經絡按揭轉介預料美聯儲第三季按兵不動，香港最優惠利率維持不變，全年樓花按揭按年持平，現樓按揭則挑戰四年新高。銀行按揭業務取態保持積極，住宅按揭挑戰四年新高！
香港樓市在上半年顯著回暖
回顧2026年上半年，隨著本港經濟復甦，剛性需求逐步釋放，樓市在上半年顯著回暖。由於樓價穩步上升，市場資不抵債的情況明顯改善，負資產數字亦大幅回落。此外，按揭息率維持在合理水平，增強用家入市信心，使整體住宅物業呈現「價量齊升」的良好格局，按揭市場表現亦同樣理想。隨著整體住宅風險可控，銀行對其按揭業務的態度轉趨積極，不斷推出各類按揭計劃及調整優惠以爭取客源，為樓市後續發展注入健康動力。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明從以下5個方向概括2026年上半年的樓按市場：
（1）樓市交投暢旺 帶動住宅按揭宗數及金額創四年新高
樓價持續上升，推動整體入市氣氛，使上半年住宅市場交投暢旺，並帶動按揭數字同步上升。根據金管局住宅按揭統計調查，今年首5個月新取用住宅按揭貸款宗數及金額累計錄得22,296宗及1,112.78億元，較去年同期的17,708宗及824.23億元，分別增加4,588宗(25.9%)及288.55億元(35%)，均創近四年的首5個月新高。
另外，根據經絡按揭轉介研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年上半年現樓按揭登記累計錄得41,707宗，較去年同期的28,885宗增加12,822宗(44.4%)，創近四年的首半年新高；而上半年樓花按揭登記則稍顯遜色，累計錄得2,874宗，較去年同期的3,189宗減少315宗(9.9%)。
（2）大型銀行推低息定按計劃及上調回贈吸客 按揭市佔率攀升至三年新高
住宅市場「價量齊升」，銀行對按揭業務的態度亦轉趨積極，並陸續推出多元化的按揭計劃。其中，大型銀行更為進取，透過推出低息定息按揭計劃，及加碼相關優惠如按揭現金回贈等策略，吸引優質客戶，推高其按揭市佔率。根據經絡按揭轉介研究部綜合土地註冊處資料顯示，六月份四大銀行現樓按揭市佔率已攀升至78%，創三年來的新高。
（3）港美息口維持不變 H按業主仍以封頂息率供樓
上半年美聯儲維持基準利率不變，香港銀行同樣保持最優惠利率(P)不變。此外，本港銀行體系總結餘一直徘徊在約540億港元水平，一個月拆息(HIBOR)大部分時間介乎2厘至3厘之間。以新造H按計劃「H+1.3厘」計算，H按業主暫時仍需以封頂息率3.25厘供樓。
（4）按揭保險需求疲弱 宗數及金額均創十年新低
自2024年10月《施政報告》宣佈放寬按揭成數後，現時購買任何物業均無需透過按揭保險計劃，可申請高達七成按揭，使按保需求持續下降。根據香港按揭證券有限公司資料顯示，首半年新取用按保貸款宗數及金額累計錄得2,957宗及155.24億元，比去年同期的3,483宗及174.57億元減少526宗(15.1%)及19.33億元(11.1%)，宗數及金額均創近十年的首半年新低。此外，選用按保的比例亦持續下跌，五月份新取用按保宗數只佔整體新取用住宅按揭宗數的10%，創自2019年10月「林鄭plan」推出以來，即逾六年半(79個月)的新低。
（5）樓價持續上升 首季負資產宗數及金額創十個季度新低
樓價自去年六月起持續上升，根據差餉物業估價署資料顯示，本港私人住宅售價指數已連續上升12個月，五月份指數更創下31個月的新高。鑑於樓價持續攀升，負資產個案亦顯著減少。根據金管局數據，今年首季負資產個案及金額分別錄得11,424宗及550.37億元，較去年第四季的21,304宗及1,054.34億元，分別減少9,880宗(46.4%)及503.97億元(47.8%)，均創近十個季度新低。
整體而言，上半年市民入市氣氛增強，樓市呈現復甦跡象。展望下半年樓按市場，曹德明仍持審慎樂觀態度，但仍需關注本地及環球經濟環境帶來的潛在風險。以下4點將概括經絡按揭轉介對下半年樓按市場的前瞻：
（1）如美國通脹未有飆升 料美聯儲第三季按兵不動 香港最優惠利率維持不變
近期美國經濟數據呈現拉鋸局面，令聯儲局利率走向面臨兩難。一方面，就業市場顯著降溫，最新公布的六月非農新增職位僅錄得5.7萬，遠低於市場預期的11.5萬，削弱了加息的迫切性。另一方面，受地緣政治反覆及能源價格波動影響，核心通脹依然高企，五月份美國消費者物價指數(CPI)按年攀升至4.2%，創自2023年四月以來的新高。
在現時美國「就業弱、通脹強」的背景下，新任聯儲局主席早前重申堅持2%的長期通脹目標，預計聯儲局第三季將採取審慎觀望態度，暫時按兵不動，並將觀察期至少延長至今年十月份。但要注意，若未來通脹數據持續居高不下、甚至再度急劇飆升，聯儲局不排除仍有機會啟動一次「防禦性」加息，因此後續須密切注視通脹數據的走勢。
香港方面，若美聯儲繼續按兵不動，香港銀行最優惠利率(P)亦將維持不變；拆息(HIBOR)方面，預計一個月HIBOR將持續在2厘至3厘之間反覆徘徊，即新造H按實際息率普遍維持在3.25厘水平。
（2）料全年樓花按揭按年持平 現樓按揭增約兩成及挑戰四年新高
受惠於早年政府放寬樓花按揭成數，根據經絡按揭轉介研究部的內部統計，今年首次推售的新盤樓花中，大部分買家傾向採用即供付款方式，個別新盤選用即供的比例更高達九成以上，相關數字將於下半年陸續反映於樓花按揭登記，預計下半年樓花按揭宗數有機會追落後，全年樓花按揭登記宗數達至約6,500宗，即與去年相若。
現樓按揭方面，預計下半年二手市場將繼續保持平穩，料全年現樓按揭登記可達至約78,000宗，較去年全年64,261宗增加約兩成，挑戰近四年的全年新高。
（3）銀行對住宅按揭取態積極 料全年新取用住宅按揭宗數增約兩成 挑戰四年新高
預計下半年樓市將繼續維持「量價齊穩」的格局。雖然息口或有機會上升，但料幅度不大，對置業人士及業主的影響輕微，加上樓市持續回穩，料市民入市信心未會受太大影響。另外，銀行對住宅按揭業務將持續積極，不排除根據自身條件及公司策略，繼續調整按揭相關優惠，以爭取全年按揭業務。預計下半年住宅按揭市場將穩步上升，全年新取用住宅按揭宗數可達約58,000宗，較去年全年的47,633宗增加約兩成，挑戰近四年來的全年新高。
（4）放寬按揭措施減低按保需求 料全年新取用按揭保險宗數跌約一成半
受政府放寬按揭成數的影響，透過非按保借盡七成按揭的申請個案顯著增加。今年六月透過經絡按揭轉介申請私人住宅按揭的個案中，借盡七成按揭(非按保)的客戶佔整體申請比例達51%，創下自2024年10月《施政報告》放寬按揭成數上限以來的新高，預計借盡七成按揭的佔比將持續維持高位。隨著按揭保險需求減少，預料未來按保宗數將在低位徘徊，預計全年新取用按保宗數約6,000宗，較去年全年的7,098宗減少約一成半，即近十一年來的全年新低。
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