在香港《收回土地條例》（第124章）下，商業損失補償主要依據第10(2)(d)條，涵蓋因政府收地導致的營業損失及商譽損害。此制度旨在確保受影響商戶獲得公平補償，並與土地及房地產估值密切相關，因商譽往往依附於物業的位置與經營潛力。
條例與補償基礎
《收回土地條例》規定，政府因公共用途收回私人土地時，若雙方未能就補償達成協議，土地審裁處須根據申索人實際損失裁定補償金額。第10(2)條列出補償範圍，包括土地及建築物價值、土地權益、分離損害、生意損失及移除費用等。其中第10(2)(d)條針對商業損失，涵蓋搬遷、結業或營業額減少等情況。《基本法》第105條進一步確立「公平補償」原則，補償金額應相當於財產的實際價值。
商業損失與商譽計算
商業損失通常分為一次性費用與持續損失。一次性項目包括搬遷費、裝修折舊、遣散費及法律費用等，需以正式單據證明；持續性損失則反映營業額減少與商譽受損。商譽常以收益法評估，根據過往盈利預測未來損失，或以市場比較法參考相似行業轉讓價。
審裁處通常要求提供詳細財務證據
若收地導致結業，商譽損失視為全數損失；若商戶可搬遷繼續經營，則需比較「搬遷前後」的盈利差額，以衡量部分損失。商譽作為生意超出有形資產的盈利能力，與地理位置、顧客群及品牌影響力密不可分。審裁處通常要求提供詳細財務證據，包括稅單、帳目及營業紀錄，以支持估值假設；若缺乏相關證據，其索償難獲支持。
與土地及房地產估值的關係
土地補償以收回當日的公開市場價值為基礎，並考慮現有及合理可行用途（即最高及最佳用途）。房地產估值可採用比較法、收益法或重置成本法，但估值不得因政府相關計劃而增加（即不得計入「方案增益」）。在商業環境中，優越位置往往提升地產價值並增強商譽，例如旺區商舖的高人流帶來穩定盈利潛力。
在商業損失申索計算時須避免重複補償
若房地產估值基於收益法，商譽元素已隱含其中，因此在商業損失申索計算時須避免重複補償。另一方面，發展潛力亦會影響商譽索償。若土地具有重建價值，代表該地段的經營優勢較大，商譽損失相對更具理據，但有關主張須以實證支持，例如市場成交或發展批地紀錄。
實務挑戰與舉證要求
商譽索償的難點在於其高度主觀性。與土地估值可依賴市場成交數據相比，商譽涉及品牌形象、顧客忠誠及經營管理等無形因素，不同專家間常有分歧。申索成功的關鍵在於資料充足且具可信度。申索人宜備存過去數年財務報表、稅務申報及銀行紀錄，並聘請具法院經驗的估值師或會計師擔任專業證人，以強化報告說服力。
實務上，政府有時會提供行政性「特惠補償」，按土地性質在估值基礎上給予一定百分比（例如50%）的額外補償。業主若認為補償不足，仍可透過法定程序向土地審裁處提出申索。
未來展望
近年香港及全球地產市場受加息、地緣政治及人口變化影響，傳統估值假設面臨更大不確定性。對企業而言，收地風險難以完全避免，但可透過前瞻性管理減少衝擊。商戶可主動監察政府規劃、定期評估物業收地風險，並及早備妥財務資料及估值報告。一旦政府公佈收地意向，即可迅速啟動補償談判，既可提升議價能力，也能加快審批進程，有助與政府大型發展項目（如北部都會區收地）接軌。
作者簡介：羅珏瑜為華坊諮詢評估有限公司執行董事，美國評估師協會認可高級評估師(ASA)及英國皇家特許測量師學會會員(MRICS)，軟件工程師學士及財務分析碩士，2019年被美國評估師協會(ASA)評選為年度Rising Star，並於2021年榮獲第三屆金紫荊女企業家獎之創新科技獎，以表揚她把智能估價系統引入市場，利用大數據、人工智能、區塊鏈等技術推動業界發展。
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