理財新理維 ｜最近收到不少讀者及朋友問：「 香港樓市 係咪已經見底？過去大半年有明顯回升跡象，而家唔入市，會唔會錯失一世人一次嘅機會？」
今日的 香港樓市，早已不再是當年那個「買入即賺」的印鈔機。但筆者認同目前的看法：樓市或許已經跌唔落，但在多重枷鎖下，短期內難以大幅上升。
香港樓市 的「強盾」：為什麼跌勢受阻？
我們不能無視目前支撐樓市的三大硬性因素。首先是「供平過租」的現象再度現身。隨着租金受「高才通」湧入而推升至 3.5 厘左右水平，加上部分按揭利率微調，對自住剛需來說，買樓的月供負擔已低於租金。這種「物理支撐」令樓價很難再出現 2023年那種斷崖式崩盤。
其次是資金的避險邏輯。國內經濟轉型陣痛，內地中產為了資產保值，紛紛將人民幣資產轉化為港元（美元）資產。香港物業作為最傳統的「價值儲存器」，對這批急於離場的資金來說，依然具備巨大的心理誘惑。再加上港人根深蒂固的「磚頭信仰」，在銀行坐擁16萬億存款的背景下，樓市的「底」其實很厚。
香港樓市 的「枷鎖」：為什麼升幅被封頂？
然而，看好不等於要盲目。大家必須正視目前懸在樓市頭上的三柄利劍：
（1）「6 厘利息」的致命誘惑
這是最簡單的數學題。今日你手握一筆現金，直接買入極高品質的大型金融機構債券（如匯豐、高盛），年化回報可以輕易達到6厘。相比之下，香港物業的淨租金回報（扣除稅項及管理費）僅約2.8厘左右，這中間3.2厘的利差，就是你持有磚頭的「機會成本」。只要這道數學題一日算唔贏債券，投資者就沒有更強動力入市。這還未計及物業流動性較差這個重要因素。
（2）未來幾年「10萬伙供應」的海嘯數據不能低估
目前私樓加上居屋的潛在供應超過10萬伙，遠遠超過每年平均樓市吸納量。此外，更重要的，就是開發商為了應付高達5.5% 以上的借貸利息，必須「要錢不要貨」地劈價套現。當新盤價格不斷向下刷新，就像一個巨大的蓋子，死死壓住了二手物業的升值空間。
（3）通脹與減息的幻想破滅
隨着油價站穩在104美元水平，全球通脹具有極強的黏性。市場預期美聯儲大幅減息的希望已近乎破滅。在「高息長存」的新常態下，樓市失去了廉價信貸的燃料，引擎根本發動不起來。
在2026年這個動盪年代，如果你是自住客，在「供平過租」的誘因下，尋找劈價單位上車無可厚非。但如果你是投資客，期望樓價回復過往升勢，你可能要大失所望。在油價持續高企，減息遙遙無期，以及租金回報未能追上債券息率之前，樓市較難有可觀並持續的升幅。
尋找更有價值的現金流
樓市神話的褪色，其實是投資智慧的覺醒契機。當「磚頭」不再是唯一的財富堡壘，我們應該將目光投向更具流動性、回報更明確的工具。既然高質債券能提供6厘的穩定現金流，為什麼要將資金鎖死在流動性差、回報率低、且供應過剩的房產市場？
香港投資者應放下對單一資產的執念，重視現金流的質量，這才是港人財富真正的新生起點。在2026年，擁有「隨時能變現、利息比租金高」的資產組合，才是真正的理財贏家。
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作者簡介：趙柏舜(Leon Chiu) 為 Blackhorn Wealth Management Limited 投資總監，證監會 第 4 及 9 類持牌負責人，擁有超過 25 年投資與資產配置經驗。其管理基金於 2022 年「股債雙殺」的嚴峻市場環境中仍能錄得正回報，貫徹「全天候投資組合」的核心理念，並以「雙引擎投資組合」架構推動「自製買樓收租」策略。
作者 Facebook 專頁：「自製全天候收租組合」
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