理財新思維 ｜近日，不少讀者與朋友問我：眼見過去幾個月樓市有回暖跡象，是否已到「入市良機」？簡單來說，我的看法是：買樓自住可以，但買樓投資則需三思。
必須澄清的是，我提出這個建議並非因為看淡樓市，相反，我也認為目前的價格或許已接近周期底部。然而，「見底」並不等同於「值得投資」。在資產管理的邏輯裡，價格高低只是表象，真正的關鍵在於風險與回報是否成正比，尤其是在這個動盪政局及政局不穩的年代。
杜拜樓災，流動性是亂世的「救命草」
我們正處於一個全球政局經歷過去 40 年未遇過的複雜時期，甚至是國際規則與信用體系的「大洗牌」。近日，曾被視為全球資金避風港的杜拜，樓價因中東局勢驟變而出現劇烈震盪。數據顯示，杜拜房地產指數在 3 月短短一週內重挫近 20%，而 3 月份首兩週的成交量更較上月暴跌 49%。
這無疑是一個帶血的教訓：在突發的政經博弈面前，實體物業最大的原罪就是「缺乏流動性」。放眼未來十年，在全球博弈的大棋局下，誰能斷言香港能繞開極端的金融制裁？誰又敢低估地緣衝突——甚至如台海局勢引發更廣泛戰亂的極端風險？當不可預計的「黑天鵝」降臨時，實體資產將面臨漫長的變現空窗期。屆時，你物業賬面上的數字或許沒有崩塌，但市場成交將瞬間凍結。在這種動盪時空下，「流動性壓倒一切」。誰能保證在極端環境中，那些看似穩固的「磚頭」，不會變成鎖死你半生財富的沉重枷鎖？
3% 回報的代價：你正在孤注一擲嗎？
從財務角度看，目前香港物業收租在扣除差餉、管理費、維修及稅項後，淨回報率僅約 3%。即便樓市見底，物業的高增長期也許已成為過去，其回報與所承擔的風險顯然不成正比。作為專業投資者，你必須問自己：為了這 3% 的微利，去犧牲資產的流動性，並承擔可能長達多年的變現能力，這筆交易划算嗎？在現今市場，坊間有太多流動性極高、且能提供相同甚至更高收益的資產管理選項。我們可以透過更靈活的金融組合，在無需孤注一擲的情況下，達到與物業投資相同甚至更佳的現金流效果，且能隨時因應局勢抽身而退。
「轉身的能力」才是亂世中真正的財富
在今天財富管理的目標，不是擁有多少物業，而是擁有多少「轉身的能力」。我提倡的理財新思維，是建立一套具備「逃逸速度」的資產架構。如果你八成的資產都鎖在同一個地域、同一種無法移動的標的物上，你實際上是將自己的命運交託給了運氣。
保持資產的輕盈與流動，比盲目相信過往 40 年的資產管理模式更為重要。
總括而言，買樓自住是解決居住剛需，但投資則是另一回事。在一個政局波譎雲詭的未來，真正的安全感不是來自於擁有一堆動不了的磚頭，而是在任何極端市況下，你依然擁有馬上變現、隨時掌控全局的實力。
作者簡介：趙柏舜(Leon Chiu) 為 Blackhorn Wealth Management Limited 投資總監，證監會 第 4 及 9 類持牌負責人，擁有超過 25 年投資與資產配置經驗。其管理基金於 2022 年「股債雙殺」的嚴峻市場環境中仍能錄得正回報，貫徹「全天候投資組合」的核心理念，並以「雙引擎投資組合」架構推動「自製買樓收租」策略。
作者 Facebook 專頁：「自製全天候收租組合」
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