萊坊 發布2026年香港物業市場最新預測，包括分析香港住宅市場、寫字樓市場、香港投資物業市場及香港零售物業市場，當中預測2026年一般住宅樓價將上升約8%至10%，豪宅樓價將上升5%至8%，詳情如下。：
香港住宅市場：預測2026年一般住宅樓價升約8%至10%
萊坊大中華區估價執行董事及諮詢部主管方耀明指出，香港經濟持續向好，截至2026年4月，香港住宅樓價已連續上升約 11 個月。 現時每月成交量約6,600宗。受惠於內地買家回流、市場氣氛改善和供應逐步消化，一二手市場均呈現量價齊升格局，地段優越且定價有競爭力的住宅項目，將繼續受追捧並保持高銷售量。我們預計今年整體住宅成交量將達75,000至80,000宗，較2025年上升20%。當中，一手成交佔35%，二手佔65%。整體而言，在庫存量下跌的背景下，買家入市意欲提升，加上香港具吸引力的稅制及資金自由流動的優勢，將持續推動資金流入市場，有助穩定樓市。
此外按息維持在低水平，加上市場資金充裕，預計將支持樓價繼續向好，預測2026年一般住宅樓價將上升約8%至10%。租賃市場方面，受人才流入及非本地學生增加帶動需求，同時亦有部分跨國企業的搬遷需求支持。市場供應仍然緊張，成交以續租為主。整體租賃需求受資金重新配置至香港、海外人才來港及子女就學需求帶動，預計住宅租金將上升約5%至8%，並有機會再創歷史新高。
土地市場方面，預計2026年賣地收入將達約港幣180億至220億元，按年上升超過130%。
香港住宅市場：預計2026年豪宅樓價升5%至8%
萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華指出，2026年香港豪宅市場表現更趨分化，購買力持續集中於地段優越、質素較高的核心豪宅項目。尤其位於港島及九龍傳統豪宅地段的高端新盤，發展商在定價及銷售策略上均展現較強信心，普遍提供較短成交期及較少付款安排彈性，反映市場對供應稀缺、位置優越的優質豪宅仍具穩健承接力。
在超高價物業市場方面，交投動力持續增強，超級豪宅的成交宗數及成交金額均錄得上升，顯示高資產淨值買家對頂級住宅物業的需求依然殷切。儘管現時樓價仍較2021年第四季的高位低6.7%，反映後市仍有進一步回升空間。
萊坊預計2026年豪宅樓價將上升5%至8%。豪宅租賃市場同樣呈現優質地段領跑的現象，山頂及港島南區的租金表現持續跑贏其他傳統豪宅地段。展望未來，在豪宅租戶對優質住宅需求持續支持下，預料今年豪宅租金將上升3%至5%。
香港島寫字樓市場：預計甲級寫字樓租金升約1%至5%
萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，2026 年上半年，港島區甲級寫字樓租賃市場持續呈現明顯的兩極化現象。優質核心商業區地段展現出強大韌性，中環整體租金今年初至今錄得 9.9% 的升幅。相反，受大量全新寫字樓供應，部分地區空置率依然高企，令港島區整體市場競爭維持激烈。
租賃需求持續由銀行及金融業強力支撐，其中證券、私人財富管理及資產管理公司擴張尤為顯著。同時，共享辦公行業亦加快租賃動能，於第一季度吸納量中佔比達18%，並主要在中環錄得多宗大面積成交。內地企業及初創公司為共享辦公需求的重要支柱。企業租戶正積極把握當前的市場機遇以升級辦公空間，除了對獨特樓層以及大面積全層樓面需求殷切外，部分企業更傾向直接購入寫字樓物業作自用用途。
展望下半年，物業質素及地理位置將繼續主導租金走勢。受惠於企業持續追求優質物業的取向及對高規格建築的偏好，萊坊預計2026年全年港島區整體甲級寫字樓租金將錄得約1%至5%的增幅。其中，備受青睞的中環區預計將跑贏大市，錄得約8%至12% 的強勁升幅。相比之下，非核心區特別是銅鑼灣正面臨激烈競爭及供應過剩。
九龍區寫字樓市場：下半年九龍東寫字樓將面對壓力
