【報稅交稅】又到報稅季節，在忙於填寫報稅表之際，業主們有一點必須留意：物業按揭利息雖然可以扣稅，但申報金額並非「想填幾多就幾多」。近年稅局加強抽查，一旦發現申報的利息支出與按揭狀況不符，輕則被追討稅款，重則被罰款甚至檢控。

出租物業利息扣稅的條件

業主擁有物業收租，在選擇以「個人入息課稅」方式評稅時，按揭利息支出可用作扣稅，但扣稅額不可多於該物業的應評稅淨值。出租物業的利息扣除不設年限，惟物業必須為出租用途，且租約已打釐印，按揭成數亦須在7成以下。此外，業主在該課稅年度內，須有至少一半時間留在香港。換句話說，已經移民並長居外地、只留下物業在香港出租的業主，不能享有這項扣稅優惠。

誇大報稅需補交稅款

一個常見的申報陷阱，是轉按或加按後的利息計算方式。張女士（化名）五年前買入一個出租物業，每年如常申報按揭利息扣稅，一直相安無事。直至她收到稅局信件，指過去三年申報的利息支出被誇大，要求補交稅款。原來張女士三年前曾為物業轉按，套現300萬元投資股票，卻在報稅時申報了全數新按揭的利息。

轉按資金或不符扣稅條件

稅局的規則是：物業一旦涉及加按或轉按套現，可申報的利息開支須按原按揭貸款額與新按揭貸款額的比例計算。以張女士的個案為例，原按揭尚欠400萬元，轉按後新貸款額為700萬元（即套現300萬元），可申報的利息開支只有原按揭部分，即400萬除以700萬，而套現所得的300萬元部分，並非用於購買該物業，不符合扣稅條件。同樣道理，已供完的物業即使重新做按揭，所獲得的貸款亦非用於購買物業，相關利息同樣不能申報扣除。

需申報轉按詳情

在實際操作層面，納稅人填寫報稅表時，須如實申報物業是否曾經轉按或加按。一旦涉及套現，便要在附錄中列明原按揭銀行、尚欠餘額、新造按揭息口及貸款金額等詳情。所以稅局掌握這些資料後，便能計算出可扣除的利息比例。

以按揭利率推算利息開支

另一方面，大部分業主選用浮息按揭，每年的利息支出會有波動。稅局審查時，若發現申報的利息扣稅開支較上一個年度不合比例地高，便會翻查業主最初申報的按揭資料，比對按揭計劃的利率，推算目前尚餘貸款額在本年度的合理利息開支，從而核實是否有人將物業轉按套現而未有正確申報。

追溯有效期長達6年

值得留意的是，《稅務條例》容許稅局在課稅年度屆滿後的6年追溯期內，向納稅人作出評稅或補加評稅，並可追收附加費。換句話說，7年前的報稅紀錄仍有可能被翻查。因此，納稅人填寫報稅表時應小心謹慎，切勿得過且過。同時，應保留過去7年內與報稅相關的文件及報稅表，一旦日後遭稅局查詢，也能提供證明，避免不必要的麻煩。

作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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