【買樓攻略】早前新年六合彩金多寶，頭獎獎金高達2億元，結果由5位幸運兒瓜分，筆者與友人討論如果中了頭獎，會如何運用這筆橫財，幾名友人都不約而同表示首要任務是清還物業按揭，然後再考慮享受生活。然而，如果按揭仍然處於罰息期內，提早還款未必是最佳選擇，反而可以善用按揭中的按揭儲蓄掛鈎戶口（mortgage link），為閒置資金作最適合安排。

罰息最高達原貸款額3%

銀行會為申請按揭的客戶提供按揭回贈，但同時亦會為按揭計劃設定罰息期，避免按揭貸款人為賺取按揭回贈而在短時間內不斷轉按，保障銀行的利息收入。目前大部分銀行按揭的罰息期為2年，在罰息期內把物業賣出或轉按，需要向銀行支付罰息，目前普遍為原貸款額的1至2%，個別銀行的罰息更高達2.5至3%；另外，部分銀行亦會向提早還款的客戶收回按揭回贈。

提前還款非精明之選

雖然提前還款可以節省利息支出，惟同時要支付罰息，得不償失。舉例，張先生於今年1月申請一個500萬元的按揭，按息3.25%，罰息期為2年，首2年的利息開支約為31.8萬元，當他6月有能力提早清還整筆按揭，已支付半年利息約8萬元，餘下1年半的利息約為23.8萬元，但同時要支付最高達3%的罰息，即相當於15萬元，所以扣除罰息後，實際能節省的利息支出只有約8.8萬元。

善用mortgage link慳更多

筆者經常向客人建議，只要運用好mortgage link，利用其利率與按揭實際利率掛鈎的特點，就可以對沖更多的利息支出。以上述同一個例子計算，如果餘下一年半的罰息期內，都能夠充分運用mortgage link對沖，能夠節省的利息約為12萬元，比提早還款能慳得更多，而且更能將閒置資金掌握在手，更具靈活性。

轉按客戶可提早3個月部署

雖然罰息期一般為2年，但有意轉按的客戶則可提早部署。由於轉按過程大約需時三個月，假如罰息期為2年，業主在供完第21期之後，就可申請轉按，律師樓和銀行亦會安排好，在第24期供款完成當日轉按至新銀行，做到無縫銜接。同時，提早申請轉按，亦可鎖定優惠的按揭利率和回贈，令申請人有更多選擇空間。

換樓客不再獲優待

至於在罰息期內換樓的業主，所面對的情況則與以往有別。往日有銀行會容許客人在罰息期賣樓也可免除罰息，但條件是新買入的單位需要在同一銀行申請按揭，同時新按揭的現金回贈亦可能會有所扣減。然而，銀行的按揭政策不時更新，目前已沒有銀行提供相關安排，換樓客在罰息期內賣樓，仍然需根據按揭貸款文件中訂明的條款去支付罰息。

作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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