萊坊執行董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰指出，九龍區寫字樓租金持續回落，但跌幅正逐步收窄，反映市場前景趨向穩定。空置率仍錄得上升，但升幅輕微，顯示市場空置率正接近見頂。當中，九龍中及九龍西已開始出現初步穩定跡象，惟九龍東仍然承受較大壓力，空置率相對較高。
寫字樓需求方面，市場氣氛有所改善，三大租戶類別包括銀行及金融機構、保險業，以及內地企業重返市場，並租用大面積寫字樓。隨著需求回升，加上預計2027年起未來三年寫字樓供應缺口，有助市場實現「軟著陸」。九龍區內新增供應仍然有限，惟非核心商業區如東涌及北部都會區將有新發展項目推出。
整體而言，需求回暖及供應受限正支持市場逐步復甦，租戶選址仍然集中於西九龍及九龍中。按季度表現來看，今年第一季寫字樓租金繼續下跌，而第二季則呈現較穩定走勢。
展望未來，下半年九龍東寫字樓將面對壓力，寫字樓租金或下跌約4%至6%。不過，整體九龍區寫字樓租金水平已逐步接近谷底，預計會輕微調整並錄得1%-3%的跌幅，市場開始出現初步回穩。
香港投資物業市場：預料將持續回暖
萊坊投資部執行董事林嘯東指出，今年1至5月，香港投資市場錄得59宗物業價值1億港元或以上的交易，達295.4億元的交易額，交易額和宗數同樣按年大幅上升111%。市場交易回升主要受惠於折讓和銀主盤供應增加，連同部分因財務壓力而促成的交易，帶動整體投資活動回暖。
寫字樓繼續主導香港投資市場，佔總成交金額的62.5%，主要由用家需求和樓價穩定帶動，。住宅及相關「居住產業」資產（包括住宅、住宅用地、酒店及服務式公寓）佔32%。零售則僅佔4.9%，反映消費氣氛疲弱及消費模式轉變持續影響市場表現。
展望2026年，香港資本市場預料將持續回暖，各主要板塊交投有望逐步改善。住宅市場動力正逐步增強，料將帶動整體投資市場復甦。零售物業表現仍然疲弱，投資者普遍轉投具穩定長期租戶的民生地段中小型項目，而用家則傾向吸納交吉及作價接近重置成本的單位。年初至今工業物流投資活動相對放緩，主要受制於較高的空置率及新供應投入市場。
同時，寫字樓市場的復甦正逐步擴闊，由過往以大型用家主導的成交，延伸至核心區優質大廈分層寫字樓的投資需求回升。
香港零售物業市場：核心及非核心地點租金表現持續呈相反走勢
萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫指出，香港零售市場正持續轉型，主要受網上購物穩定增長及跨境消費模式轉變所帶動。
網上零售銷售額由2020年的港幣206億元上升至2025年的港幣358元新高。值得注意的是，儘管2024年整體零售銷售額較2023年有所下跌，但網上銷售佔比仍由8.0%上升至8.4%，反映越來越多消費者選擇網購。預計香港居民的網上零售開支將於2026年再創新高，顯示此趨勢具有持續性。同時，愈來愈多內地電商平台進軍香港市場，為傳統零售業帶來更激烈的競爭及衝擊。
萊坊於本年初時指出，核心及非核心零售地點的租金表現持續呈相反走勢，核心地區零售物業租金上升，而非核心地區則出現下跌。
主要業主近期公布的業績進一步印證了此趨勢。核心購物地段的商場如尖沙咀海港城，在2022年短暫回落後已明顯復甦，平均租金由2021年的港幣334元上升至2025年的港幣361元，反映核心購物區需求強勁。相比之下，中檔商場如鑽石山荷里活廣場表現較為疲弱，平均租金由港幣81元下跌至港幣69元，顯示本地消費較為疲軟。另一方面，領展旗下的社區購物中心整體表現相對穩定，但於2026年略為回落，租金由2025年3月的的港幣63.3元下跌至2026年3月的港幣60.1元，這凸顯網購對必需品零售的衝擊日益加深。
整體而言，市場分化情況加劇，核心零售受惠於復甦及旅遊帶動，而中檔及社區商場則面對持續壓力。
儘管燃料成本及內地對來港投資金融政策收緊等因素仍存在不確定性，萊坊暫時仍然維持原有預測：2026年核心街舖租金將上升5%至10%，核心商場租金上升0%至5%，而非核心商場租金則持平或下跌最多5%。
萊坊 2026年香港物業市場最新預
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