企業營商 ｜筆者注意到，部分一線尾與二線輕奢品牌，相較於簽署 3 至 5 年商場長期固定租約，近年更傾向於投入高額成本，在曼谷唐人街、大阪橘子街，乃至首爾聖水洞後巷的特色店屋(Shophouse)、唐樓或老宅打造為期兩週到兩個月的短期沉浸式快閃店。

輕奢品牌與店屋唐樓共生的理由

為什麼品牌會捨棄現代化商場的舒適櫃位？筆者認為，背後有兩個極其現實的商業考量。

首先，行銷預算比零售預算更付得起錢。傳統模式中，品牌的零售部門在評估是否承租一個固定店面時，審查極其嚴苛，衡量指標是日營業額與每平方呎的效益。而店屋快閃店通常是由品牌的行銷公關部門一手打造，他們看重的關鍵績效是包括 Instagram 貼文數、媒體報導聲量等指標的社群曝光率。為在短時間內創造爆炸性的話題，行銷部門非常樂意支付遠高於市場行情的日租金溢價，租金往往達到正常月租金折算日價的兩至三倍。

其次，快閃店能完美配合季節性與膠囊系列的快節奏發布。輕奢品牌每年的行銷節點非常密集，從季節限定，到與各界藝術家高調推出的聯名系列。這類實驗屬性強、生命週期短的特殊商品，無需永久實體店面支撐。品牌最完美的解法，就是尋找一個能維持四週、極具視覺衝擊與反差感的店屋空間，將聲勢造到最大，賣完即撤場，不會產生庫存壓力。

商業地產業主如何將老店屋改造為「即插即用」的精品畫布

輕奢品牌要的是極致的標準化留白。老店屋內部前一手租客留下的繁複裝潢、多餘隔間需全部拆除打通；牆面、地板與天花板只需做最基礎但極具質感的低調處理，例如全白乳膠漆或拋光水泥地。此處理的優勢在於，當品牌設計師進場時，可以毫無限制地帶入自己的大型道具、品牌地毯與特色陳列架，僅需二十四小時內將空間切換成當季品牌的專屬主色調。

除視覺上留白外，升級大功率強電系統更是快閃店的隱形命脈。精品快閃店為了追求完美的出片效果，現場會使用大量的高功率專業舞台軌道燈、巨型數位螢幕，甚至會現場架設高檔的品牌專屬咖啡機與音響設備。因此店屋業主前期改造時，必須主動將總電量大幅拉高，並在牆面和地面預留充足且易於隱藏的專業插座。

另外，規劃後勤動線與貴賓密道同樣至關重要。傳統店屋多為窄長格局，必須巧妙利用後方或頂樓空間，規劃出一個獨立的倉儲備貨區，供品牌存放包裝紙袋與高價庫存；同時，也要留出隱蔽區域作為私密試衣間或頂級貴賓休息室，契合精品品牌對隱私與服務細節的極致要求。

空間即體驗：店屋老宅活化的生活方式商業模型

一個成功的體驗式店屋，往往是由多種極具黏着度的生活方式元素交織而成。

首先，特色餐飲與潮流咖啡是一樓臨街迎賓的黃金門面。無論是引進小眾精品咖啡，還是與品牌跨界合作的限定下午茶，餐飲都是物業的流量發動機。精品手袋、衣服可能半年買一次，但高級咖啡消費者可達每周復購，這確保了物業在街區中的日常人氣與社群曝光度。

其次，二樓空間可打造成藝廊風的空白畫布。品牌用行銷預算支付的高額短租，是物業超額利潤的來源。再往店屋的高層探索，筆者建議要關注身心健康業態，發揮療癒經濟的價值。店屋特有的天井、木質長廊配合自然光綫，能營造出商場無法複製的放鬆感。這類客群的黏着度與客單價皆較高，單次停留時長可達一至兩小時，是拉長顧客停留時間的關鍵。而當夜幕低垂，微型會員制沙龍與隱密地下酒吧則是店屋業主收入來源的延續。日間咖啡廳吸引大眾客群，晚間的微醺則鎖定願意為特權與隱私買單的核心富裕階層，可利用店屋深處的隱密結構或露台打造極具特色的密室酒吧 (Speakeasy)。同時，這也是精品品牌舉辦 VIP 私人晚宴時的理想包場場地。

最後，高奢微型下榻空間則完成了生活方式的終極閉環。於建築頂層打造一至兩間充滿故事感的輕奢聯名品牌套房，採取天價預約制，讓消費者完成下午喝咖啡、傍晚逛快閃、入夜品調酒、深夜直接留宿歷史老宅的頂級體驗。

亞洲實戰：各大城市的土壤

筆者認為，目前亞洲各國的多座城市，已具備改裝店屋老宅，迎接輕奢品牌作資產增值的條件。例如，首爾的聖水洞、漢南洞的快閃經濟發展最成熟，為全亞洲標杆；大阪則是現階段進場的黃金切入點，橘子街、南船場的資產取得成本僅東京一半，適合做長期穩定的複合零售概念店的投資。

至於曼谷與檳城，這兩個城市則發展出了南洋老錢風與度假美學路綫：曼谷有 LV 等大牌瘋狂開路，檳城喬治市則有聯合國世遺名錄加持。這裡的老店屋取得成本較低，極度契合高端香氛、慢活咖啡與歷史古蹟的靜奢組合。

綜合來說，筆者認為，店屋與老宅，正在重新定義新式商業地產。

作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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