【買樓攻略】坊間對非固定收入人士或自由職業者往往存在一個刻板印象，認為他們申請高成數按揭時必定難以通過銀行的入息審查。然而，實際操作並非「非黑即白」。單看職業性質未必能定論，申請能否獲批，關鍵在於收入結構的持續性，以及佐證文件的齊全度與透明度。
非固定收入人士的風險評估機制
近年金融機構對非固定收入人士的風險評估機制已日趨成熟，即使薪酬架構由五花八門的提成點數組成，甚至伴隨卡數負債，只要能向銀行提交清晰完整的資金流水帳，收入非固定也能順利獲批。
大型屋苑的二手成交個案
筆者團隊近期處理了一宗大型屋苑的二手成交個案。買家購入一個約460萬元的單位，計劃申請八成按揭。以現行息率計算，每月供款約為16,200元，銀行的最低入息要求為32,500元。雖然買家平均每月正職收入逾4萬元，表面符合要求，但他同時需承擔每月近1萬元的卡數。
薪金結構屬於典型的「多勞多得」
買家任職快遞員，薪金結構屬於典型的「多勞多得」：底薪僅數千元，其餘收入依賴收派件數量、勤工獎及加班津貼等細項，且收入由網上平台直接轉帳。同時利用休息日為另一個快遞平台送貨，每月賺取約1萬元額外報酬。這種薪酬模式導致糧單紀錄零碎，銀行難以釐清其真實收入。
收入的「真實性」與「可持續性」
銀行評估非固定收入時，最重視的是收入的「真實性」與「可持續性」，通常會審查至少六個月的完整流水帳來計算平均值。當大型銀行核對買家的月結單時，往往會嚴格審視糧單金額；若因平台每日入帳致帳目混亂，或糧單上的服務費、貼士及獎勵，與月結單因截數日不同而出現偏差，銀行便會對收入水平產生保留，從而影響獲批機會。
收入必須具備合理性
另一方面，若申請人負債纍纍，以致扣除還款後收入不達標，則應爭取申報其他合法收入來源。以兼職收入為例，若兼職工作與正職高度相關，獲銀行全數承認的機率會較高。此外，收入必須具備合理性（例如不可能申報在正職以外每天兼職10小時），否則會引起銀行懷疑。回到上述個案，該買家利用休息時間為另一個快遞平台送貨，每月賺取約1萬元額外報酬，這筆收入最終獲得銀行全數承認。
妥善保留所有派件紀錄與對數單據
更關鍵的是，儘管兼職多以現金支薪，但該買家習慣將薪金存入同一戶口，並妥善保留所有派件紀錄與對數單據。由於文件紀錄詳盡，團隊協助買家將半年內的所有公司入帳逐一勾出，整理成一份清晰的對數報表呈交銀行核實。
做好事前的準備功夫
最終，買家成功獲一間大型銀行批出八成按揭。由此可見，即使收入非固定，買家若能做好事前的準備功夫，依然能大幅提升獲批按揭的機會。反之，若買家本身收入波動仍選擇「躺平」，在缺乏準備的情況下遞交申請，依筆者經驗，獲批機會將非常渺茫。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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