【樓市走勢】儘管近日中東局勢尚未明朗，但香港樓市並未受太波及，近期樓市「勇態」俯拾皆是，整體交投穩中向好，一手交投尤其表現亮麗。多家國際大行亦相繼唱好後市。
本港樓市復甦勢頭穩健
如摩根大通日前發表報告，指出「香港樓市復甦正外溢(spilling over)至內地主要城市，有助重振其住房需求」；高盛亦發表研究報告指，即使環球宏觀環境仍充斥不穩定性，但本港樓市復甦勢頭依然穩健，維持今年港樓按年升12%的樂觀預測。
信置財團年內已連奪三幅住宅地
與此同時，本地發展商亦以行動投下信心一票，被市場視為「大好友」的信置財團，早前聯同其他發展商組成財團，成功奪得錦上路站第2期項目，該發展商一年內已「真金白銀」連奪三幅住宅地，涉及逾2,500伙，足見其對後市的堅定看好。
香港老牌屋苑正面對「高齡化」挑戰
據筆者觀察，香港不少老牌屋苑正面對「高齡化」挑戰，尤其部分具代表性的藍籌屋苑，如美孚新邨、太古城、沙田第一城等，已「年事已高」。另一方面，隨著社區發展成熟，內地買家及年輕買家購買力逐步抬頭，近年新興住宅社區的交投活躍度，有漸漸超越傳統藍籌屋苑化勢，當中哪些是較值得注意的「生力軍」呢？
「10大新社區」的屋苑條件
有見及此，本公司為更有效反映新興購買力及二手交投之變化，特意篩選出較具指標性的逾70個新晉二手屋苑，按區域劃分為「十大新社區」，涵蓋黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍。至於被列入「10大新社區」的屋苑，必須具備以下條件：每個新晉屋苑需最少有300伙、屋苑最早入伙日期需在2001年1月或之後、每區單位伙數有4,000伙或以上、每區涵蓋2個或以上新晉屋苑，務求令各屋苑更具代表性及公信力。
規模迫近傳統的十大屋苑總和
數據顯示，上述「十大新社區」單位總數約92,237伙，若計入潛在可增加的項目，總伙量更可達96,664伙，規模迫近傳統的十大屋苑總和。更關鍵的是，「十大新社區」平均樓齡僅約8年，遠低於十大屋苑的約40年。
住戶平均年齡介乎34.3歲至41.2歲
從人口結構及年齡層去比較，「十大新社區」對年輕人的吸引力尤其突出，根據政府2021年人口普查資料，「十大新社區」內屋苑住戶平均年齡介乎34.3歲至41.2歲；較傳統十大屋苑住戶的介乎40.4歲至47.9歲年輕，反映前者更受年輕新世代買家青睞。
2025年「十大新社區」註冊量按年升23%
傳統十大屋苑單位總伙數較多，2024年二手註冊量仍高於「十大新社區」，然而自2025年起，形勢開始逆轉。自2025年起，「十大新社區」的交投數字已超越傳統十大屋苑。2025年「十大新社區」註冊量達3,091伙，按年升23%，註冊金額達274.6億元，按年升20%，無論額量及升幅，均已全面超越及明顯跑贏傳統十大屋苑。
新社區對內地買家的強大吸引力
更值得注意的是，「十大新社區」屋苑2025年流通率達到3.35%，高於後者的2.81%；其內地買家佔比更達24.4%，同樣遠勝傳統十大屋苑的10.7%，反映新社區對內地買家的強大吸引力。
按月走勢同樣凌厲，綜合美聯分行資料，3月份「十大新社區」二手成交量錄得403宗，較2月的268宗大幅增加50.4%，升幅明顯高於同期傳統十大屋苑約25%的按月增長；若按今年首季計算，「十大新社區」成交量更突破千宗水平，合共錄得1,001宗，按年大幅上升約118.6%；相較同期傳統十大屋苑僅錄約21.7%的升幅，新社區表現明顯更為突出。
新晉屋苑不但樓齡新 設施齊備
無可否認，新晉屋苑不但樓齡新，設施齊備，不少更坐擁鐵路沿線優勢，交通便捷，整體吸引力自然更勝一籌。眾多新晉屋苑集結而成的新社區，發展日漸成熟、配套逐步完善，不單吸引年輕買家入市，亦備受內地買家追捧，相信隨著新興購買力抬頭，「十大新社區」二手成交跑贏的趨勢將會成為常態，未來將是香港樓市交投的重要參考指標。
每月「十大新社區」與傳統十大屋苑的二手成交量走勢
資料來源：美聯物業
作者簡介：馬泰陽美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽，同時兼任美聯物業中國部、美聯工商舖及香港置業行政總裁。擁工商管理碩士學位，近20年豐富經驗及敏銳商業洞察力，以「貼地管理」與創新思維，協助制訂集團跨領域戰略。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。