【買樓攻略】筆者不時接觸一些初次置業的買家，發現部分買家有個刻板印象，以為「上車盤」所牽涉的金額較小，按揭審批必然較簡單寬鬆。事實上，不單審批的鬆緊不會因金額大小而變，反而很多年輕買家因為未能提供一個完整的穩定收入紀錄，以致未能成功獲批。
年輕人來自家庭的經濟支持愈來愈多
幸而今時今日年輕人來自家庭的經濟支持愈來愈多，一旦申請出現任何岔子，父母還可藉一系列的操作，如現契套現或轉按套現等，協助子女完成交易。
西沙大型新盤兩房單位的成交個案
近期筆者處理一宗西沙大型新盤兩房單位的成交個案，單位買入價約為650萬元，一對新婚買家原先計劃申請八成按，即貸款額520萬元。到了審批階段，本身屬自由職業，有三個不同收入來源的買家卻未能藉稅單證明完整及穩定的收入，結果按揭保險公司因應高成數按揭而進行合規審查時，很快便把申請駁回。
收入多元但文件證明又不足
收入多元但文件證明又不足，這些「原罪」買家一時之間難以逆轉，為了省卻跟按保公司周旋的煩惱，買家無奈只能減少貸款額，將按揭成數降至七成。貸款額降至455萬元，意味著買家必須在短時間內額外掏出65萬元首期。惟大家又明白年輕人收入水平高極有限，手上不可能有太多流動資金。面對這資金缺口，筆者的團隊只能建議買家再評估還有沒有其他資金支持。
買家父母由睇樓至辦理手續一直全程參與
幸而買家的父母由睇樓至辦理手續一直全程參與，他們得悉女兒的申請陷入膠著後，很快就決定出手幫忙，動用自己名下的物業。父母持有現值約500萬元的住宅物業，該物業當年買入價為550萬元，原先承造了五成按揭，歷經多年還款後現時剩餘的貸款額約270萬元。
父母轉按貸款協助女兒完成交易
同事著手評估，認為父母可以轉按至另一間銀行，承造七成按揭，提出350萬元貸款後，270萬元可用來償還原有按揭，餘下的80萬元則用來協助女兒完成交易。當然，80萬元現金減去65萬元的首期資金後尚有15萬元，此還未計新按揭銀行送出的1萬元回贈，最後父母怎樣運用，筆者就不得而知了。
2024按揭成數放寬前 置業門檻極高
回顧2024按揭成數放寬之前的政策，當時非自用物業的按揭成數上限僅為5成；若申請人屬於非本地收入人士，或是以資產審批形式申請按揭，成數更會被進一步扣減，加上當時還設有壓力測試，置業門檻極高。
按揭成數放寬後 首期資金容易負擔
但以投資角度來說，近年的難度減低不少，一來樓價處較低水平，按揭成數放寬後，首期資金容易負擔；二來放租的門檻亦大降，吸引投資者「以租養貸」。在目前租金回報率表現較理想的市場環境下，住宅物業算是一個頗具防守性的投資工具。今次西沙新盤的成功案例，正好就反映在最新政策下，買家可如何善用更大的操作彈性，值得大家參考。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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