美聯工商舖 表示，首季四核心區街舖空置率降至11.1%，錄兩連跌，創2024年首季後新低。美聯集團行政總裁(住宅)暨美聯工商舖行政總裁馬泰陽指出，中環及尖沙咀商舖及商廈顯著復甦，見證支柱產業活躍，年內整體街舖空置率或進一步回落，核心區一線街道租金料率先觸底回升。
美聯馬泰陽：相信年內空置率有望進一步回落
美聯工商舖資料研究部發表「2026年首季香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告」。報告的最新統計顯示，今年首季四大核心區，包括中環、尖沙咀、銅鑼灣及旺角，整體街舖空置率實現兩連跌，最新報11.1%，較去年第三季的11.9%，回落0.8個百分點，並創出2024年首季後新低。四大核心區空置舖數目由881間減少到今年首季的814間。當中，中環及尖沙咀的空置率出現明顯的改善。
美聯馬泰陽認為，雖然現時核心區整體空置率仍錄雙位數水平，但是旅遊業表現改善，加上金融業興旺，帶動街舖租務需求回升，核心區舖市已經逐步走出反覆整固的階段，相信年內空置率有望進一步回落。
美聯工商舖的「香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查」，由2020年首季起每半年發表一次，藉統計香港四大核心區及兩大民生區的街舖數字及商戶行業分佈，反映本港商舖市場的走勢及現況。
整體商舖及四大核心區空置率變化
中環及尖沙咀空置率顯著改善
在四大核心區之中，中環表現最為突出，整體街舖空置率由去年第三季的15.2%，大幅回落至12.6%，下跌2.6個百分點，吉舖數目減少38間，是各區之中改善幅度最大。中環一線街的表現尤其值得關注，空置率由13.5%急降至8.5%，大跌5個百分點，跌幅冠絕核心區的一線街道，反映在金融業暢旺之下，帶動區內人流及活動，各行各業搶先部署，紛紛進佔區內主要街道。二線街空置率亦於半年間下跌1.7個百分點，顯示中環復甦並非單靠個別地段支撐，而是由核心街道逐步擴散至周邊街段。
尖沙咀是另一個現顯著復甦的區域，首季尖沙咀街舖空置率由去年第三季的12.5%下跌至11.1%，減少1.4個百分點，吉舖數目減少21間，反映該區正穩步復甦。作為傳統旅遊核心區，尖沙咀持續受惠於內地及海外旅客重臨，而鐘錶珠寶等高增值零售行業擴張，亦對區內租務需求帶來正面支持。
尖沙咀一線街空置率由12.2%降至10.6%，下跌1.6個百分點，廣東道及彌敦道沿線空置情況顯著改善；二線街空置率亦下跌1.2個百分點，走勢一致。在旅遊消費回流支持下，尖沙咀仍然是奢侈品、珠寶鐘錶及旅客導向零售品牌的重要落腳點。
值得留意的是，中環及尖沙咀一帶商廈市場同步復甦。中環指標甲廈空置率在2024年12月達到12.3%的新高後，已穩步回落，2026年4月份的最新數字已降至8%。反映金融機構及核心商業租戶對中環辦公樓面的需求持續回升。尖沙咀指標甲廈空置率則在2022年10月達到9.8%新高後亦回落，2026年4月的最新數字為4.6%，重返2020年的水平。
中環甲級商廈空置率走勢
尖沙咀甲級商廈空置率走勢
為本港經濟重新注入增長動力
馬泰陽認為，中環及尖沙咀兩大核心商圈的商廈及街舖空置率同步顯著改善，並不只是個別地區市況回暖的訊號，而是香港金融及旅遊兩大支柱產業再度活躍的具體反映。中環一直是本港最核心的金融樞紐，尖沙咀則兼具旅遊、零售及商業功能，當兩區空置率同時錄得明顯改善，顯示金融機構、專業服務企業、旅客消費及零售需求正在同步回升，為本港經濟重新注入增長動力。
馬泰陽指出，當中外企業重新以中環作為拓展業務和設立辦公室的重要據點，區內商務人流、就業人口及消費活動自然增加；而尖沙咀受惠於旅遊業復甦，旅客重臨亦直接帶動鐘錶珠寶、餐飲、服裝及紀念品等行業擴充，進一步提升街舖承接力。這種由商廈人流帶動街舖需求、再由核心商圈釋放消費及投資信心的正面循環，有望將復甦動力由核心區逐步擴散至其他商業及民生區域，成為帶動本港工商舖市場進一步解凍的重要催化劑。
銅鑼灣二線街改善突出 旺角續展韌性
