【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，早幾日見京東買入一幢酒店做學生宿舍，學生宿舍真係咁好做咩？點解好似個個都做咁？你看京東有甚麼部署？
回覆讀者來信：確實是上星期地產界大新聞，京東又掃貨！
繼之前買入佳寶超市，中環建設銀行大廈之後，上星期又買入油麻地一棟酒店，準備進軍學生宿舍市場。到底呢單 Deal 抵唔抵呢？酒店嘅質素如何？個個都話做學生宿舍，市場真係咁火爆？轉頭再同大家分析，先看看基本資料，分享一些大家未必知道的事。
這幢酒店名為海景絲麗酒店
這幢酒店名為海景絲麗酒店，位於油麻地上海街268號，酒店於1993年落成。地盤面積5402呎，總樓面面積67826呎，一共有房間268個，先看看表面數據抵唔抵，以7.5億計算，樓面呎價大概1萬出頭，以核心區的酒店來說挺便宜的。如果以房間計算，每餐房大概280萬，必算是便宜的。
平均一間房都要賣到300多萬以上
近年的酒店買賣，很多時候平均一間房都要賣到300多萬以上，就是早兩個月見到一個工廈活化的酒店，價錢在見2字頭，如果以核心區來說算是不錯。當然，還要看看房間的位置與質素，不能夠單純看數字的。然後我們評估一下這幅物業，位置好方便，但絕對唔算靚。
位置好方便 但絕對唔算靚
可能平時經過你都會見到，外墻粉紅色，旁邊有一個公園，裡面有座廟。附近仲有一個梁顯利社區中心，大家都知道，上海街、廟街一帶，是比較基層嘅地區。所以這個盤放了很久都未能賣出，一來由於總價比較大。二來酒店的位置確實唔靚，所以一直以來，酒店都唔算做得成功，都是以平價為主。如果要做旅客生意就可能吃力一點，但是如果做學生呢？學生來港找宿位，很多時都是看地圖，看位置，這幢酒店應該幾乎合他們的心水。
原業主遠東發展會經營三年
值得一提的是，今次交易完成之後，原業主遠東發展會經營三年。 而且每年保證有4500萬租金收入！相等於買入價嘅6%回報，這個租金真的非常不錯。如果以268間房嚟計。即是每間房，每個月要做到1.4萬！近期九龍區的酒店成交，大槪每間房每個月1.1~1.2萬已經很盡了，如果這個租金包括所有營運支出還好，如果是全不包的話，即是不包差餉、地租、管理費等等，成本就要去到1.6~1.7萬了，確實很難做到。不過也有可能原業主自己補貼少少，務求有好的租金回報可以令他們更快賣出。
京東為何進軍學生宿舍
京東為何進軍學生宿舍？詳細要問劉總了！以我自己理解，一來。因為學生宿舍這個市場，很明顯係一個風向位，很多國內外資金都湧入這個市場，傳統酒店的買賣、大包租非常活躍。就以油尖旺區為例，已經有很多幢酒店被包下來做學生宿舍了。此外，相信京東也想拓展自己的平台，他們的網購平台已經發展得好成熟了。如果要加開一條戰線，做學生宿舍應該難度應該不大。據聞阿里同京東在內地已經開始涉足房地產買賣業務，捲到來了。
其實小業主都可以做到
很多朋友都想做學生宿舍，但沒有財團的實力包下整幢酒店，怎麼辦呢？其實小業主都可以做到，我們有很多學員會員，過去幾年都不斷將自己手上的物業活化，交由我們的港漂團隊管理，改裝成學生宿舍，成功搶佔市場，租金由原本1.2-1.3萬，提升至2萬，一次過收一年租，勁爽！而且參與的會員還在不斷增加中。接下來幾年學生宿舍相信都是市場風口，我們亦會不時舉辦有關學生宿舍的戰友交流會，還有一些實戰訓練，歡迎大家參與。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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