28Hse表示，踏入5月，適逢五一假期，香港樓市氣氛轉趨審慎。本周易發樓價指數報117.91點，按周跌0.45%，終止上周升勢。本年至今，樓價累計上升3.92%，惟較2021年8月145.76點的歷史高位仍低19.11%。本周四大分區樓價指數走勢個別發展，九龍區及新界西錄得跌幅，新界東及港島區則見上升。
新盤定價左右二手交投
分析指出，各區二手樓價表現主要受同區一手新盤的推盤步伐及定價影響。隨著多個新盤準備於周末（9至10日）展開首輪銷售，不少準買家持觀望態度，令焦點新盤所在地區的二手樓價短暫受壓。
香港樓市 本周重點
- 焦點新盤搶客，樓價受壓回落：最新易發樓價指數報117.91點，按周跌0.45%，終止上周升勢。本周四大分區樓價指數兩升兩跌，大市走勢主要受一手新盤的推盤步伐及定價影響。多個焦點新盤相繼首推及加推，如首岸第3期、壹沐2期及形瑨，成功吸納市場大批購買力，令同區二手樓價短暫受壓。
- 租金連升六周，逼近歷史高位：最新易發租金指數報118.47點，按周升0.29%，創下六周連升；本年至今累計上升約1.3%，與2019年8月118.54點的歷史高位僅相距約0.06%。隨著5至8月傳統租務旺季臨近，加上三跑效應帶動新界西租務活躍，預料租金指數短期內有望突破歷史高位。
九龍區及新界西：新盤成焦點 吸納二手購買力
九龍區指數終止三連升，最新報116.56點，按周跌1.03%；新界西亦結束兩連升，報121.68點，按周跌0.47%。這兩區的二手樓價受壓，主因是全新盤交投活躍，並以貼市價推出。九龍區方面，首岸第3期首推及加推的折實均呎分別為21,629元及21,868元；同區壹沐2期先後本周3次開價，折實均呎介乎20,128元至21,126元。新界西方面，形瑨加推折實均呎為17,729元，而柏瓏III新價單折實均呎為18,298元。這些新盤成功吸引市場注視，大批購買力被凍結，令區內部分急於套現的二手業主需擴大議價空間。
中聯地產創辦人兼行政總裁林學勤指出，五一假期期間東涌區睇樓量雖升一成，但20大屋苑成交量卻由早前的67宗回落至43宗。他解釋，由於部分業主叫價較進取，買家普遍選擇觀望並尋找平盤，導致成交以較低價單位為主，拖低整體造價；加上市場放盤量減少，直接拖慢了二手成交步伐。
新界東及港島區：缺大型新盤 購買力回流二手
另一邊廂，新界東指數連升三周，報117.04點，按周升0.11%；港島區連升兩周，報106.81點，按周升0.42%。新界東本周未有大型新盤推出，促使購買力回流二手市場，部分業主見承接力改善而調高叫價，帶動樓價微升。港島區方面，雖然有新盤PORTO加推第2號價單，但市場反應不及九龍區及新界西的新盤熱烈，令不少準買家轉投二手市場物色單位。數據亦反映這兩區的二手氣氛向好，新界東及港島區周末預約睇樓量分別錄得118組及135組，按周微升，反映假期無阻買家入市意欲。
租金指數升0.29% 連升六周 距高位僅0.06%
反映二手物業租金走勢的易發租金指數連續六周上升，最新報118.47點，按周升0.29%，連續兩周維持在118點以上。該指數本年至今累計上升約1.3%，與2019年8月錄得的118.54點歷史高位僅相差0.06%。
分區指數方面，四區走勢呈現分歧。九龍區、新界東及港島區指數均錄得跌幅；相比之下，新界西租金指數則止跌回升，最新報137.45點，按周急升2.78%。
針對新界西租金上升，林學勤指出，東涌區的租賃交投保持活躍平穩。隨著機場第三條跑道於2024年底啟用，並計劃在今年進一步發展，相關發展為大量機組人員及機場員工帶來實質的住屋需求，對區內租金帶來支持。目前東涌整體實用呎租大致維持在28至37元，以近期成交為例，東環一伙一房戶本周以15,000元租出，較早前意向租金高出約11.11%。
28Hse 展望後市：一手推盤步伐主導大市
28Hse數據研究員張灝然預期，發展商推盤步伐、定價策略，以及市場預期聯儲局年內將減息1次，將繼續影響樓價未來走勢，預料短期內樓價指數於112至124點之間上落。租務方面，隨著暑期租務旺季臨近，短期內租金指數勢將突破歷史高位；長遠預計全年租金平穩向上，錄得2%至4%升幅。
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