美聯旺舖董事江靜明表示，其他兩個核心區方面，銅鑼灣空置率則由去年第三季錄得的13.2%微跌至12.7%，下跌0.5個百分點，吉舖數減少7間，整體表現靠穩。銅鑼灣一、二線街走勢出現分化，一線街空置率輕微上升，但二線街則顯著改善，下跌1.9個百分點，為四核心區中二線街改善幅度最大的區域，反映租戶正按成本效益重新配置選址策略。
旺角空置率企穩於9.9%水平，期內吉舖數目輕微減少1間，未出現明顯跌幅，空置率則為四核心區中最低，展現出強大韌性。旺角憑藉高性價比、多元業態及穩定人流，一直具備較強承租力，即使整體消費模式轉變，仍能維持相對穩健的舖市表現。
四核心區街舖空置率走勢
四大行業擴充 帶動核心區租務需求
江靜明認為，四核心區街舖空置率下跌，反映的是各行業正在擴充，增加租務需求，就數據看來，上升動力主要是來自以下四大行業：
1) 餐飲業
於2026年第一季錄得顯著回升，四核心區餐廳及外賣店商戶數目由2025年第三季的1,971間增至2,006間，淨增加35間，終止自2024年第一季高峰後的持續下跌趨勢，反映在旅客回流、商務活動增加及本地消費氣氛改善下，餐飲業已重新成為核心區吸納舖位的重要動力。
2) 夾公仔店
「夾公仔店」持續擴張，四核心區「夾公仔店」數目錄得三連升，最新錄得68間，半年內淨增加10間，升幅逾17%。夾公仔店持續擴張的優勢是，開業成本相對較低，員工需求亦較少，在租金回落環境下具較高生存能力，亦反映消費者對娛樂及體驗式消費的接受程度持續提升。
3) 「禮品／精品／紀念品」店
於四核心區的數目同樣錄得三連升，主要是受旅遊業復甦帶動，最新錄得54間，半年內淨增加9間，升幅高達兩成，其中銅鑼灣及尖沙咀分別增加5間及2間，表現尤其突出。隨着旅客消費模式由傳統購物轉向「深度遊」及「文化打卡遊」，具本地特色、輕量化及紀念性質的商品對舖位需求形成新支持。
4) 「鐘錶／珠寶首飾／名貴裝飾物」店
奢侈品零售亦見回暖，四核心區共有362間「鐘錶／珠寶首飾／名貴裝飾物」商戶，半年內淨增加7間，不但止跌回升，而且升幅亦接近2成，其中尖沙咀及中環分別增加7間及2間，反映高端消費在個別核心區具支撐力。
美聯工商舖：四大行業核心區店舖數目變化
| 行業 | 2025年第三季 | 2026年首季 | 增加數目 |
| 餐廳及外賣 | 1,971 | 2,006 | +35 |
| 夾公仔 | 58 | 68 | +10 |
| 禮品／精品／紀念品 | 45 | 54 | +9 |
| 鐘錶／珠寶首飾／名貴裝飾物 | 355 | 362 | +7 |
非核心區續受壓 元朗教育路逆市改善
相對核心區回穩，非核心區表現仍然受壓。元朗空置率由10.1%升至10.8%，增加0.7個百分點，吉舖數目最新錄得279間，增加18間；上水空置率則由10.3%微升至10.6%，吉舖89間，增加1間，反映消費模式改變對民生區零售及餐飲的影響仍然存在，尤其周末及假日大量居民北上消費，持續分流本地社區購買力。
不過，元朗個別街道仍見亮點。一線街空置率在半年內下跌0.5個百分點，其中教育路吉舖數目由14間減少6間至8間，為吉舖跌幅最大的街道，成為逆市下相對突出的個案。
展望：核心區空置率年內有望降至單位數 租金料止跌回升
馬泰陽指出，受惠於金融及旅遊業持續復甦，加上個別消費行業步重新擴充，相信核心區街舖需求可維持「穩中有升」局面，空置率有機會於年內進一步下降。值得留的是，調查亦發現，今年首季四大核心區內正在裝修的店舖在半年內再度增加8.6%，由去年第三季的81間增加至最新的88間。而裝修中的舖位數目走勢往往預兆空置率的升跌，當裝修中的舖位增加，雖然已不被計算入空置舖位的數目，但是翌季空置率仍見下跌，反之亦然。裝修舖數字的回升反映未來空置率有繼續下跌的可能。
馬泰陽預期，商舖售價仍然受壓，惟整體走勢已漸趨回穩；隨着租務需求上升，核心區一線街道的街舖租金有望率先止跌回升，升幅料介乎5%至10%，而核心區二線街租金亦可望錄得5%以內的輕微升幅。如今年金融業維持活躍、旅遊興旺及盛事經濟延續，加上核心區商廈市場持續同步改善，核心區舖市下半年表現有望較上半年更進一步，令空置率進一步回落。至於民生區方面，預料售價將繼續「尋底」，租金仍以築底橫行為主，短期內未必有明顯突破。
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