【樓市走勢】本土研究社上月公布，經整理差估署 1995 至 2025 年間的數據後發現，2024 至 2025 年的新盤自住率創下回歸以來新低，僅有 43.4% 的買家購入單位作自住用途；換言之，超過一半的新盤單位被用作投資或放租。
新盤買家佔上九成為內地或新港人
這點老樓之前亦大家分享過，新盤買家佔上九成為內地或新港人，有代理老友也稱，不做內地客，不如唔好做，而家二手十宗成交都有六宗為相關資金，冇港人願意買樓，只有投資者買，而且都係放租，而內地客一係擺幾年博升走人，一係等子女來港過冷河有個竇，所以不租不賣。你看看入伙半年的新盤，晚上層層樓黑蚊蚊，基本冇人住，空置率高達七成。
私樓市場被投機者的巨額資金擾亂
本土研究社結論，不論是每年施政報告，抑或《長遠房屋策略》的周年總結，港府均常言推動置業階梯，幫助市民步步上流置產，並以此作為公營房長供應不足的長遠解決方案。然而當私樓市場「置業階梯的最後一級」被投機者的巨額資金擾亂，實質上亦與「豐富房屋階梯」及幫助市民上樓的目標自相矛盾，若然政府在宏觀稅務政策上專注托市，在微觀房屋政策上無論怎增加供應到沒有作用，市民亦不會再相信「增加土地供應，就等同更容易上車」的說法。
內地買家註冊金額佔比明顯高於宗數
內地買家註冊金額佔比明顯高於宗數，其中原因是他們鍾情高價物業，從而推高金額佔比。若以不同金額劃分，今年首4個月在已知個人買家的一二手住宅註冊中，樓價逾5,000萬元個案的內地買家佔比高達約65%；而逾2,000萬至5,000萬元的組別中，佔比亦達約54.9%，反映內地買家於高價物業市場的參與度明顯較本地買家為高。
物業金額愈大 內地買家的佔比亦愈大
至於樓價逾1,000萬至2,000萬元的個人買家中，內地買家佔約34.9%；而600萬至1,000萬元則佔約24.2%；至於600萬元或以下的中細價物業，佔比更進一步降至約17.2%。由此可見，物業金額愈大，內地買家的佔比亦愈大。
目前本港置業生態已發生轉變
之前便有大行分析，目前本港置業生態已發生轉變，現在香港本地人買樓並非主流，雖然仍有本地用家需求，但內地買家才是一股最強勁、最厲害的生力軍，部分市區新盤甚至有八至九成的內地買家，即使新界區亦約佔兩三成，但整體平均四至五成內地買家的情況比比皆是。
資金來到香港 基本上就可以自由流向世界任何地方
至少在接下來這幾年，內地客買家來港買樓的情況暫時不會改變。隨著國內經濟開始復甦，盡管國內樓價仍在低位徘徊，但國內買家若有餘錢或可調動的資金，都很希望將資金調往境外，而香港正是首選。雖然香港屬於中國境內，但資金來到香港，基本上就可以自由流向世界任何地方。
香港仍作為內地對外南大門
便說明一個道理，若香港仍作為內地對外南大門，內地資金購房不會少，只會多，融合大灣區甚至吸引內地的「資金池」猶在。
作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。