【買樓攻略】不少置業人士以為自己沒有負債，走入銀行申請按揭時就信心十足。然而，審批結果往往令人措手不及——原來一個從未使用過的循環貸款戶口，足以成為按揭路上的絆腳石，即使分毫未借，銀行仍會視之為潛在負債，大幅削減貸款額度，令按揭申請人舉步維艱。
申請人以為冇債務
陳先生（化名）計劃購入一個500萬元的單位，申請9成按揭。以現時3.25%利率、30年還款期計算，每月入息需要約39,168元才能通過壓力測試。陳先生月入5萬元，名下沒有其他債務，按理說按揭申請應該十拿九穩。
隱藏債務風險
不料，銀行審核時發現陳先生數年前曾申請一筆循環貸款，額度達60萬元，而且戶口一直保留至今。循環貸款是指銀行向客戶提供一個信用額度，標榜「易借易還」，客戶有需要時可隨時提取，還款後額度自動恢復，循環不息。這種模式雖然靈活，卻隱藏了真實的債務風險。
以額度計算還款額
銀行在審批按揭時，對循環貸款的處理與一般私人貸款截然不同。一筆60萬元的私人貸款，銀行只會按利率計算每月還款額；但若是60萬元的循環貸款額度，即使從未提取，部分銀行仍會以額度的約3.5%至4%，計入每月還款之中。以陳先生的個案為例，60萬元的循環貸款額度，在銀行的計算公式下，每月還款額突然「增加」了2.1萬至2.4萬元。
虛擬還款額致入息要求不達標
陳先生原本月入5萬元，在無負債的情況下，能夠輕鬆通過供款與入息比率的要求。然而，扣除循環貸款所衍生的2.4萬元「虛擬」還款額後，再加上其新申請按揭的約2萬元每月供款，陳先生的供款與入息比率由低於50%變成超過50%，按揭申請由合格變為不合格。
確保借款人能承受風險
這種「未用先計」的審核原則，並非銀行刻意為難申請人，而是基於風險管理的必要措施。由於借款人可隨時動用循環貸款中的全數額度，若在按揭批出後突然提取，將大幅增加其整體負債。銀行必須在批核階段，確保借款人的財務狀況足以承受這種潛在風險。
銀行或發有條件批核
綜合筆者的經驗所見，不少類似陳先生的個案都是在多年前申請過循環貸款，還款後卻忘記撤銷相關額度及刪除戶口。部分較嚴謹的銀行，會向按揭申請人發出「有條件批核」，要求申請人減少循環貸款額度，甚至撤銷相關戶口，才會正式放款。
主動查閱個人信貸報告
從撤銷循環貸款戶口，到陳先生獲得財務機構發出確認信，所需時間可能長達一個月。時間就是最大的敵人，如未能在成交日前未能證明戶口已撤銷，銀行可收回貸款決定。申請人要避開循環貸款的按揭陷阱，最穩妥的做法是在申請按揭前，預留充足時間進行自我檢視。例如在簽署買賣合約前3至6個月，主動向環聯查閱個人信貸報告，確認名下是否有任何循環貸款額度或其他隱藏負債。一旦發現來歷不明的貸款額度，應即時聯絡相關金融機構處理。
小心駛得萬年船
總括而言，無債並不等於無憂。循環貸款這類看似方便的財務工具，在申請按揭時隨時變成致命傷。置業路上，小心駛得萬年船——在簽下任何合約之前，先搞清楚自己的信貸紀錄，總好過成交前才發現申請按揭出問題，打碎置業夢。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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