【理財個案】讀者：龔Sir，本人是一位單親媽媽，現年4X歲、月入約$10萬、工作都算穩定，自己是主要的bread-winner, 與2個就讀中學小朋友同住一個租住的私樓、月租$22000。就日後置業的安排、今次想咨訽您的專業意見。
開始為日後退休的生活擔心
本人開始為日後退休的生活擔心、現金流大概$180萬港元可用作置業。2個小朋友都想有獨立的房間上Zoom 及溫書、基本上都要住3房單位。
基本上要住3房單位
- 如果我而家購入800萬以內的Yoho Town 3房單位（around 22-23年樓齡)，算不算穩陣？自己之前係樓市高位、因為資金有限、誤入一間around 27年化𥺁樓、之後單位有好多喉管同埋漏水嘅問題；非常嚴重，係2023年蝕賣，所以對舊樓真係好有陰影。
- 考慮到長租到退休嘅資金已經可以供到一層樓、又怕退休之後冇收入唔能夠長租樓住；見現時樓市回穩，所以考慮入市。
本金有限 應購入2房單位暫時收租？
- 但由於本金有限、只可以購入$800萬內的3房單位. 新鴻基嘅樓宇質素相對穩陣、Yoho Town 又近元朗西鐵站、方便兩個小朋友後讀大學或者返學，想問吓曾生你覺得揀YOHO Town 3房單位係咪一個合理嘅選擇？
- 有朋友建議我現在購入2房單位暫時收租以減低置業成本及風險、繼續租三房單位同小朋友住，等佢地唔同我同住之後就自己收返嚟住。但係如果計返租金回報率、應該係要買啲舊樓收租（around 300-400萬），但係我又擔心到我退休嘅時候呢啲舊樓又有好多問題。
入手三房單位自住更加實際？
- 另外、我自己又覺得一邊放租、一邊租三房單位都係一路蝕咗俾業主攞唔返、係咪應該不如直接而家開始入手三房單位自住更加實際？
- 又或者龔sir你有冇其他方案及建議俾我參考？
Million thanks
龔成老師分析︰自住物業主要睇你有無信心供得起
1 + 3) 其實自住物業，主要睇你長線有無信心「供得起」，同時是否適合自己家庭生活規劃。當然，如果你長線會再換樓，咁你現時這個新自住目標，就至少要可以同大市同步，咁會較好。質素和樓齡上，Yoho Town都算可以。但缺點係比較遠離市區，但總體未來10年，相信走勢都接近大市。
長線建議都要有自住物業
- 2) 長線建議都要有自住物業(特別退休後)，以免承受租金波動風險。
- 4) 是一個方法，但你擔心點係正確，因為你要長線回收來退休用，必需考慮到時物業是否適合。
- 5) 唔一定，如果你長線係會換翻2房，其實係可以考慮。
能空出更多資金作其他投資 對你會更有利
若能空出更多資金，作其他更理想的投資，咁整個規劃對你會更有利。
6) 其實你面對，不是單一問題(或者單係投資問題)，而係一連串架”人生”規劃。所以，你想清楚人生路會點走，才再作出部署。另外，我都講少少現時香港樓市情況。香港樓市由高位下跌不少，近一年開始穩定，相信之後會平穩及有少少增長。
香港樓市由悲觀到現時正常狀態
首先，中國房地產由破爆至現時穩定，雖然未能以好去形容，但起碼不會再差。由於幾年前樓市信心不足，令就算本身有買樓需求的人，也會推遲計劃，到中國政府在2024年尾推穩定樓市措施，以及2025年香港樓市穩定，令之前信心不足的人，信心度提高。香港樓市的信心度，由悲觀，轉到現時正常狀態。
減息令供樓人士的負擔減少
另外，美國處減息週期，地產發展商，由於減息令借貸成本減少，資金壓力減，不用太急賣樓，有利樓市。加上減息令供樓人士的負擔減少，都是有利樓市因素。現時香港經濟大致穩定，香港經濟處於轉型狀態，轉型要時間。
樓市未有條件大升
加上中美關係好轉，貿易進入正常狀態，對香港經濟也有一些利好作用。經濟穩定，市民買樓意慾提升，但始終經濟未完全向好，部分行業仍面對較弱的環境，因此樓市未有條件大升。
另外，香港政府人才計劃、教育政策，能吸引一些人來香港，令租金得到支持。租金回報率由數年前的2.5%，上升到現時約3.5%，投資吸引力增加，樓價由數年前的貴，返回現時的合理水平。
樓市存有一定的用家需求
供需方面，現時移民情況已穩定，同時見樓市存有一定的用家需求，過往無樓住、等買樓、與家人同住想自己搬出去往，都正在釋放過往的潛在需求。供應方面，政府加大力度找地起樓，以及北部都會區產生一定的土地，令長遠有足夠供應。
樓價只會平穩 或少少向上
簡單來說，現時香港樓市供求已到達平衡狀態，樓價只會平穩，或少少向上，長遠較難大升（過往20年由於供求失衡令樓價倍升）。
香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，樓價以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。
香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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