【投資入門】在全球經濟與房地產市場充滿分化的當下，投資者正積極尋找兼具穩定性和增長潛力的資產類別。店屋作為東南亞極具代表性的特色建築，在新加坡，此類歷史資產價格已處於高點；而放眼整個東南亞，馬來西亞等國的店屋正以其獨特的「高現金流、強抗周期、可改造」屬性，吸引着尋求價值與成長性平衡的資本關注。

店屋起源於19世紀的華南地區

店屋（Shophouse）起源於19世紀的華南地區，隨移民浪潮傳入東南亞，成為該區域極具代表性的建築類型。這類建築通常為2-3層高，採用「下店上宅」的功能布局——首層作為商鋪直面街道，二、三層用作居住空間；商舖前設有騎樓，此設計有利通風及避雨，又稱「五腳基」，既適應熱帶氣候的通風避雨需求，也打造了獨特的商業步行空間。

店屋多坐落於核心城市的傳統商圈

在商業市場上，店屋多坐落於核心城市的傳統商圈，例如新加坡的牛車水、馬來西亞的檳城、吉隆坡等地。優越的地理位置，加上獨具特色的歷史底蘊，賦予了店屋額外的文化附加值，使其兼具實用功能與文化符號價值。

馬來西亞房地產交易總值去年同比增長4.1%

儘管全球經濟環境充滿不確定性，馬來西亞房地產市場在2025年依然展現出較強韌性。全年共錄得416,413宗房地產交易，較2024年小幅下降1%，但交易總值同比增長4.1%，達2,418.7億令吉（RM 241.87 billion）。從結構來看，商業房地產仍是支撐市場活躍度的重要板塊，其交易總值佔全國房地產交易總值的22%以上，在整體市場中扮演着關鍵角色。

全年商用物業共錄得46,649宗交易

全年商用物業共錄得46,649宗交易，交易總值達587.0億令吉（RM 58.70 billion）。相較2024年（共45,985宗交易達580.6億令吉），交易量增長1.4%，交易金額亦增長1.1%，延續穩步擴張態勢。從商業房地產整體結構來看，店屋交易佔據絕對核心地位，分別貢獻了商業房地產交易總量的41.9%與總交易值的33.8%，穩居商業地產「壓艙石」角色。

多個成熟社區的雙層店屋價格表現突出

以吉隆坡聯邦直轄區（WP Kuala Lumpur）為例，多個成熟社區的雙層店屋價格表現突出，包括 Lucky Garden（+17%）、Bandar Manjalara（+12.8%）及Taman Shamelin Perkasa（+14.7%）。與此同時，雪蘭莪、柔佛及檳城多個地區的雙層及三層店屋亦錄得溫和上漲，顯示行情具備區域廣度，並非短期熱點。整體而言，2025年馬來西亞店屋市場呈現出「高流通性、穩收益、强抗周期」的核心特徵，是當前東南亞商業地產中少數仍具結構性增長動力的板塊。

商業價值與文化體驗的雙重提升

筆者注意到，近年來，馬來西亞本土已湧現出多種具有代表性的店屋活化與改造案例，通過歷史建築再利用，成功實現商業價值與文化體驗的雙重提升。其中具有代表性的項目之一，便是位於檳城喬治市的China House（唐人厝）。

檳城喬治市的China House（唐人厝）

該項目由三棟擁有百年歷史的傳統店屋打通整合而成，採用連貫式動線設計，遊客可在不同建築與空間之間自由穿行，形成層層遞進、不斷切換的空間體驗。整個項目共劃14個功能各異的空間，並分別賦予獨立名稱，强化場景記憶點。在業態組合上，項目融合了咖啡館、特色餐廳、畫廊、藝術展示空間及多功能劇院等多元功能，實現了餐飲、藝術與休閑體驗的高度融合。

馬來西亞店屋商業潛力巨大

其中，多家咖啡館與餐廳風格獨具，既保留了店屋原有的歷史肌理，又融入現代設計語言，提升整體空間層次與停留體驗。China House的成功，展示了馬來西亞店屋在存量改造、業態升級及長期運營方面的巨大潛力，為傳統店屋從單一零售空間轉向複合型、體驗型商業載體，提供了重要參考範本。

兼具安全感與溫度感的價值窪地

筆者認為，馬來西亞店屋不僅是投資標的，更是南洋商業文明的活化石。每一棟經活化改造的店屋，都是連接歷史與未來的紐帶——既保留騎樓街的南洋記憶，又在現代運營中注入新活力，實現商業價值與文化傳承的共生。對追求長期價值的投資者而言，馬來西亞店屋市場提供了獨特選項：既能分享東南亞區域經濟紅利，又能參與多元文化傳承創新，堪稱兼具安全感與溫度感的價值窪地。

盧銘恩
華坊諮詢評估董事總經理

作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。