.74%。堅尼地城KENNEDY 38高層J室一房戶，實用面積288平方呎，獲內地生以26,500元承租，呎租92元，較同期平均呎租高出8.24%。

新界東走勢相若。火炭星凱．堤岸2座中層A室一房戶，實用面積325平方呎，獲內地家庭客以每月21,000元承租，呎租約64.6元；沙田第一城10座高層B室三房戶實用面積451平方呎，同以21,000元租出，呎租約47元。兩宗成交分別較同期平均呎租高約13.33%及2.17%，為該區租金帶來顯著支持。

新界西及九龍區租金回軟 低價成交拖累指數

新界西及九龍區租金則見回落。屯門NOVO LAND 1B期第3座高層D室兩房戶，實用面積404平方呎，以15,000元租出，呎租約37元；天水圍嘉湖山莊1期樂湖居12座高層C室三房戶，實用面積551平方呎，以13,700元租出，呎租約24.9元。兩者分別較近90天平均呎租低5.13%及4.23%。李卓衡指出，新界西租金下跌主要受屯元天一帶低價成交影響，部分租客轉投交通較便利的荃灣區，加上該區租盤選擇多且競爭大。此外，近期地產代理聚焦新盤芊御買賣，減少對租務市場的資源投放，亦令該區租金缺乏上升動力。

九龍區方面，牛頭角得寶花園第H座低層05室兩房戶，實用面積382平方呎，以17,000元承租，呎租約45元；長沙灣泓景臺3座中層F室兩房戶，實用面積477平方呎，以20,800元租出，呎租約43.6元。兩宗成交均略低於平均水平，削弱了區內租金支撐。

盤源短缺料推高呎租 全年租金預測升2%至4%

展望8月，本港租賃交投預料維持活躍。受內地留學生及來港發展專才的住屋需求帶動，市場盤源持續供不應求，預計個別屋苑呎租有望再試高位。張灝然預計，短期內租金指數將於114至124點之間上落。基於實際住屋需求殷切及盤源短缺，預料全年租金將有2%至4%升幅，指數料持續突破高位。

易發樓價指數及租金指數反映香港樓市及租賃市場的最新動態，數據涵蓋2026年7月24日至2026年7月30日的市況。

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