【理財個案】讀者：你好龔成，多謝你在網上的無私分享，也非常認同長線投資的價值觀。先告訴你一個好消息，本住這個價值觀，我在小米大概$17的時候入手，升幅一倍有多！我終於體會到倍升股的感覺已經長線投資的威力，現有以下的問題想請教：
本人的基本情況：
38歲，已婚，先生42歲，兩個仔仔（3嵗和剛出世），家庭月收入大概140K. 目前有一個自主物業和一個出租物業。
1.出租物業(灣仔)月租15000，每月供款大概14000，剩餘的銀行貸款大概350萬。由於物業是早年在樓價高峰期(600萬)買入，現銀行股價跌至500萬不到，如現在賣出，此投資一定蝕錢。
請問：
- 1a. 此物業是否有機會可以升值超過我的買入價？此物業是否有被收購的機會？
- 1b. 我是否應該繼續持有這個物業還是應該賣出離場？
2.自住物業銀行股價大概1000萬，剩餘銀行貸款900萬，請問我應該如何規劃以儘快能夠供完層樓？
3.我最近在思考如何從現在開始準備退休資金，仔仔的教育資金，以及退休之後的醫療的問題，請問你在這方面有什麽建議？
個案重點：
- 夫婦42歲、38歲
- 有2個兒子
- 家庭月入$14萬
- 2個物業（1個自住，1個放租）
重點目標：
- 物業能否升值，又或被收購
- 收租物業是否賣出
- 怎樣能盡快供完樓
- 退休的準備
龔成老師分析：樓市長遠不會大升只會平穩增值
首先恭喜你在投資有成績！1a）樓市我相信因爲供需等問題，長遠不會大升，只會平穩增值。你要估算樓價的升跌，其實心態上同你估算股票的升跌無分別。投資不是估走勢，而是利用策略來盡量倍大化我們的回報。至於會否收購，這好難講，因爲牽涉兩個當事人；市區重建局同地產發展商。
屋苑只有36年的樓齡 會否符合資格好難講
坦白講，全香港超過50年的樓有好多，而一般市區重建的項目都是因爲大廈日久失修，逐漸變得破舊，為左解決市區老化的問題及更好利用土地先進行，而你的屋苑只有36年的樓齡，會否符合資格，好難講(建議你預佢機會好細)。
至於發展商收購，就要睇地積比率等因素，如果你現時的物業，地積比率未用盡，發展商重建後能創造更多面積，才有較大誘因令發展商收購。同時，要考慮好多因素。至於長線會否升到買入價，其實要經濟全面轉好先有機會。因為你個物業始終唔係新，而且呎數都略細，都係減分架地方。
投資角度而言 香港樓市只屬於中等水平
1b）以投資的角度而言，香港的樓市只屬於中等的水平，但如果你買入的物業本身有質素，地段優良，長遠都可以守住先，因為始終唔係無質素。而且物業一買一賣，成本唔細。再從財富平衡性角度考慮，以你們入息，持有2個物業係可以，但唔好再加大。其餘資金，應該集中係優質股。
可以透過優質股增值
2）你可以透過優質股增值，去增大自己的本金，以盡早還款。股票增值速度較快，同時變現能力較高，用「資產追資產」的方式總比你用人工追資產來得快。
3）你首先要計算出自己退休之後需要多少的資金，然後再利用投資工具來達成。你可以利用你每月大概的開支來推算需要的退休資金，例如你退休後每月的所有支出費用（包括醫療費用、子女支出等）是5萬元，一年就是60萬，假設你投資在6%回報的收息股上，你一共需要約1000萬。
運用「先增值，後現金流」作方法
我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。
40歲 建議你創造一個增值平台
你們約40歲，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。潛力股比例較少。策略上，我地可以選擇月供，用你每月5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
你可以考慮一些平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：
美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。
想增長力高少少 可考慮潛力股
如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）、中國電車基金（2845）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、Visa（V）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
現時大市只在合理區，餘下資金就等你有一定的投資經驗，或者大跌市出現時，才動用。最後，醫療開支部份，我偏向建議你買保險(如醫保、危疾)，去分散當中風險。
（上述文章只是分析，只供學術性質，並不構成任何投資建議或邀約，投資者在投資前，請自行花時間了解，才決定是否適合自己。）
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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