【樓市走勢】2026年2月底美國與以色列對伊朗發動軍事衝突，引發全球風險情緒升溫，不少香港置業人士擔心樓價會轉為受壓。事實上，從2026年3月下旬至4月初，中東局勢雖持續緊張，包括伊朗反擊、地區衝突波及黎巴嫩等地，並導致霍爾木茲海峽一度受影響、油價波動，但香港樓市交投及價格表現相對穩健，受影響主要限於短期情緒層面。
香港樓市交投及價格表現相對穩健
香港作為國際金融中心，樓市與全球事件透過資金流、風險偏好及利率等渠道互動。筆者整理過去50年美國參與的主要戰爭（包括1990-1991年海灣戰爭、1999年科索沃戰爭、2001年起阿富汗戰爭、2003年伊拉克戰爭），發現戰爭對香港樓市的影響多為短期震盪，長期走勢始終由利率、政策、供求、資金及經濟五大基本面決定。
戰爭期間 香港樓價基本平穩
- 海灣戰爭期間，香港樓價基本平穩，戰後因風險釋放及本地利好而大幅上揚。
- 科索沃戰爭爆發時適逢亞洲金融風暴餘波，樓價小幅下跌，但戰後未反彈，主因本地「八萬五」政策、高失業率及美息高企等基本面因素疊加。
- 阿富汗戰爭初期疊加SARS，樓價大跌；但2004年起在超低息及內地資金推動下，進入長期牛市，後期則更多受中美貿易戰、本地事件及疫情影響。
- 伊拉克戰爭初期有短暫波動，但低息環境及內地需求迅速主導，樓價持續上行。
戰爭結束後 短期往往是利好
這些案例顯示，當本地基本面強勁時，遠方戰事影響會被顯著削弱。戰爭結束後，短期往往是利好（風險釋放、資金回流），但長期表現差異大：海灣戰爭後因低息及政策寬鬆而大升；阿富汗戰後遇加息周期則持續調整；伊拉克戰後在零息環境下高位震盪後續升，辣招僅壓交投未抑樓價。
3月份整體樓宇買賣合約登記量基本持平
2026年伊朗衝突爆發至今逾一個月，4月初已達成兩週臨時停火協議，儘管部分攻擊仍零星發生，但對香港樓市的實質衝擊有限。3月份整體樓宇買賣合約登記量基本持平，當中二手住宅買賣合約更大升近兩成，反映市場氣氛穩健；一手新盤銷售在期間仍然十分活躍，多個項目首輪即告沽清，半月內成交突破千宗，連續多月維持高位；二手的50指標屋苑按周成交量亦迅即重越百宗，反映用家及投資者入市積極。
國際游資流入 令樓市未不跌反升
踏入2026年，香港樓市已從2021至2025年的調整中逐步復甦。2025年全年樓價升約3.63%，扭轉之前連續下跌，時至2026年2月更已連續第九個月上漲，價格接近兩年高位。減息周期展開、股市財富效應、內地買家回流，以及政策逐步放寬，共同推動基本面改善。雖然中東戰事帶來油價及通脹不確定性，可能影響全球利率預期，但本地剛需及跨境需求韌性強，加上國際游資流入，令樓市未不跌反升。
2026年保守估計全年樓價升約8%至12%
展望2026年，在五大基本面合力下，樓市料繼續有序上漲。保守估計全年樓價升約8%至12%，樓價指數有望接近或重返2023年中水平，創近三年半新高。早前國際投行如摩根大通亦上調樓價預測至10%至15%，反映市場從復甦初期進入擴張階段。
筆者的結論是：
中東戰事雖增添短期不明朗，但歷史規律及當前數據均顯示，香港樓市長期由基本面主宰，而非地緣政治風雲。置業人士無需過度擔心，在穩健支持下，2026年樓市仍將穩中向好。
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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